德正兴业总经理吕臻:解读新政下冰城楼市

来源:365淘房站 2014-10-10 13:49

今年以来,随着越来越多的城市松绑“限购令”,使得市场需求逐步释放。这是市场成交逐渐回暖的大背景。央行9月30日下发了“首套房最低首付30%,利率下限为基准0.7倍”的通知,在相关政策的支持下哈尔滨楼市将走向如何,365淘房网特邀业内专家吕臻为您详细解析。

黑龙江德正兴业房地产经纪有限公司 总经理

365淘房网:您认为刚刚落幕的第39届房展会的举办,对本地的楼市产生了怎样的影响?

吕臻:房展会是各地产企业集中展示项目的平台,其本身对楼市虽然不会有太大的影响,但是对企业和购房者的重大意义是不可忽视的。另外,展会也是直观反映市场信号的晴雨表,购房者可以在短时间内迅速掌握各家项目情况,便于比较和选择。

今年的房展会与以往各届差异较大。主要表现在到访客户量减少,参展项目也不如往年积极,只有74家开发企业参加。但这正是地产市场健康发展的显著信号。因为在此之前,各大地产企业主要精力用在宣传推广,将大量的资金用于布置展位,做表面文章。在今年乃至以后几年,地产企业都会将精力转移到产品本身。近两年来,网络、微信的迅猛发展弱化了购房者对展会的依赖,这正是造成目前展会相对冷淡的主要原因。消费者认知项目的手段向着多元化的方向发展,也比以往更为准确、更为全面和及时。

365淘房网那么您作为房地产界从业者,是如何看待今年上半年哈市房产的变化与形势呢?

吕臻:国家近两年来的宏观调控政策,在今年上半年显现效果,在全国范围内,遏止了地产市场供应量和价格的不正常走势。哈尔滨也是如此,投资、投机性需求得到有效遏制,价格逐渐回归理性。2014年上半年,哈尔滨地产市场的均价,从报价上说比去年略有增长。但考虑到今年各楼盘营销上的投入大,可以认为价格略有下降。

在政策调控下,刚需楼盘表现良好,上半年市场表现较好的楼盘,基本都是刚需型并且大体量的楼盘。真正需要房子的老百姓,获得了购房的机会,炒房客作为一个群体已经渐渐被挤出市场。这些成效的取得,得益于国家历次出台的政策,都是为了让房地产市场健康发展,尤其是要让真正需要房子的老百姓能够买到好房子。从现在的市场状况看,政策目标已经实现。此外,城市中心位置和周边配套完善的楼盘也有较好表现,其保值性基本可以断定,几乎不存在风险。稀缺,不可复制的地段决定了良好的未来走势,就像北京的二环里,如果能买到寸土之地,就相当于收藏了一份传家之宝,而这一现象正在四环里蔓延。

365淘房网刚刚您分析了今年上半年哈市楼市的发展现状,那么您认为下半年哈市楼市的发展态势如何?

吕臻:现在是10月份,从6月开始,新建商品住宅和二手住宅交易呈现出逐步回暖趋向。各地已经出台了一些有关地产的政策,这对楼市来说是利好消息。这些政策的出台是必然的,因为房地产依然是中国经济最大的支柱,没有之一。自6月份呼和浩特率先取消限购令开始,到9月份,几乎所有的大城市都取消了限购令,其中还有一些城市减免了购房税费。各地陆续出现许多的“救市”政策,来刺激地产市场再度发力。事实上,“救市”的说法并不准确。政策的目的,不是去挽救一个市场,而是要让老百姓得到实惠,因此依然是向刚需、刚改楼盘倾斜,促进房地产市场的健康发展。政策的重点在于“健康”两个字,而不是救市。当然,从现阶段的局面看,会将地产市场向繁荣的方向拉动。另外,我们细看目前的政策,虽是促进型政策,但重点仍然是放在首次置业和改善型住房上。所以,今年余下近三个月的市场形势,与上半年差异不大。11、12月是传统的淡季,成交量环比肯定会降一下,但比去年会好,同比会增长。

365淘房网在今年取消限购的政策下,您对9月30日央行的最新政策有什么看法?是否对哈市的楼市起到了促进作用呢?

吕臻:在限购期间,哈尔滨受此政策限制的楼盘并不多。因为政策主要针对的是城市最核心的区域,而哈尔滨二环里的在售楼盘十分有限。所以,现在取消限购令,其直接影响并不大。但是政策的信号是强烈的,将对地产市场起到强劲的振奋作用。增强购房者的信心。从这一角度讲,政策的影响很大,未来的各楼盘的成交量,都会有所增加。到明年,地产市场还会进一步回暖。

央行在6月8日起就已经将人民币存、贷款基准利率下调,7月6日起再次降息。9月份关于首付和利率下限的调整,给予消费者直接的实惠。降低了购房的成本,无疑对促进市场繁荣具有积极意义。

365淘房网面对现在的楼市现状,许多百姓都持观望的态度,您是怎样看的?这对哈市楼市产生了怎样的影响?

吕臻:关于这一点,要看你买房目的。如果你是炒房客,准备像从前一样,买套房,一两年就翻番的价格卖出。如果是这个想法,那么还是继续,长期观望为好。因为未来的楼市价格走势,将是平稳增长的态势,从整体来看,不会出现大起大落。如果买房自住,无论是第一套房,还是改善型住房,包括婚房,养老房,学区房等。我都只有一条建议:你得喜欢。人们观望的原因是考虑房子会不会降价,投钱买了房,会不会导致资产缩水。而未来的价格走势,从整体上看是平稳增长的,所以不需要过多等待。从政策层面看,过去出台的地产政策,简单的讲是在控制,但并不是所有的楼盘都控制,而是挤炒房,促刚需,目的是让老百姓买得起房。现在看,政策的效果是良好的,可以说,地产市场新的周期正在走来。另外,物价上涨是促进经济发展的手段和结果。所以,房产只要不出问题,就会有自然的价格上涨。

365淘房网最后,您对购房者有哪些建议?您认为现在是百姓购房的最佳时机吗?哪个区域的项目会更具发展潜力?

吕臻:第一我建议购房者根据自己的实际需要买房,不需要过多考虑市场因素。买房子是大事,所以我们会考虑很多因素,这是对的。但如果受到太多的干扰,就会影响我们的判断,因此,最主要的还是要根据自己的需要。我建议首先选择有实力的开发企业,因为开发企业是工程质量和项目品质的基础保障。另外尽量选择规模大的楼盘,规模的优势也会在多方面体现出来。再有就是买自住型楼盘,经过近几年的调控,我们可以看出国家的政策目标,就是让“居者有其屋”,避免炒房、囤房行为给地产造成的价格波动。所以,自住型楼盘是现在和未来的主流。

第二我认为买房没有最佳时机,只能说现在是良机。关于买房的时机,我认为现在就是良机。因为经过近两年来的调控,楼盘的价格得到控制,现在买房,需要投入的成本较低。新近出台了很多促进型政策,将在明年显现出效果。地产的价格,也会呈现回升的趋势。

第三,成熟的老城区最有潜力。关于区域的发展潜力,我更看好成熟的老城区。这并不是新区不好,我只是为刚需客户做这样的考虑,因为成熟的老城区配套较为完善、交通也比较顺畅、生活气息很浓,就价格来说,不良波动的风险也比较小。返回哈尔滨365淘房>>

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