真观堂总经理何俊霖:冰城楼市进入平稳期

来源:365淘房网 2014-11-17 17:01

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365淘房网 哈尔滨讯2014年的房地产行业可以说备受着业内及社会的广泛关注,尤其是下半年关于房地产的松绑政策及各大银行的房贷政策调整,这对房地产业的意义无疑是空前的。而随着政策的出台,冰城的房地产的市场态势也是明显在升温,未来,冰城的房地产业在提升自我价值的同时,也会朝向更好的方向发展。然而房地产市场该如何提升自我价值、如何抢占市场先机,针对种种问题,365淘房网特邀真观堂房地产顾问有限公司总经理何俊霖为您详细解析。

真观堂房地产顾问有限公司总经理 何俊霖

365淘房网:您认为自取消限购的政策相继出台及各大行房贷利率不断调整以来,是否对冰城楼市起到了促进作用呢?冰城楼市未来的发展趋势将是什么呢?

何俊霖:限购的放松会释放一些需求出来,但不足以扭转市场局势。现在的市场环境与限购之前有所不同,目前中央对于投资和投机性需求还是严格限制的,而不论是限购放松还是其他地方所采取的调整普通住宅认定价格等方式释放的更多的是改善性需求。影响房地产市场的各项因素中信贷政策是最为重要的,限购退出更多是从政策和心理层面影响房地产市场,而信贷政策则能更起到更为直接的作用。现阶段哈尔滨所有商业银行的信贷政策,还是没有响应地方政府的号召进行放松,说明银行对于房贷风险还是比较重视的,信贷不放松,对于刚需和首改客户有很大影响,而现阶段市场主力客户还是以他们为主,所以,短期内对于去化库存不会有太大作用。

哈尔滨楼市未来的发展趋势将结束暴力发展时期,从而进入平稳过度阶段,市场主流仍将以刚需为主。原因一是哈尔滨的城市化进程还处于中期,离完成还有很远距离;二是大部分购房者都是真实的购房需求,用来投资的比例还是较低的;三是中国的百姓传统上有买房、买地保值的观念;四是市场上的存量较大,按照哈尔滨楼市每年正常的去化量,在没有新盘开发的情况下,仍可销售3-5年。

 

365淘房网:据我们所知,真观堂房地产顾问有限公司设置了比肩国内外同行的四大专业职能部门,那么贵公司是如何为开发企业提供市场定位的呢?

何俊霖:首先,我们将会对开发企业所要开发的项目进行全方位的市场调研工作,主要从以下几方面进行调研:第一、地块自然位置、地块状况、周边环境;第二、周边基础设施及商业配套情况、交通状况;第三、项目所属板块界定、板块基本特征判断;第四、项目基本经济技术指标分析;第五、规划分析,如建筑形式、交通动线等。通过总结与分析,得出项目所在版块及版块受所处城市所决定的价值层面,还有项目受经济技术指标、规划所决定的价值层面以及项目有可能存在的突破点。然后,通过对宏观政策的解读以及特定类型,板块市场的分析 ,并结合竞品项目,可对比项目寻找出可能存在的市场机会点。最后,结合市场需求、客户需求以及项目自身情况,得出定位建议,包括产品打造建议,定位思路,产品定位,市场定位和客群定位。

 

365淘房网:您认为就当前的地产市场现状,各品牌项目该如何提升自身的卖点价值呢?

何俊霖:第一,提炼品牌核心价值。在提炼品牌核心价值时,除了要考虑公司的企业文化外,还得从消费者(对消费者的承诺)、公司发展战略及竞争对手的层面来考虑,既要体现公司的核心理念,又要有效区隔竞争对手,以便在消费者心目中形成独特的,消费者偏爱的品牌形象。第二、注意挖掘附加价值。这部分主要是由房地产所处位置、物业开发商的企业形象、物业经营管理及售后服务等因素决定,对该房地产营销成败起着极为关键的作用。它能够增强客户的购买信心,对房地产的良性循环,品牌提升意义重大。

 

365淘房网:就当前冰城楼市而言,您认为品牌地产项目在冰城地产市场中的发展优势是什么,怎样对项目进行宣传推广才能达到最佳的效果?

何俊霖:作为品牌地产项目来说,自身的品牌效应与影响力是不可忽视的,品牌地产公司自身实力较强,信誉度较高,产品质量相对较好,客户购买较为放心,另一方面也与品牌地产公司的销售策略有关,如中海地产近阶段开始实行了一系列的打折促销活动,从一定程度上刺激了购房者的购买需求提前释放。在宣传推广上,如何把自身的品牌效应进行全面落地是所有问题的关键所在,在房地产营销发展的今天,互联网的影响力与我们的日常工作生活结合的越来越紧密,传统媒体所发挥的作用已经开始逐渐走低,新兴媒体对市场,对购房者的影响力开始变大,就像现在我们通常一版报纸广告打出去,回访的电话寥寥无几,而通过一些微信活动,却能收到很不错的来访来电效果。所以,我认为在现在的市场情况下,品牌地产项目在做营销推广上的关键2点要素就是“落地”与“迎新”,将自身的品牌与市场结合,与购房者真正的需求结合;敢于运用新媒体,勇于创新,多管齐下,这样才能达到一个比较理想的目标。

 

365淘房网:您认为大牌的房地产企业尤其是一线的开发商进驻冰城市场后,对本埠的房地产市场会产生怎样的影响?房价的发展趋势将如何?

何俊霖:首先从城市上来讲,一线品牌房地产企业的进驻,其超前的规划能力和成熟的开发模式有助于城市建设的多元化发展和城市建设品质的提高。同时,引入实力品牌房地产开发企业,有利于高起点、高标准开发房地产项目,有助于老百姓对住房品质要求的提升,实现人们的安居梦想,并焕发城市新的蓬勃生命力。

其次对整个行业来说,品牌房地产企业区域的判断力以及推动力都值得我们关注。这对哈尔滨房产行业来说无疑是一个提升的过程,无论是在规划定位、开发理念,还是营销思路上都有极其重要的借鉴意义。还有就是,我们将面临的竞争也将更加激烈。激烈的竞争对于促进本土房地产企业加强提升核心竞争力的要求势在必行。激烈的市场环境也有助于本土房地产市场的成熟,优胜劣汰。

再次对我们本土企业来说,一线品牌房地产企业经验丰富,其成熟的经营模式和管理模式可以让本土企业得到更多的借鉴和学习,提高本土企业的核心竞争力和品牌意识;还有,一线品牌房地产企业熟练的造房经验也会给本土企业对建房成本控制带来益处。当然,一线品牌房地产企业在与本土企业竞争的同时,也会有更多的合作开发机会。

 

365淘房网:尽管松绑政策的出台的确推动了房地产市场的良性发展,但大部分冰城百姓购房仍然处于观望的态度,对此,您对广大购房者有哪些购房建议呢?

何俊霖:第一,选择好地段。地段决定生活成本和人文质量,也最终决定房子的价值。第二,选择好开发商。开发商的优劣直接决定房子质量和房子价值,而开发商与开发商之间对产品的理念差异更具有明显区分:选择一家好的开发商也是选择了一个好的社区物业,好的社区环境,因此,当地段决定后,选择一家好的开发商至关重要。第三、选择好购房时机。购房时机也可理解为购房机遇期,主要表现为一是政策机遇期:具体表现是房地产正处于政策调控之中,楼市整体低迷,质素比较好的房子和较好的地段均出现性价比更优良的房子,二是规划机遇期:如城市中的某一个区域突然进行重大战略规划,并将形成新的区域中心区或形象窗口区,而这恰是更好的购房时机;三是项目机遇期:从一个房地产项目的开发周期分析,一般中、大型房地产项目(建筑面积10万平方米以上)的楼盘均要进行分期开发,即分为一期、二期、三期开发,而从开发商对项目的定价体系看,一般是一期楼盘售价最低、二期次之,三期售价最高,而购买项目一期的房子不仅相对价格更低,溢价空间则更大,保值、增殖性更好。特别是配套完善,规划完美的大盘项目,这种项目机遇期更值得购房者关注。返回哈尔滨365淘房>>

 

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