最重要的楼市寒冬信号

来源:杠杆游戏 2018-11-22 08:59

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这两天,楼市入冬的消息不少。

先是,有媒体曝出,年底将至,环京地区的开发商为了回笼资金、完成年度任务,纷纷推出首付分期、特价房、赠车位等优惠措施,进行大力度促销。

接着,部分地区房贷利率再现松动,同时放款提速。

实际上,楼市入冬的消息还有很多很多。今天,杠杆游戏就来总结一下,楼市入冬的一些普遍信号。

1、中介或者楼盘代理商,路边摆摊拉客。

天有不测不风云,哪怕几个月前,媒体上充斥的还是深夜排队、摇号黑幕、茶水费……可周期就是这么微妙而迅速,一下子就逆转。然后,就变成了卖房子的一早就去路边拉客,等待早上匆忙赶路上班的你。

或者,你傍晚下班路上,他们还在等着你。

亦或者,半夜你嗨皮完了回家,他们坚定等待你出现。

如果上述情况,你的城市出现,而且是大面积。恭喜你,开发商和二手房都遇到销售增速压力了。

实际上,从全国数据看,销售增速放缓早就开始。但是,一方面有调控抑制了网签节奏的因素,同时一开始没人信调控不开玩笑。

随着时间的推移,网签数据不可能一直靠拖。周期进入下半场。

2、全国性长达6-12个月或以上的销售面积低增速,甚至负增长。

如杠杆游戏所说,一开始网签、限价会让销售数据、房价统计失真,地方靠此完成任务。但是随着时间推移,调控不动摇的信号一而再再而三释放,谁都明白,这样的把戏持续不了多久。

所以,如果说6个月左右的全国性销售面积增速滑坡,或者低增速,可能还是多空博弈、对抗调控。

超过了6个月,甚至达到了12个月销售面积增速低位,那么一定是行情开始逆转。

如杠杆游戏此前《楼市两大关键指标生变!趋势无法阻挡?》(11月14日)做的数据分析,今年前10个月,东部地区商品房销售面积一直处于负增长。

而全国,已经维持一年多的低增速。这样的数据,你还不信邪,那就是你的问题了。

很少有城市可以逆全国性趋势,这和上涨周期是一样的。

3、房贷增速明显放缓,甚至个别地方出现负增长。这一点说实在,还不是很明显。

不久前,杠杆游戏做过央行货币政策三季报的解读,房贷增速确实比之前低。但是,看和谁比?

如果和其他领域贷款、工商业贷款比,房贷增速还是不低的。

不过,很多杆友都注意到。一些城市房贷增速确实是放缓明显,甚至负增长。恰恰,这更多出现在东部较大的代表性城市。

而这些地方,不管是房价周期开始阶段,还是周期下半场,都是较早敏感的。

对于普通人来说,起码可以感受到的是,房贷审批是不是很慢很慢、利率维持高位?如果是,而且维持很长时间如此,这说明银行的态度,说明金融监管部门的总量和政策口径。

4、少量城市房贷利率松动、放款提速。

当房贷增速明显放缓,甚至个别地方出现负增长,利率维持高位很长一段时间后,各项判断开始逆转。这个时候,压力大的城市,一定就会适当降低利率,或者提高放款速度。

特别有趣的是,如果这个时候该城市除了在金融政策上做点动作,不敢大幅放宽购房准入条件、贷款条件。恰恰说明,上头的调控决心还坚挺。

5、土地供应维持1-2年较多,地价回落,土地流拍增加。

去年,全国宅地供应终于扭转了前两年的颓势。

当时,很多分析人士认为,这可能存在结构问题。没错,一些较大的城市执行供地,以及最终的交易依旧不算太好。

但是我们发现,还有一个多月就要结束的2018年,宅地供应全国整体不错,一些城市去年被批评了,今年在发力。

与此同时,地价回落、流拍增加。

你说未来楼盘供应、面积是不是利好?新开工实际上已经表现出一些利好。结构性问题,当然存在,但是大趋势改不了。

6、即将入市楼盘及面积增加。

在经历了被批评,以及宅地供应、成交回升后,不少城市已经出现了即将入市楼盘、面积增加的情况。同时,因为之前待价而沽以及对抗调控,不放盘的因素,积压了一些早该开盘的房子。

于是到了最近,我们看到很多城市大量楼盘入市,或者即将入市。

7、开发商融资成本提高。

这很代表监管和调控的态度。不久前,杠杆游戏写了一篇,把我国十大房企中的民企,近期的融资成本和去年同期进行了一一对照。

这个工作量很大的,挨个翻阅上市公司披露。我发现,钱真的是越来难拿了!前10房企总的民营系,无一幸免!碧桂园、恒大、融创、新城控股、龙湖融资都变贵。

最厉害的恒大,融资利率翻倍,最高达到13.75%。不过,许老板发的这个高价债很有意思,恒大一半债券自己私人给买了。肥水不流外人田啊,既是为自己公司需要钱排忧解难,也是为自己赚更多钱,高啊!

说笑了,回到正题,即便是长期以借钱成本低,著称的龙湖,最近借钱,也比以前高了近1个点。

房企融资成本高,这是典型的信号。而外部,其他行业融资成本,近期其实比之前要稳定了。这说明,金融决策部门,乃至最高层,调控楼市的决心还依旧坚决。

8、首付免费分期出现,并越来越多。

杠杆游戏要做个区别,首付分期,特别是免费分期和首付贷不同。如果是有息首付贷,本轮周期的上半场,刚需和投资者的加杠杆玩法,那是过去时。

如今,在一些城市,比如环京,开发商为了促销,很多提供的是首付免费分期。

据我这两个月出差看到的,以及听朋友介绍的情况,首付免费分期在一些城市已经出现,不止是环京。其中,不乏一些规模开发商。

在我看来,这是楼市寒冬最重要的信号。上述信号一一出现,肯定说明问题。而这个信号出现,说明的是,开发商回款压力之大。不这样做促销,可能资金链就要断裂了。

当然,有的开发商或许资金链已经接近断裂,这只是垂死挣扎。是的,不是缺钱缺到了极端,谁会冒着风险这么干!

靠这个如果能快速拿到一些回款,拿到银行房贷,还上一些窟窿,或许还不至于被“活下去”的万科等收购。

不过对于购房者来说,一定要谨慎,因为或许开发商拿了你的首付头期款,他的期房就烂尾了……

说笑了。

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