房产留给子女,“生前办”还是“离世后办”?“新规定”

来源:365淘房 2019-11-05 11:30

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对一个三口之家来说,什么资产最珍贵?

放到前20年,现金储蓄、存折、汽车、电器这些资产最值钱,毕竟是物资略显匮乏的年代,努力工作,慢慢存钱,是一家人维持生活的前提。

数据显示,从2000年开始,储蓄率进入快速持续上涨阶段,到2008年,储蓄率达到峰值51.8%。 也正是从2008年开始,储蓄率逐渐回落,目前降至47.9%,下降了4个百分点。

为什么从2008年开始储蓄率变低了?

答案很简单,最近十年,房子才是一个家庭最珍贵的财产。

西南财大最近发布的报告显示,在2013年到2018年,住房贷款占家庭债务比重高达55.6%,多套房负债的占比逐年递增,以2017年-2018年为例,多套房的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%,超过了首套房贷款,贡献了60.0%的住户部门消费贷款增量。

 

 

另外,有47.1%的存量房贷在空置房中,造成大量的信贷资源浪费。 

也就是说,近6成的家庭债务都是房贷,这些房贷中,又有60%是多套房的贷款,还有一半的房贷集中在空置房屋。

既然房子是一个家庭最珍贵的财产,作为父母来说,把房子顺利过户给子女,就成了摆在眼前的头等大事。

千万别觉得这是个简单的事。

最近看到一则报道,独生子女或不能全额继承遗产。

 

 

据新京报11月3日报道,小丽是家里的独生女,父母去世后,留下一套300万元的房产,可就在办理过户时,工作人员却告诉小丽不能够继承全额遗产。

因为小丽的奶奶也是第一继承人,奶奶不在后,奶奶遗产的第一继承人,也就是小丽的大伯姑姑们,也能够转继承小丽父亲的遗产。

很明显,这是因为父母没有把房产过户给子女,离世后造成产权归属争议。 

那么,对普通家庭来说,房产过户留给独生子女,该“生前”办还是“离世后”办?“新规定”早知晓。

今年6月份,财政部、税务总局联合发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》,涉及了房产继承、赠与如何收税的问题。

具体而言,这份公告将一部分原来按“其他所得”征税的项目,调整为按照“偶然所得”项目征税,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,是“偶然所得”,缴纳20%税率,从9月1日起实施。

简单点说:新规定中,继承房产或者父母将房产送给子女,子女不需要缴纳个人所得税。

征税“项目名称”变了,税率却没有变,按照原来的规定,继承、赠与房产也是不收个税的,如今的“新规”,是对原来执行规定的“重申”,这一点尤为值得注意。

 

 

目前,房产过户给子女,有三种方式:生前二手房买卖、无偿赠与,离世后继承,我们分别谈谈区别在哪。 

第一种,二手房买卖的方式。

二手房买卖的方式,就是把父母的房子当成二手房一样,跟子女去房管局过户,走正常流程。

像真正的买家和卖家一样,带上身份证、户口簿、结婚证、房产证办理转移登记,需要交契税1%(首次购买90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手续费、登记费、抵押登记费(如有贷款)、配图费等。

除了契税和小额杂费以外,增值税与个税,是二手房价交易的两大关键。

假如房屋已经满两年,不管是不是名下唯一的住房,增值税就能免掉,但契税、个人所得税还要缴纳。

假如房屋是满五年且家庭唯一住房,父母把房子卖给孩子,个税和增值税都能免掉,只交契税即可。

第二种,无偿赠与的方式。

你愿意给,我愿意收,这就是赠与,与“继承”非常相似。 

不同之处在于,虽然不用交个税、增值税,契税却少不了,按照3%的税率计算,再加上动辄高达2%的评估费用,成本可能会高达房产价值的5%,还要加上公证、来回奔波的麻烦。

然而,不可忽略的是,有的城市现在实行了限购政策,受赠方必须具有购房资格才能接受赠与,在过户登记完成后,获赠房屋将计入其拥有的房屋套数内。

相比较而言,目前对于房屋继承并没有购房资质的要求。

假设子女目前仍是单身,若他已经拥有一套房屋,则无法再接受这套房屋的赠与;若他名下并无房产,则可以接受赠与,但在改变单身状态前,根据现行限购政策无法再购买房产。

生前办的两种方式里,赠与和买卖,都对限购资格有要求,赠与所需的开销偏低,但是契税和公证费照样少不了。

 

 

更重要的是,赠与或继承房屋再次出售的,要按(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20%计算应交税额。 

关键就在于这个“再次转让的收入”,因为子女接受赠与时的成本为0,相当于要足额计算房屋差价,20%的税率,对部分热点城市来说,相当于省掉了一辆车。

第三种,继承的方式。

把房子留给子女,大部分人下意识的会选择继承方式,但很多人都忽略了一点,即便生前把遗嘱准备的非常充分,继承房产的程序只能等离世后才能办。

这就会造成很大的不确定性,以上文新京报的报道来说,即便小丽的父母生前立下遗嘱,指定小丽为房屋继承人,但她的爷爷奶奶依然是第一顺位的房屋继承者,当父母离世后,房屋产权出现争议时,独生子女难免会比较弱势,这也是冷冰冰的现实。

单从过户费用而言,继承是比赠与还要省钱的一种方式,不光没有增值税和个税,连契税都不收,只需要一部分公证费。 

但是,手续太繁杂,离世后的争议较多,跟赠与一样,继承的房产,除非是“满五唯一”的房子,否则还是要交个税。

最后,我们可以得出以下两个结论。

一,房产留给独生子女,“生前办”比“离世办”要好的多,三种过户方式差异巨大,早点了解。

二,用二手房买卖的方式,比继承和赠与更“划算”,假如你的孩子未来要转卖房产,能剩下相当可观的个税。

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