时间进入2020年1月，回看2019年的哈尔滨，松北自贸区挂牌、《哈尔滨新区总体规划》发布、多条地铁快速建设、东三环开工，哈尔滨城市建设突飞猛进，向世界展示了“哈尔滨速度”。
与城市发展同步火热的是哈尔滨的土地市场，众多品牌房企入驻，为冰城人带来更 宜居的生活体验，不断提升市民的幸福指数。记录2019,365淘房发布《2019年哈尔滨市商住开发土地数据报告》，记录冰城发展的足迹。
综述
在刚刚走过的2019年，哈尔滨商住土地拍卖成交64宗，共35家受让单位，41个开发项目，总成交土地面积约306.6万㎡，总规划筑面积737.7万㎡，总成交金额约211.6亿，全市平均楼面地价2869元/㎡。月均成交土地占地面积25.4万㎡，规划建筑面积61.5万㎡,规划建筑面积环比2018年增长43.6%，成交总金额环比增长41.3%。
1、地块成交月度分析
据365淘房统计，2019年上半年，上半年成交土地面积121.8万㎡，规划总建筑面积273.9万㎡占比16.5%，成交金额87.1亿,占全年41.1%。上半年成交土地开发的重点项目为宝能城、汇智环球金贸城，两项目现已入市均价在12000元左右。
2019年哈尔滨市月度土地成交表
下半年成交土地占地面积184.8万㎡，规划建筑面积463.8万㎡占比83.5%，成交金额124.5亿占全年58.9%。下半年成交重点项目为深哈产业园、汇智五洲城均价8500元/㎡、绿地东北亚国博城均价12000元/㎡、万科孙家站地块。
按照开发周期推测，2020年下半年，哈尔滨将有大量产品集中入市。
2、地块成交位置分析
纵观哈尔滨2019年全年商住土地市场，成交热点区域聚集在松北区、香坊区、道外区，二环内土地供应量较少，成交地块仍主要集中在2-3环与3-4环区域以及4环外松北产业园板块。
受国家级新区及自贸区的政策影响，松北4环外产业园板块、以及松浦板块土地成交量都有明显增长，随着更多利好政策的落地实行，松北新区的建设将驶入“快车道”，根据《哈尔滨新区总体规划》要求，近期2021年规划新区城镇人口达到125万人，建设 用地控制在240平方公里，土地出让数量将会保持一定规模，可以预见，松北新区将在哈尔滨2020年土地市场继续保持热点板块，甚至继续领跑哈尔滨土地市场。
成交地块位置分布表
与松北区不同，道外区成交土地主要集中在哈东站板块及长江路板块。香坊区成交主要集中在二三环之间的孙家站板块，形成“围攻”孙家站之势。而道里区一路向西，继续开发群力西板块，为哈尔滨城区“开疆拓土”。南岗区从2019年起哈西南板块也正在启动，打造 建设“大哈西”。综合近几年土地市场，哈尔滨市三四环区域，仍有大量可开发空间。
3、地块成交面积分析
综合数据发现，2019年哈尔滨单宗成交土地面积10万㎡以下占比92.2%，较往年单宗成交土地面积显著下降，符合哈尔滨土地开发“小地块、便交通”的规划政策，有利于城市交通规划，打通城市交通微循环。单宗成交土地面积的下降，也降低了中小开发企业的拿地难度 ，有利于土地市场的良性发展。
成交地块面积分布表
4、地块容积率分析
根据发布的土地成交信息，2019年度成交的商住容积率主要集中在2-3之间，规划建筑面积430.8万㎡占比58.4%，容积率1-2区间建筑面积150.85万㎡占比20.45%，可以预见，今明两年，哈尔滨房楼市主力供应产品仍为高层，多层产品为辅。
成交土地规划建筑面积容积率
成交地块容积率分布表
5、地块成交排名分析
2019年哈尔滨土拍市场异常激烈，单宗土地成交金额，以及土地成交楼面价屡创佳境，吸引了无数大品牌房企入驻，其中华润置地20.1亿摘得的松北区地块不仅获单地块成交总价第一，同时楼面地价也排名第一，是2019年哈尔滨土地市场当之无愧的“双料地王”。
单宗土地成交金额TOP10
楼面地价榜单前十中， 松北区占据六席，看得出政府对于松北地块投放力度，可以说松北区既是开发热点又是地价高点。
成交土地楼面地价TOP10
哈尔滨市商住土地用途分析
土地用途按居住土地（一类居住用地、二类居住用地）、商住用地（二类居住用地兼容商业用地住宅用地兼容商业金融业用地商住混合用地等）和商业用地（商业设施用地商业用地兼容商务用地商务用地兼容文化设施用地等）等三个维度进行分析解读。
1、年度用途分析
据365淘房统计，从2019年商业土地成交量占比来分析，商住土地面积188.45万㎡占比61.46%,商业土地面积80.51万㎡占比26.26%，居住土地面积37.62万㎡仅占比12.27%，哈尔滨市以产业为导向吸引投资效果显著。
绿地、宝能等企业以大型产业项目进驻新区。产业项目的开发起到了为相应区域提供就业机会及相关配套的作用。值得注意的是商业土地平均楼面地价为1089.17元/㎡,进军产业地产领域也是开发企业拿地的手段。居住用地平均楼面地价4393.40元/㎡，市场政策加码使得房地产企业·拿地难度不断加大，地方政府更青睐能带来产业资源以及人才资源的企业，产业可为房地产助力。此外，在住宅开发行业利润不断下滑，产业地产被视为企业新的利润增长点。未来产业地产项目将成为市场中的权重模块。
2019年成交土地用途表
2、年度对比分析
由于2019年土地成交量的整体提高，对比2018年成交居住、商业，商住土地建筑面积均有提高。2019年商住土地成交建筑面积所占比率有所收缩，商业土地成交规划建筑面积增长到160.4万㎡对比往年有大幅提高。
2019年度对比分析表
3、区域用途分析
松北区商住土地面积72.07万㎡占全市比重38.24%，松北区商业土地面积59.93万㎡占全市比重74.43%，多个重点项目在松北国家级新区取得土地。
香坊区商住土地面积37.63万㎡占全市比重19.96%，香坊区商业土地面积8.32万㎡占全市比重10.33%。道外区商住土地面积28.59万㎡占全市比重15.17%，道外区商业土地面积12.25万㎡占全市比重15.22%。其他各区域成交以商住土地为主，道里区的群力西板块与南岗区的哈西南板块目前正以临近成熟配套的优势以商住土地形式变现土地价值。
2019年8月，哈尔滨松北新区正式进入国家级新区、自由贸易试验区政策叠加的高速发展期。哈尔滨松北新区成为了哈尔滨土地市场的爆点区域，除了土拍市场的高地价高溢价商住土地频出，重点产业相关的商业土地也大量成交，未来松北区各板块除高品质住宅产品外还会有大量的商办产品推出。
哈尔滨市商住成交土地区域分析
在《2019年哈尔滨市商住开发土地数据报告》中，土地区域分析按行政区域划分并进行分析解读。
1、区域成交分析
哈尔滨市2019年成交商住土地面积306.58万㎡。松北区成交土地面积166.68万㎡占比约55%，松北区在成交宗地数量、土地面积、规划建筑面积3项指标上均超过了全市的总数的50%。新区建设刚刚起步，预计未来将持续此状态。
2019年哈尔滨市各区域成交土地数据表
香坊区成交土地面积46.27万㎡占比约15%，2020年开发热度不减。道外区旧城改造土地市场刚刚开始启动就有43.47万㎡成交土地面积占比约14%，土地价值有很大成长空间。
2、区域楼面地价分析
道里区成交面积较少，成交土地所在板块成熟，平均楼面地价7095元/㎡处于第一梯队。南岗区同样成交量较小，成交版块条件稍逊，以楼面地价3706元/㎡处于第二梯队。前两梯队未来房价根据楼面地价推算应会稳中有涨。松北区、道外区，香坊区平均楼面地价在2500-3000元/㎡之间，接近市平均水准处于第三梯队，但土地成交面积规划建筑面积均有数量支撑，热点区域目前楼面地价可观，也将带动区域内相近版块发展，未来房价上涨空间较大。
10大微版块分析
据365淘房数据中心统计，2019年哈尔滨商住土地成交64宗土地，35家受让企业，其中全国品牌房企8家、外埠品牌房企1家、龙江品牌房企1家，预计将转化为41个项目。从区域板块中看项目，可以总结出10个土地市场较为火热的重点发展微板块，30个重点项目。
房企拿地分析
从房企摘地面积及摘地金额上看，宝能和汇智均列榜单前三，绿地、万科、华润、中海等知名企业在摘地面积及摘地金额上均位于榜单前列。
1、房企摘地面积TOP10
2、房企摘地金额TOP10
3、单体项目分析
2019年，哈尔滨市发展呈现出以产业地产为方向的趋势，宝能城、绿地东北亚国博城、深圳产业园、汇智环球金贸城等重点大项目相继呈现，冰城进入“造城运动”新时代。
4、单体项目体量TOP10
5、品牌房企分析
据365淘房统计，2019年，哈尔滨市成交土地面积306.6万㎡，总规划建筑面积737.7万㎡，其中品牌房企成交土地总规划建筑面积448.7万㎡。约占总规划建筑面积61%。多数品牌房企除2019年新得地块外还有多项目在开发进程中，品牌房企在本市已经占有“垄断”地位，未来城市经济发展速度提高还会吸引更多优质品牌房企来哈投资，本地房企竞争难度逐渐增大。
全国品牌房企：宝能 、绿地、万科、中海、华润、碧桂园、金地、融创
外埠品牌房企：汇智
龙江品牌房企：汇龙
据365淘房分析，从宏观上看，2019年哈尔滨土地市场，松北区、香坊区、道外区成交土地面积位列前三，约占全市土地成交面积的84%，其余各区占全市土地成交面积的16%。
哈尔滨新区及哈尔滨自贸区发展仍将是土地市场的第一主角，也是房地产业乃至省市经济发展的主角。根据政策导向，新区将提高土地综合利用效能，鼓励产业化项目和现代服务业项目落地，增强哈尔滨新区集聚更多大项目、好项目的承载能力。
2019年的新区发展预示了松北区未来土地市场将持续走强，供应更多土地，转化为促发展的项目和优质的产品。
从微观上看，松北区的产业园板块、松浦板块，香坊区的孙家站板块、长江路板块，道外区的哈东站板块，道里区的群力西板块，南岗区的哈西南板块，平房区的新区板块，将呈四面开花态势。
哈尔滨产业项目的发展也以新区为核心，哈尔滨市将在土地吸引产业化的道路上持续前行。品牌房企在产业化项目上已经在哈发力，预计未来品牌房企将能够持续保持市场的领导地位。
2019年土地市场回暖，各品牌房企均大展身手。哈尔滨作为全国占地最大的省会城市也必将吸引更多优秀的房企投资，对哈尔滨市乃至全省的经济发展提供助力。
2019年哈尔滨市商住开发土地数据汇总表
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