• 365淘房APP下载
    微信扫码一键淘房

“三道红线”要来真的了?房企面临重压,购房者的机会来

来源:龙江楼市 2020-10-13 20:18

手机看资讯

关注微信看猛料

虽然今年“黄金周”楼市总体未现火热行情,但国庆长假刚刚结束,江苏徐州便率先发起调控政策,紧随其后的是浙江绍兴。

10月9日晚,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》。

通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。

徐州房地产新政也强调“加强新房价格备案管理”,其中“备案价格一年内不得调整”的内容引起市场关注。

绍兴市10月9日起实施《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》。

 

绍兴市区新建商品住房备案价格实行“双备案”制度,须经区联席会议审议通过后提交市联席会议审议确定。

新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素,加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。

两地政策不约而同聚焦商品房备案价格管理,同时也再次明确限售、限地价、竞配建,进一步说明调控不放松的导向。

另据机构数据,今年前9月全国房地产调控政策次数高达403次。

与此同时,楼市调控的一记重锤——“三道红线”即将执行。 

此前有媒体称,“三道红线的严格执行将被推迟到2023年”。

这一说法被“辟谣”了。

近日,有接近监管层的人士向上证报记者表示,这种说法是媒体误读。

某房企高管透露:“这不是延期的概念”。

从2021年1月1日起,房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施,并力争在3年内达标。

“我们也是明年1月1日开始执行,现在只是先报个方案。我们做的方案是在2023年完成,即在2023年6月30日之前企业降负债达标。”

看来,“三道红线”马上就要靴子落地,中国房地产行业也将进入变革时代。

简单一句话:“玩法”变了。

监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

核心意思就是,除了“绿档”的房企,其余房企需要在2023年之前,负债表全部翻绿。

虽然给了两年的缓冲时间,但是对于大部分房企来说,想完全变绿,难度还是很大的。

一场史无前例的暗流涌动,正在楼市中发生。

01

“三道红线”是要干什么?

如果说调控是为了打击炒房客,那么“三道红线”就是开发商的紧箍咒。

2020年8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”。

具体的“三道红线”为:

剔除预收款后的资产负债率大于70%;

净负债率大于100%;

现金短债比小于1倍。

根据三项指标的踩线情况,相关部门直接给出了相关的管控范围和目标,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。

这三条红线的紧要程度,也从一到三,从轻到重依次排列。

以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

有息债务,就是各种借款。

有息负债规模以2019年6月底为基础,如果:

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;

“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

简单说,就是房企的融资难度增大,特别是负债率高的房企,融资将会异常艰难。 

据相关数据统计,目前中国百强房企中有61家上市房企,其中踩中一条的就有48家,这个数字是不是很触目惊心?

当然,也不能说这些高负债的房企就一无是处了,在商业领域他们都是赢家。

但问题是,下半场的“玩法”变了,还用以前的手段根本行不通了。

“三条红线”就是悬在他们头上的达摩斯利克之剑。

可能有些头部房企,这么多年来积攒了实力和资金,在这一场战役中还能回旋。

但一些负债严重非头部房企就没那么幸运了。

Wind数据显示,2019年,132家A股上市房企中,多达36家房企净负债率超100%。

更有甚者,本身的负债就火烧眉毛了,同时又陷入烂尾的漩涡。

这一场大潮退去,还要多少能站稳的房企,可想而知。

02

为什么要设置“三道红线”?

2020年上半年,受疫情影响国内信贷环境明显宽松,部分资金违规流入楼市,部分城市商品房交易及土地市场热度较高。 

监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平。

本质上是为了保护房地产企业的健康发展。

与以往政策不同,“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控,防范企业风险,倒逼企业理性投资。

房地产的大佬们都是“高负债”的典型,但债务过高对于中小型房企来说风险很大。 

一般健康企业的资产负债率在40%—60%之间,太低属于过于保守,太高属于过于大胆。如果资产负债比率达到100%或超过100%,说明公司已经没有净资产,或资不抵债。

一旦资金链断裂,对于自身以及买房人都是巨大的伤害。

尤其前几年房企盲目的拿地、规划和人员扩张得厉害。

在行业进入下行趋势之后,不少中小房企扛不住资金压力,开始走下坡路。

“三道红线”促使投资方将有限的资金放给有能力的优质公司,从而让高杠杆运营的中小房地产公司主动退出或者被兼并,从而确保房地产市场平稳发展。

03

对于楼市来说,“三道红线”到底意味着什么?

最明显的,政府要控制房企利用杠杆大规模扩张。

等到政策正式实施,房企就不能像以前那样依靠借钱进行扩张了。

你如果没钱买地,那就安安心心先把房子卖了负债率低了再说。

这或许是房地产行业的一道真正的分水岭。

曾经依靠高杠杆野蛮扩张,撑死胆大的、饿死胆小的时代也许一去不回头了。

对于房企来说,部分负债高的巨头迫于压力,增速会放缓甚至大幅下滑;而中小房企,特别是小型房企,可能再无翻盘机会。

负债低、稳健型的房企们,将迎来属于它们的时代。

04

我们买房人现阶段最应该关心的是,房企在“三道红线”下拿不到钱,会用什么办法来解决?

唯一选择,就是开源节流。

开源就是通过降价促销回笼现金流。

(数据来源:易居)

在刚刚过去的“金九”季,哈尔滨的房地产市场整体呈现“以价换量”的形势。

9月哈尔滨主城6区商品房成交均价约10254元/㎡,环比上月下降1.74%,同比下降17.19%。

9月共成交7427套,成交面积72.72万㎡,环比上月增长42.7%,同比下降26.02%。

我国的疫情防控已经进入常态化阶段,9月的商品房成交达到了今年的第一个高潮,借助“金九”的营销东风,各大房企趁此降价回笼现金。

节流就体现在了土拍市场遇冷上。

应对“三道红线”,房企们纷纷放缓了拿地的速度。9月,哈尔滨市仅成交了6宗土地,总成交面积约38.22万㎡,总成交金额仅5.08亿元。

对于之前单宗土地的成交总价就能达到数亿元的情况,9月的土地营收着实惨淡。

对于老百姓来说,节流的影响可能相对较小。

但是开源,最受伤的还是买完房的业主,还没交房,房产价值就蒸发了不少。

而且降价维权基本得不到支持,情绪上很难接受。

另一种可能是,小型房企没有现金流了,会选择被并购。

比如A房企把干了一半的工程,交给B房企,风险就在于质量还能有保证吗?

一旦出了问题,责任很难说清,很可能相互推诿,受折磨的还是买房人。

也不排除有房企就破罐破摔了。

融不到钱,之前的钱还得还,干脆就不盖房了,任凭烂尾。

这对于买房人来说,风险太大了。

比如最近上热搜的“大连居民住进烂尾楼”事件。

 

等了8年,房企一直停工,最终被迫住进烂尾楼,断水断电却要还月供。

这样心酸的结局,不该让掏尽六个钱包的买房人来承受,一切都因房企的不靠谱。

所谓富贵险中求,高额利润所伴随的也是高额风险。

为什么这两年有很多房企破产倒闭,原因是,负债做上去了,现金流却没有跟上。

实力不够的房企,一旦资金困难,烂尾的可能性很大。

其实,从这方面来说,“三道红线”对于买房人是好事。

至少帮我们把那些“空壳房企”、没有实力而只会借钱的房企,统统拉下马,还给买房人一个健康的楼市。

05

房企的“玩法”变了,我们的买房逻辑也一定要跟着变。

“三道红线”之下,应该怎么买房?

首先,银行已经开始主动排查“地雷”了。

不用说,后面大概率会有一些房企倒掉,尤其是实力弱的小型民企。

这个时候买房人千万不要贪便宜,一定要防范烂尾跑路的风险。

买房的选择,应该是央企>国企>民企。

一般来说,央企都是中央重要支柱产业下面的分支,主业也不是房地产,如果央企都出事了,那其它房企早就灰飞烟灭N遍了。

当然,最后也是选择有品牌力、有知名度的央企。

“三道红线”的目的,就是让强者恒强,有实力的、资金健康的房企优势更突显。

06

具体哪种类型的房企最“靠谱”,我们不妨以招商蛇口为例,大家一看便知。

它的逻辑大致有这么几点:

01

有一定的规模,以及良好的布局

这个铁律在楼市下半场仍旧管用。

有规模不一定有用,但没有规模是万万不行的。

招商局集团有限公司创立于1872年洋务运动时期,是中央直接管理的国有重要骨干企业。

作为实力央企之一、世界500强企业,招商局在资产规模和利润总额方面均居央企排名前列。其经营总部设于香港,也被列为香港四大中资企业之一。

招商蛇口是招商局旗下重要的城市综合开发旗舰企业,重点聚焦于精品住宅等的开发运营,堪称中国房地产业的“全能选手”。

招商蛇口创立于1979年,聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势。

招商蛇口集中商业产品覆盖海上世界、花园城等产品线;

长租公寓“壹间”品牌已全面覆盖国内一线及核心二线城市;

在深圳、广州、杭州等城市落地养老公寓、颐养中心等健康产品。

未来的楼市,势必是大分化的市场。

一二线城市高房价与三四线城市高库存并存,所以,得一二线者得天下。

02

良好的财务结构

这是本次监管的重点,再怎么强调也不为过。

根据亿翰智库及各企业的相关公告,2020年中期招商蛇口净负债率仅为39.5%,位于绝对安全区。

 

招商蛇口合理的金融配置,有效提高持有资产流动性,进而拓宽资金来源,降低融资成本。

作为大型央企,招商蛇口始终稳扎稳打。

这就意味着,它在整个拿地、建造、卖房流程不会涉及因资金而产生一系列问题。

03

良好的盈利能力

负债率低的另外一层原因是,招商蛇口是城市运营商,它拥有可收益的资产。

只有通过对存量资产的持久运营,才不是一竿子买卖。

自己有良好盈利能力的同时,也让城市板块价值更加凸显。

2019年,企业管理总资产9.3万亿元人民币;

实际营业收入7177亿元人民币,上涨10.4%;

利润总额1625亿元人民币,上涨12%。

集团资产规模在各央企中排名第一;

集团净利润在各央企中排名第一;

连续15年荣获国务院国资委经营业绩考核A级;

连续四个任期业绩优秀企业;

《财富》世界500强榜单第244位。

这就是招商蛇口多元的综合实力,也是它独特的竞争力。

在肩负起了城市运营的同时,也给自身带来良好的盈利能力,从而良性循环。

未来的头部房企,一定是像招商蛇口这样的“平台型巨无霸”。

04

强大的产品力

楼市下半场,既是战略的竞争,也是产品的竞争。

招商蛇口的住宅产品主打高端路线。

在哈尔滨有已经部分进户的招商贝肯山,无论是产品力的兑现,还是物业管理水平,都得到了业主的认可。

在市场上的口碑,房价最有发言权。

招商贝肯山二期的二手房价格,是整个群力东板块最高的,而且在冷淡的楼市行情下,高层依然扛在18000元/平米以上。

二手房价代表品质,品质代表房企实力与责任。

在招商蛇口布局群力东板块后,在冰城的南端平房新区板块,又落子了招商·学府1872。

招商蛇口当初拿这块地时,展示了央企的魄力,成交楼面价约3172.48元/㎡,高于平房新区成交楼面均价2264.34元/㎡。

招商蛇口毕竟是央企,负债低,实力雄厚。

05 

优越的地理位置

招商以敏锐的眼光看到了时代发展的契机,率先在平房新区落子布局。

地段是地产的血脉和基因,代表对城市资源的占有和开发商实力。集经济、商业、交通等于一体的中心腹地,往往承载着城区的未来。

“地铁+商业”一旦捆绑,基本就锚定了一个区域的中心。

恰巧,招商·学府1872就位于平房新区核心关键位置,占据商业、医疗、交通等多元优质配套。

项目位于大连路与东海路交汇处,距离地铁1号线渤海路站约1.1公里,沿大连路向北可步行直达地铁站。 

在平房新区,拥有地铁,就意味着拥有了全市。

乘坐地铁,可轻松到达哈站、哈西等重要城市交通枢纽,周边还有10余条公交线路,为居民提供舒适便捷的出行方式。

窗外能看到怎样的风景,决定你的生活品质。

招商·学府1872一公里内拥有哈飞工人文化宫体育场地、建文广场等休闲场所;平房公园、建安游园、翠柳公园等生态公园拥簇,阳光诗意,多园共赏,形成私密舒适的绿色屏风。

项目临近平房区核心商业地段,2公里范围内有集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、服务为一体的购物商场——红旗· Mall购物中心。

06 

优质的教育资源

给孩子最大的资产,不是金钱,而是知识。

招商·学府1872,优质教育资源得天独厚,2公里内名校云集,临近区重点小学友协一小、二小,毗邻市重点中学一六二中、区重点中学八十四中。

全龄教育,独拔学区头筹。

07 

新亚洲风格

招商·学府1872的建筑不再是对立于自然的钢筋水泥,也不仅仅为了标注身份与现代文明而存在。

建筑设计上,招商·学府1872回归新亚洲风格的理性空间,将百年招商的建筑理念融汇贯通,凝萃优秀建筑精髓,以经典的三段式黄金比例打造建筑。

通过简洁干净的线条、大面积通透的玻璃窗,与自然景观融为一体,形成纯净内敛的东方气质。

在这里,园林和建筑合而为一,四季植物呈现出时间的流动和生命的变化延续,美不胜收。

招商·学府1872,深谙现代人的居住喜好和品味需求,雕琢约2.5万㎡叠景园境,以大师手法帷幄景色层次过度,既能感受寄情自然的激情壮怀,又能体味隐逸自然的闲适惬。

园境之间的景致,在起承转合中愈发充满韵律和情调。

招商·学府1872打造5重生活空间:邻里交流空间、林荫休闲空间、中心会客厅、全龄活动空间、颐养空间。构筑下沉式广场,采用苏州园林的设计理念,提供与自然融为一体的舒适感。

08 

智慧科技生活

 

招商·学府1872打造了充满科技感的景观智能入户大堂,赋予生活更多的仪式。

通过入户大堂、前视景观区、建筑小品、特色屏风、植被设计、邻里互动交流空间,营造温馨的回家动线。

招商·学府1872采用智能门禁系统、人脸智能识别系统、高端门禁系统、红外线测温等,为业主打造更具科技感、舒适感的社区规格,便捷入户顺畅自如,于此畅享智慧宜居生活。

09

大开间户型设计

 

在户型的设计上,招商·学府1872建筑面积约89㎡的两居室,无可挑剔,大开间是最吸引人的地方。

两室两厅一卫的户型,能做到客厅3.9米,卧室3.3米的开间,配以2.8米x1.7米的超大窗,居住舒适度大幅提升。

招商·学府1872从人本角度出发,反复探讨科学布局的空间艺术,经过上千种方案的探讨,从空间利用和隔断角度着眼,整合聚会、待客、用餐、起居等功能,最终打造出符合东方人居理念的时尚美宅。

对于买房人来说,这样的房企难道不是最安全的吗?还有什么比保证品质不减配更有说服力的呢?

07

虽然是以招商蛇口为例,但事实上是想告诉买房人,在“三道红线”之下,楼市的逻辑正在悄然改变。

买房不仅要看地段、产品,同时也要考察房企,不是所有房企的房子都是安全的。

未来的楼市,对房企的管控一定会更严格。

只有像招商蛇口这样低负债的央企,有自身成熟的运营经验,而且不管楼市行情怎样,兑现的实力不会变,才能在“不停变化”的政策中,站稳脚跟。

对买房人来说,这才是安全的保障。

/End.

小编邀请您加入房产交流群

▼▼

快速解答,可拨打400-8902-365转525进行咨询

返回哈尔滨365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题

更多

热门图片

楼市美拍

365直播间

更多