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楼市白皮书|金九价跌量涨,供应井喷,竞争最激烈的时候

来源:龙江楼市 2020-10-16 21:30

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“金九”楼市成交稳中有升,多地出台楼市调控政策,并加大土地供应。

业内人士预计,第四季度出台楼市调控政策的城市可能继续增多,热点城市延续调控收紧基调,倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求,房价整体将维持平稳。

楼市金九已经结束,龙江楼市的表现,同样出乎意料!

【政策篇】

“金九”期间,多地出台楼市调控政策

l 全国政策:

9月全国政策面依然以"房住不炒”,房地产金融监管持续收紧,多地出台限购、限售楼市调控与人才政策,助力市场平稳健康发展。

9月7日,住房和城乡建设部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。

9月14日,中国银保监会举办新闻通气会,加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度,有效遏制房地产金融化、泡沫化倾向。

9月25日,央行贷币政策委员会2020年第三季度例会,继续深化利率改革,引导贷款利率下行。

9月25日,国家发改委发布《关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知》,明确对违法违规的特色小镇予以整改或淘汰。

l 城市基建:

9月6日,黑龙江省召开中国(黑龙江)自由贸易试验区成立一周年新闻发布会,对挂牌一年来黑龙江自贸试验区建设成果进行发布。

9月7日,南直公滨转盘道已全部充工拆除工作,有效提高车辆通行效率和行人过街安全.

9月14日,哈市城区提前完成年度拆违任务。已拆除违建426.32万平方米。

9月17日,正威哈尔滨新代材料技术产业园项目签约暨启动仪式在哈尔滨新区举行,是哈尔滨新区引进的第一家世界500强制造类产业项目。

第17中学新区学校规划设计图出炉,设54个教学班,可容纳约2500人就读。

9月30日,23个公园无障碍设施实现全覆盖,冰城探索“报建"模式推动公益基础设施迭代升级。

【土地篇】

9月土地市场低迷,10月再掀热潮

I 9月土地成交再次遇冷

由于7、8月份土地供应量持续减弱,9月份仅成交6宗经营性土地(包括5宗商住用地,1宗商业用地),总成交金额约5.08亿元。

总占地面积38.22万㎡,总成交建筑面积60.92万㎡,环比下跌64.10%,同比下跌55.14%。 

成交楼面价834.09元/㎡,环比下跌78.72%,同比下跌75.67%。

9月松北区流拍1宗新型产业用地,哈尔滨主城六区土地溢价率0.99%。

在成交的6宗土地中,仅香坊区的1宗土地为商业用地,总规划建筑面积24.21万㎡。

位于南岗区红旗满族乡的5宗土地全部为商住用地,总规划建筑面积45.34万㎡。

根据规划,红旗满族乡的5宗地块,未来大概率会被打造成为一处旅游康养项目,用城市的发展带动农村的发展,用县域经济的发展推进城市化进程。

I 10月下旬17宗土地集中开拍

在土地市场过于沉寂之时,哈尔滨土地市场再次出现大规模出让,未来两月将有19宗土地出让。

总占地面积90.10万㎡,总供应建筑面积170.91万㎡,环比上涨113.40%,同比上涨135.09%。

其中松北新区17宗地分别于10月27日、10月30日进行出让,香坊区2宗地将于11月3日进行出让。

10月预计出让这17宗经营性地块,其中,环西板块8宗,世茂板块5宗,避暑城板块2宗。 

可见,10月份的土拍主战场依然是环西板块。

截止到9月,松北新区共成交土地46宗,占到了全市成交土地总数的约69%。而环西板块共成交土地25宗,占松北新区成交土地数量的54.35%。

频繁的土地交易证明了环西板块如今已经成了哈尔滨市“大热门”板块,其未来发展潜力价值,吸引龙头房企纷至沓来,用每个项目独到的战略眼光,共建新区发展。

*土地市场数据来源于黑龙江公共资源交易网,由龙江楼市整理*

【新房篇】

价跌量涨,供大于求

I 9月商品房成交量价:价格微跌,销量上涨

2020年9月,哈尔滨商品房市场“价跌量涨”。

9月哈尔滨商品房成交均价约10254元/㎡,环比下跌1.74%,同比下跌17.19%。

9月哈尔滨商品房供应面积158.42万㎡,环比上涨59.84%,同比下跌23.95%。

9月哈尔滨商品房成交面积72.72万㎡,环比上涨42.70%,同比下跌26.02%。

哈尔滨1-9月哈尔滨商品房供求量价走势▼

9月商品房均价小幅下降,供应量、成交量环比上涨。

9月哈尔滨商品房供应16786套,成交7427套,较7、8月均有增长。

1-9月各区域及全市商品房均呈现供大于求。

1-9月哈尔滨商品房供求套数及均价走势▼

商品房市场供求比是一个重要概念,直接影响房价。

9月除南岗区、道外区之外,其他区域商品房供应量均呈上升趋势。

9月除道外区外,其它区域商品房成交量均有回升,环比上涨。

9月供求比2.18,整体市场仍处于供大于求。

1-9月哈尔滨主城六区商品房供求情况▼

1-9月商品房累计供应88883套,供应面积873.49万㎡,累计成交36202套,成交面积373.70万㎡。

1-9月面积供求比2.34。 

9月哈尔滨主城六区商品房成交面积占比▼

9月商品房松北区供应量占据第一,占整体供应量49.96%,其次为香坊区;

9月商品房松北区成交量占据第一,占整体成交量39.81%,其次为香坊区;

9月,哈尔滨人民政府网站共下发29张销许。

涉及主城六区的22个项目,获批建筑面积约143万平方米,共计14632套房源。

金九楼市,哈尔滨各大新盘动作频繁,营销中心、样板间开放,启动认筹、开盘、加推......营销节点密集砸来,使得哈尔滨楼市热闹非凡。

其中,凯盛源广场、珍宝岛·健康城、融创·冰雪影都、招商·云玺、深哈·万科城、保利·明玥时光、融创·星美御等品牌房企新盘首开入市。

另外,还有绿地·东北亚国博城、华润置地静安府、西雅图水岸等多家热销楼盘应势加推。

据龙江楼市不完全统计,2020年9月,共有15个新楼盘开盘、加推。

1-9月哈尔滨商品房市场开盘&加推情况▼

其中,南岗区2盘,松北区7盘,香坊区3盘,道里区2盘,平房区1盘。

由于假期影响,10月份开头就已经中旬,因此很多人推测“银十”楼盘上市节奏将会和“金九”相似,接下来将要入市的房源众多,大家可以期待一下!

*商品房数据来源于易居企业集团哈尔滨公司、中国房价行情网*

【二手房篇】

9月二手房均价涨幅收窄

9月,哈尔滨二手房价格连续三周下降,就在大家期待房价会持续下跌的时候,9月末周哈市二手房价格逆势上涨,为整月翻盘。

哈尔滨二手房均价自7月之后出现回暖态势,价格持续升温,此时价格只是恢复到去年水平,并未出现新的突破。

整体来看,9月哈尔滨市二手房挂牌价为11200元/㎡,环比上涨1.81%,较7月增长199元/㎡,涨幅收窄。

市场价格有所回温,但购房者对市场并不抱有信心,疫情后经济水平下滑,市场挂牌房源量加大,“有价无市”的市场局面一时难以缓解。

况且,哈市疫情后房屋租赁市场行情一度陷入冰点,市场流动人口减少,租金价格下降,一房难租,导致部分房源进入二手房市场。

从哈尔滨二手房市场挂牌房源面积段来看,140㎡以下房源占比近9成,140平以下各个面积区间分布较为均衡。

90㎡以下房源占比56%,一方面说明哈尔滨置换人群积极入市,另一方面可以看出对应的刚需客群逐渐成为二手房购买主力。

根据房源供应面积来看,60-90㎡刚需型房源依然占比较高,此类户型仍是市场主导。

从市场需求来看,刚需户型仍为市场主导,从置换难易程度上看,二居室更容易交易。

而一居室多为单身人士或资金不足购房者选择,一居室在租房市场上更受欢迎。

三居室、四居室改善型房源市场需求也在增加,五居室存在局限性。

众所周知,二手房会因装修情况、楼层、朝向、物业、业主个人情况等因素都会影响未来房价。

以下是哈尔滨各区二手房挂牌涨、跌幅排名前十小区,仅供大家参考:

松北区自成立新区和自贸区之后,区域新房与二手房价格上涨明显,目前政策红利加持相对稳定。

道里、南岗、香坊、道外是哈市四大老牌城区,在历史进程中,各行政区的特点逐渐彰显,由此一来,各区特色也逐渐鲜明。

其中南岗区二手房数量一直“名列前茅”,与道里两区成为哈市二手房价格“霸主”。

道外与香坊两区从时间上来看,区龄较长,也是这一原因,整体发展相对落后。

综合来看,9月哈尔滨二手房价格整体表现“有惊无险”,前三周价格连续下降,在最后一周整体价格上涨。

*二手房数据来源于哈尔滨房天下、诸葛找房哈尔滨站*

【写在最后】

金九银十成色如何?

一直以来,“金九银十”都备受关注。开发商借机出货,买房人趁机捡漏……总而言之,这两个月都很忙碌。

跟往年相比,今年的金九银十显得波澜不惊。

政策方面,调控持续收紧,自深圳715新政以来,杭州、南京、宁波等二线强市纷纷收紧调控,近日,长春、东莞再出招,热点城市楼市调控接连出“重拳”  

供应上,历经上半年疫情,房企普遍营收减少,金九银十将成为其完成年度销售目标的重要节点,加大供货,快速去化。 

尤其,近期融资端的收紧,使得房企将更重视加快销售回款,稳定现金流,自恒大全国7折卖房后,已有不少房企给出了购房优惠,预计这一趋势将有所延续。

需求上,当前热点城市限售限购尚未放开,随着近几年刚需陆续上车。

现今,存量刚需客群有限,房企将面临更大的抢客压力。

同时,楼市的横盘在一定程度上,强化了购房者观望情绪,买方市场效应将进一步凸显。

“金九银十”作为楼市旺季,自然是开发商冲业绩、完成销售任务的最佳时期,尤其在上半年疫情影响下,房企要完成年度销售目标,下半年势必将成为创收的重点。

从哈尔滨商品房市场的供应走势看,9月以来,预售开盘的楼盘数,新增供应房源均显著增加,预计这一趋势将得以延续。 

最后,今年龙江楼市金九银十迎来降价潮,但房价不大可能出现暴跌。

从中长期看,楼市未来将处在一个相对稳定的横盘期。

故而,购房者可以抓住“银十”最后的购房好时机,但在做选择前一定要明确自身的需求,选择最适合自己的楼盘。

/End.

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