我们之前说过，今年哈尔滨区域楼市异常分化。
主城六区可分为三个房价梯度：
第一梯度（上两区）：南岗区、道里区（成交均价11000-13000元/㎡）；
第二梯度（中两区）：松北区、香坊区（成交均价9000-10000元/㎡）；
第三梯度（下两区）：道外区、平房区（成交均价7000-9000元/㎡）。
上两区改善拔高，“喜怒无常”；
中两区刚需首选，“喜上眉梢”；
下两区价格洼地，“黑脸嘟嘴”。
这是目前哈尔滨楼市，各梯队的“脸色”。
“脸色”依何而来？成交量。
数据来源：易居哈尔滨
量在价先的铁律破不了，想判断价格涨跌，必先关注成交量。
今年半场已过，新房市场的格局，有了明显变化。
回归“上两区”。
上两区新房成交面积，在全市占比越来越高。
2021年开始，上两区新房成交量，已经从去年占比30.04%已飙升到40.8%。
就是说，全市成交的新房，大约五分之二都来自道里区、南岗区。
数据来源：易居哈尔滨
成交面积也从2月的3.8万平米，增长到4月的15.96万平米。
连新房一向紧俏的南岗区，2021年上半年共成交了34万平米，同比去年上涨95.4%。
数据来源：易居哈尔滨
成交均价稳坐市区一哥的道里区，表现同样不错。
2021年上半年，道里区、南岗区均呈现供小于求。
量少价不低，典型的楼市白月光。
所以，上两区具备涨价基础，也确实有些楼盘涨价了。
数据来源：易居哈尔滨
融创·星美御，1月成交均价13975元/㎡，5月成交均价14944元/㎡，上涨6.93%；
宏润·翠湖天地，1月成交均价18951元/㎡，5月成交均价21809元/㎡，上涨15.08%；
君贵·东方瑞景，1月成交均价9689元/㎡，5月成交均价11813元/㎡，上涨21.92%；
这些涨价项目共同点是：地理位置优越，交通便利，大型商圈簇拥，改善属性明显......
敢涨价，只有一个原因：有市场热度的支持，卖的好！
买房人回归“上两区”，已经坐实，更加佐证了今年的“改善先行”。
中两区新房成交量稳定，全市占比也稳定。
数据来源：易居哈尔滨
量稳，价自然稳。
所以，中两区房价虽然微降，但基本面并不动荡。
数据来源：易居哈尔滨
但仍然是分化的。
东南板块、世茂板块、避暑城板块、利民东板块等明星板块房价看涨，有量也有价。
比如世茂板块：
1月商品住宅成交6804㎡，5月商品住宅成交13401㎡，上涨96.96%；
1月成交均价14763元/㎡，5月成交均价16497元/㎡，上涨11.75%；
利民西板块比较颓，5月商品住宅成交均价5994元/㎡，对比1月下跌29.2%，却仅成交96套。
松浦板块、环西板块商品住宅虽然成交均价有所下跌，但已经开始走量。
只要成交量稳步上涨，价格就能抗住，甚至抬头。
下两区价格战苗头出现。
哈尔滨新房市场容量稳定，每年成交700万方左右。
数据来源：易居哈尔滨
上两区、中两区成交占比增长，那一定就有占比下降的，严重内卷。
下两区的成交量占比，在逐月走低。
2月还能占比18.31%，6月已减少至7.01%。
数据来源：易居哈尔滨
量在价先，成交量占比下降，价格一定扛不住。
下两区的价格战，已经开始了。
道外区率先动手了。
华南城紫荆雅院在售高层户型建面88㎡，均价5800元/㎡。
就连“江畔豪宅”——宝宇·天邑项目也出现了降价。
5月宝宇·天邑商品住宅成交均价15212元/㎡，年初还在18687元/㎡的水平。
在哈尔滨，汇龙地产已成为高口碑、高品质、高价值、高舒适度的现代化人居代名词。
这一次，汇龙地产也参战。
汇龙·玖和琚，首开价格12000元/㎡，2021年5月成交均价11421元/㎡。
汇龙·花溪半岛，2021年1月成交均价9195元/㎡，5月成交均价8621元/㎡。
平房区同样撑不住了。
2021年6月，平房区商品房仅成交0.4万㎡，在主城六区垫底。
保利·明玥时光是平房区仅有的走量项目。
5月份，成交100套、11425平米，傲占平房区榜首。
目前，项目二期已开盘，成交均价8502元/㎡，高于区域均价。
保利·明玥时光备受关注，主要是其价格合适、有配套，容积率仅为1.53，绿化率35.6%，保利央企等诸多优势......
上半年，下两区成交量减少未见“止步”，小编预测，下半年下两区楼市，房价不会涨。
2016-2018年，哈尔滨新房成交主要集中在道里、南岗、香坊主城区，成交量相对均衡。
数据来源：易居哈尔滨
2018年开始，队形重整。
松北区冲到第一位，碾压传统主城区的成交量。
数据来源：易居哈尔滨
2018年开始，中两区（松北区、香坊区）成交量占比越来越高。
买房半径逐渐扩展到“环城”热点板块。
从2017-2020年哈尔滨市商品住宅成交结构变化情况可以看出：
2020年全市成交仍以80-100㎡为主，占比42.7%，占比持续上升；
其次为100-120㎡，占比22.6%；
80㎡以下占10.5%，历年来逐年下降；
这表明市场纯刚需明显收窄，刚需及刚改购房需求逐年增高；
数据来源：中原地产
人们从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进。
人们怎么也想不到，“品质改善”竟能成为哈尔滨房地产市场的关键词。
这也是哈尔滨新房价格完成去泡沫，变得更健康、扎实的结果。
最重要的，量坐实，价就稳。
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