暖风使劲吹，可市场明显不买账。
国家统计局发布的数据显示，一季度楼市多项指标达到历史低水平，市场下行程度堪比2020年一季度。
2020年一季度，大家记得发生了什么吗？
没错，新冠肺炎疫情第一次爆发。
危机之下，谁能独善其身？
都知道开发商头悬美元债、咬紧牙关过日子，但你知道购房者同样艰难吗？
8亿人负债，2亿人失业。
“弃房断供”成了很多人唯一的选择，法拍房也因此骤增。
阿里拍卖平台数据显示，2017年全国法拍房才9000多套，截至2022年2月10日，暴涨至175万套。
4年多的时间，法拍房增加193倍！
楼市“断供潮”，席卷而来。
3年疫情，众所周知也都深受其害。
但它只是诱因，深挖下去，还有两大核心原因：
①过度杠杆化
②房价下跌
2015年-2016年，政策宽松，大水漫灌，大批“勇士”义无反顾投身炒房队伍。
手里钱不够就疯狂加杠杆，甚至“空手套白狼”。
牛市的确来了，房价也直线飙升。
没等红利兑现呢，“房住不炒”直接封印。
房价只涨不跌的神话破灭了。
如今三年疫情，降薪、裁员屡见不鲜。
特别是哈尔滨，2021年至今，8次疫情侵扰，商场、商铺关门停业。
连“地主”家都没有余粮了，何况是普通的打工人。
收入已无力承担月供。
行情好时，这些不是问题，但当前房价走低，风险就暴露出来了。
弃房断供，成了大概率事件。
很多大V都说，现在跟2015年很像，政策宽松，各大城市纷纷松绑，中央接连降准降息，鼓吹牛市就要来了。
奉劝各位，一定要冷静看待：
买房，一定要“量入为出”，看菜吃饭。
开年至今，60余城大松绑，取消限售限购、降低二套首付、放开落户政策......
别看尺度大，但“房住不炒”依旧是红线，是底线。
以后的房子，只会剩下居住属性，投资属性基本消失。
❶楼市基本面已改变。
第一，不再有大水漫灌。
房地产有行业周期，2009年和2016年的全国大行情，涨价原因主要靠大水漫灌。
但2月13日，央行发布的2021年第四季度中国货币政策执行报告时指出：稳健的货币政策要灵活适度，不搞“大水漫灌”。
没有大放水，大行情恐怕不会重现。
第二，城镇化水平基本到顶。
截止到2020年，哈尔滨城镇化率已达到71%，不会再有高速城镇化。
即便对周边县市有虹吸，但也不会有大量外来人口涌入。
第三，人口红利在消失。
去年全国净增人口仅有48万人。
七普数据中，虽然哈尔滨主城区净增人口55.47万，但这十年间，哈尔滨全市人口却是负增长。
人口红利在消失，城镇化水平基本到顶……催生大水漫灌的土壤，已不复存在。
❷居民杠杆率已经非常高。
2010年我国居民杠杆率不到30%，而2021年，我国居民杠杆率已高达62.2%。
而同期国内70个大中型城市的房价，每平米从2000元左右涨到10000元左右，涨了不到6倍。
杠杆涨幅，已远超房价涨幅。
对比其他国家，中国的抬升速度也是遥遥领先。
温州、厦门、深圳、郑州、南京、广州，杠杆率都在80%以上。
杭州，更是高达107%！
哈尔滨的居民杠杆率已达67%，高于全国平均水平。
比其他城市经历更多次疫情的哈尔滨人，更加保守。
即使市场好了，加杠杆的空间也不大。
在这种情况下，月收入的重要性就体现出来了。
房价，跟城市收入成正比。
为什么北上广深房价涨的那么快，那么高？
因为收入高。
准确的说，是购买力的问题。
那哈尔滨的购买力怎么样？
目前，哈尔滨市城镇居民年收入为42745元，月均收入3562元。
夫妻二人，家庭月收入总和：3562*2=7124元。
由此推算出，哈尔滨的购买力总价红线为80-115万。
（计算公式在公众号文章中详解过，详情请看：哈尔滨楼市，也有“两道红线”！）
按刚需、刚改面积段85-110平米计算，单价大概在9000-13000元/㎡左右。
哈尔滨的房子基本已没有资产属性，将来有流通性的，一定是与购买力相匹配的房子。
哈尔滨房价还会跌吗？
根据易居市场报告，3月哈尔滨新房成交均价为9497元/㎡。
根据收入去评判，已在合理区间内。
不过也要具体区域具体分析。
道里、南岗的刚需和刚改购买力红线在110万上下；
道外区、香坊区和松北区的刚需和刚改购买力红线在80-95万上下。
当然，板块也会冷热不一。
哈尔滨的就业中心在哪？
中山路、秋林、群力东、哈西、松北科技创新城、会展和平房开发区。
高职住比能带来高收入，形成房价梯度。
群力东、哈西房价比其他区域高出一大截，高职住比就是原因之一。
所以，期待房子普涨的人，可以放弃幻想了；
担心房子全大跌的人，也没必要那么担心。
无论买房还是卖房，与区域购买力相匹配，才能覆盖最广泛的刚需和刚改客群，减少市场下行流动性衰减带来的风险。
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