必须清醒。
2016-2019年，已经是哈尔滨楼市最后一次普涨行情。
那些盼望房子50万买，没几年就100万卖的人，该醒醒了。
这种“爽文”情节，以后基本不会再出现。
环西板块现在卖6000元/㎡，谁敢打包票5年后它就能过万？
即便是江南城区的板块，你也很难笃定，几年后它能捅破哪层天。
哈尔滨的普涨行情，早就彻底结束。
在这方面，哈尔滨不是特例，全国皆如此。
在2021年最严调控之前，2020年是上一轮楼市周期的末班车，大家能达成共识吧？
深圳涨的最猛。
宝安、福田、南山涨幅超20%，但是盐田、大鹏新区等，都没怎么涨。
上海第二猛。
青浦涨了20%，浦东涨了15%，但是奉贤才涨了2%，金山竟然还跌了5%。
接下来是北京。
海淀、亦庄开发区、朝阳、顺义都涨了，但是房山、丰台、昌平却跌了。
一线城市也不再有普涨行情。
即便今年，中央政治局“官方”定调，楼市全面回暖，但也只有核心区会涨价，没有产业、基建支撑的板块，照样被按泥里。
一入楼市深似海，从此普涨是路人。
以前只要仓位大，东方不亮西方亮，大水漫灌，每套房都能捡到钱。
现在，游戏规则变了。
房住不炒，楼市正在去政策套利化，货币土壤消失了。
即便央行降准，释放了5300亿元的资金。
但它们不会大水漫灌到楼市中。
所以，普涨行情的根基，已被釜底抽薪。
从现在开始，板块行情，甚至单盘行情，才是哈尔滨楼市的常态。
这也意味着，有些车，上错了就万劫不复。
买对了板块和楼盘，安全保值，甚至有不错的收益；
但如果第一次就买错了，恐怕已决定了退场的结果。
你要问房价怎么走？
没有办法一句话说清楚。
在整个赛道里，每个人的定位已经不同了，没有统一答案。
既然再无普涨，就要“前车之鉴”。
买房聚焦核心板块，牛市看涨、熊市抗跌。
每个区域都有各自的核心板块。
群力东、哈西……都是不会踏空的地方。
最近已有苗头，群力西、松浦楼市热度不低，但环西、避暑城相对落寞。
楼市大分化开启。
选筹，很重要。
哈尔滨哪些板块和楼盘是值得聚焦的呢？
量在价先。
从2021年哈尔滨各区域商品房成交量价可以看出：
南岗区、道里区是高溢价的区域，是排名第一的核心区域；
香坊区、松北区是高增长的区域，区域热度排名第二；
道外区和平房区是产业增长潜力区域，热度排名第三。
房地产短期看金融，中期看经济，长期看人口。
七普人口数据显示：
南岗区、道里区和香坊区常住人口已过百万；
松北区十年间，常住人口增幅达74.59%；
而道外区常住人口虽然有81.12万，却减少了10.51%。
虽没有统一的“官方标准”，但主城六区的地位一目了然：
南岗区、道里区＞香坊区、松北区＞道外区、平房区。
人口跟着产业走。
哪里繁华，人口就向哪里聚集。
从哈尔滨市人口热力图可以看出，各区域内人口分布也呈现分化，板块有冷有热。
热度第一档的南岗区和道里区，人口集中在哈西和群力东板块。
它俩，是市场公认的改善板块。
13000+的房价，绝对是当下市场的顶流。
且土地和新盘供应少，卖一套少一套，即便是供求关系，也不允许它价格走低。
群力西作为群力东的“兄弟”板块，人口外溢的“红利”吃了不少，加上本身的规划也“见亮”了，已成为刚改的“带头大哥”。
热度第二档的香坊和松北区，是近两年的“流量王”。
世茂板块，在新区中的改善地位，首屈一指。
几乎全员11000+，商圈、学校、地铁，都在朝江南看齐，人口密度自然高。
香坊的东南板块，已完成从刚需到刚改的进阶。
原因很简单，兑现力强。
从风华校到公交首末站，再到安通街及周边道路建设，“城熟”的速度，带给购房者安全感，也赋予了这个板块更多共识。
松浦和哈东板块，则是新哈尔滨人、纯刚需上车的第一站。
已形成小有规模的人口集聚，“学、铁、商”在一点点配齐。
最大的优点，就是性价比高。
松北的环西和避暑城板块，则存在同样的问题：
产业现状薄弱，人口集聚没有形成规模。
哈尔滨的房子，只剩下商品属性，资产属性少的可怜。
去掉这部分投资置业，哈尔滨仅剩刚需、刚改和改善三类置业需求。
第一梯队——改善板块：哈西板块＞群力东板块＞世茂板块；
第二梯队——刚改板块：群力西板块＞东南板块；
第三梯队——刚需板块：松浦板块＞哈东板块；
第四梯队——纯纯刚需板块：环西板块＞利民西板块＞利民东板块＞避暑城板块。
楼市再无普涨行情，那就一个原则：
回归核心板块，回归热点楼盘。
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