预警来袭！
哈尔滨预售资金管控，已开始趋严！
6月2日，哈尔滨新区管理委员会印发了《关于加强哈尔滨新区商品房项目预售资金监管的通知》。
通知指出：
要保证预售资金用于商品房项目工程建设，确保房地产项目竣工并交付使用，切实维护购房人合法权益，防范房地产市场风险。
具体什么情况，一起来看看吧！
首先要知道，什么是预售资金监管？
预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
买房人的房款，并不是直接交给房企，而是先放到第三方的监管账户里。
施工进度决定了房企提取资金的比例额度，其最直接的目的就是——防止烂尾。
这和淘宝购物时，我们的钱存进支付宝是一个道理。
一旦房企跑路，政府还可以用监管账户的钱来把楼盖完。
如果预售资金监管过松，就会出现房企违规挪用监管资金的现象：
融资压力大、房子不好卖的情况下，各种虚报工程进度、预支监管资金抵债的情况层出不穷。
一旦房企暴雷，监管账户里又没钱，势必会烂尾、拖欠工程款......
所以，哈尔滨预售资金监管的加强，于购房者而言，是件好事。
此次《通知》具体明确了预售资金监管的对象、范围、监管类别、监管方式。
①监管对象
哈尔滨新区（含江北一体发展区、高新区、松北区对青山镇和乐业镇等）范围内所有房地产开发项目。
②监管范围
房地产开发企业预售商品房取得的全部收入（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）均应纳入商品房预售资金监管范围。
对监管资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业、集团公司不得抽调。
③预售资金监管类别
监管资金分为重点监管资金和一般监管资金两大类别。
重点监管资金：确保项目竣工交付所需的资金，为开发企业预售商品房取得的全部收入的20%。
一般监管资金：预售收入超过重点监管资金额度上限的款项，属于一般监管资金，可由开发企业提取和使用。
④监管方式
监管方式重点提到——预售资金将根据工程形象进度进行多次拨付：
❶建成层数达到规划地上层数三分之一时，企业可按工程形象提取监管资金比例为：资金监管账户余额的10%；
❷建成层数达到规划地上层数三分之二时，企业可按工程形象提取监管资金比例为：资金监管账户余额的20%；
❸建成层数达到主体封顶后，企业可按工程形象提取监管资金比例为：资金监管账户余额的40%；
❹主体封顶后装修阶段完工后，企业可按工程形象提取监管资金比例为：资金监管账户余额的50%；
❺庭院绿化完工后，企业可按工程形象提取监管资金比例为：监管资金账户余额的70%；
❻取得单体建设工程竣工验收备案证书后，监管资金留存比例为资金监管账户余额的10%；
❼办理现售备案后，监管资金为之前留存项目总监管资金的5%；
❽完成不动产权首次登记后，监管银行终止商品房预售资金监管，监管账户余额一次性返还。
注：本通知自发布之日起执行，试行期两年。
精准、明确，一步到位。
管你是央企还是民企， 能按时交付的就是好房企。
预售资金监管的作用，就在于此。
其实，在此之前，预售资金监管就已经有了新动作。
据内部消息，6月1日，哈尔滨市住建局开会：
6月1日起，哈尔滨市所有项目都将开始监管——绿牌企业也将进行资金监管3%，政策执行到今年底，然后视情况再调整。
以往，哈尔滨绿牌房企不受监管。
根据2011年4月，《哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法》的监管要求：
将哈市开发企业信用等级分为蓝牌、黄牌和红牌，并接受商品房预售资金监管。
新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业。
企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；
企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；
企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。
但此次会议后，绿牌房企也将进入预售资金监管的范围之内！
相比于其他城市，哈尔滨总能走出独特的路子。
去年下半年，各大城市的预售资金监管，都在加强。
随后，2021年10月，住建部提出——拟加强预售资金监管，文件正在起草中。
这波跟风潮，哈尔滨选择了退出。
一份“救市十六条”，将预售资金监管，二度放开。
根据2021年10月哈尔滨出台的“救市十六条”：
2022年12月31日前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。同时，根据企业信用和项目建设进展实际，监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。
如果原来的放款额度是x，那么“十六条”后的放款额度就是1.2x。
而目前，全国预售资金监管，趋于放宽：
4月29日，中央政治局会议强调优化商品房预售资金监管——内容主要涉及降低重点监管资金，增加重点监管资金拨付节点和拨付比例，允许使用银行保函替代预售监管资金以及可以提前提取预售监管资金等。
会议过后，全国商品房预售资金监管优化城市数量便由之前的南京、烟台等5城扩容至成都、海口、吉林、长春等28个省市。
在全国预售资金监管日渐趋松的情况下， 哈尔滨却依旧反其道而行之——加强松北新区预售资金监管。
这背后的原因，何在？
因为老百姓的购房信心，太不足了。
根据【龙江楼市】3.15调查：
2022年，有48.84%的人担心房价一直降，有26.16%的人因“怕暴雷房企太多，不敢入手，怕烂尾”而推迟原本的购房计划。
随着今年融创、金科相继暴雷，楼市信心亟待恢复。
截至目前，哈尔滨还有一些“城市伤疤”仍历历在目，无人问津。
哈尔滨“第一烂尾楼”之称的华风国际商城、2019年停工建设的华鸿项目、道外十四道街的金帆明居、哈西大街的环贸世家......
腰斩降价、烂尾不断，你抄他的底，他“抄”你的家。
前两年，房企还可以在网签之前挪用监管资金。
去年，各地已明确规定房款必须直接存入监管账户，首付款入账流程改为“先监管保护后网签”。
而今年1月，最高法已明确：预售资金监管，必须加强。
即使今年4月末为减轻房企压力，全国已呼吁放宽预售资金监管，但放宽，不等于放开。
因地制宜，哈尔滨放宽了那么久，是时候“紧绷”起来了。
为了“保交楼”，也必须对预售资金严加管控，禁止暗度陈仓。
说白了，房企可以暴雷，也可以倒闭，但是必须保证交房。
加强预售资金监管，会带来什么影响？
对于房企：
三道红线，“放”是不可能“放”的。
哈尔滨“预售资金监管”的加强，于房企而言，可能是一笔“无息负债”。
2022年一季度销量本就不理想，房企的可用回款却一降再降，这对房企的资金实力，是一次巨大的挑战。
对于现金流紧张的房企，无疑是雪上加霜。
但，对于抽逃资金的房企，确保房地产项目竣工并交付使用，切实维护购房人合法权益，防范房地产市场风险，非常必要。
房企为了回笼现金流，以价换量，房价有进一步下行的可能。
对于购房者：
于购房者而言，是把双刃剑。
好的是烂尾风险得以防范，坏的是楼盘容易以价换量，进一步降价，造成恶性循环。
房子盖得越快，房企就能越早拿到钱。
那质量呢？
不能一棍子打死说不行，但大概率存在纰漏。
所以资金紧张的房企，交房质量是个大问号，买房人还是能绕则绕吧。
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