说起当下楼市最热闹的区域，非松北莫属。
5月29日，松浦某新盘首推入市，7500元/㎡起的“尝鲜价”惊掉一众下巴。
不少人感慨，松北终于绷不住了！
但也有人担心，“跌跌不休”的松北，还能入手吗？
自去年环西“纵身一跃”房价大跳水之后，松北新房价格体系就出现裂缝。
松浦某力城，从13000+到7000+，降幅40%；
环西某能城，从11000+到6000+，降幅40%；
世茂某某国际，从14000+到10000+，降幅30%......
据【龙江楼市】统计，去年下半年松北区降价幅度超20%的楼盘有12个，其中6盘降价幅度超30%，最高降价幅度达50%！
给过的低价，很难涨回去。
2020年，松北区房价稳居万元以上；
2021年“跳水”后，房价好歹保住了9字头；
今年上半年，松北成交均价大体维持在8字头。
最惨的3月，松北区房价一度跌到了7字头，而且只有7K出头！
必须承认，风光无限的松北区，在楼市中狠狠地跌了一跤。
量在价先。
房价持续走低，背后是松北区海量的库存和走弱的去化能力。
截至2021年12月底，哈尔滨市商品房取证库存824万㎡。
其中松北区库存约388万㎡，全市占比近50%，去化周期约33.7个月。
可人算不如天算。
连续近两个月的疫情，把楼市摧残的不像样。
1-4月，松北区商品房成交面积21.76万㎡，月均去化5.44万㎡。
按照这个速度，松北区截至去年底的388万㎡库存，去化周期约71个月。
再加上1-4月新增库存，目前松北区商品房的去化周期高达6年！
我们都知道，现在房企日子不好过。
一边是正在建设却不好卖的房子，一边是即将到期的各种债......
房企也真真切切感受到了没钱的滋味。
扛过了去年，没想到今年哈尔滨楼市依然难熬。
与其硬扛，不如放手一搏。
以价换量，成了多数房企和楼盘的选择。
存量最大的松北区，又成了降价“急先锋”：
环西某科城，建面88㎡、125㎡户型，单价7XXX元/㎡，精装入住；
世茂板块某某首府，从单价10000+，降到均价7500元/㎡，还是现房；
环西某某序，单价也从1W左右，特惠到了7500元/㎡起；
松浦某某国际，现房价格自去年以来，就一直保持着7字头；
世茂某晓，高层加推8500元/㎡起，之前价格至少12000+；
地王某府，建面99㎡两居120万起，拿地成本约9500元/㎡，单价只有12000+；
松浦某央企纯新盘，首推入市价，仅7500元/㎡起......
松北越来越多的楼盘，加入到了降价促销的行列中。
面对汹涌的特惠，购房者的反应也不同：
有人想趁着低价“抄底”，毕竟之前价格都在1W+，现在这个价格很划算。
环西某科城，降价当天就卖出了15套房源，成绩不俗。
有人选择观望，之前1W多，现在7000多，全国都在“救市”，利率也一降再降，房价没准还能降。
还有一部分人则是担心，房价这么降，会不会有减配、烂尾的风险，砸手里就惨了......
松北区真的遍地降价盘，满城都是7000+吗？
不然。
细问你会发现，没有无缘无故的爱，更没有无缘无故的特惠：
❶ 顶底房源
顶底，是搞特惠最常见的房源，时不时就拿出来溜溜。
比如环西的某科城，建面115㎡户型，总价90万以内，但只有顶层；
建面125㎡户型，总价90-105万，但中间楼层成交价在120万左右，单价还是将近1W左右。
把一两套顶层特价拿出来，为了把人吸引到售楼处。
❷ 楼栋位置不好
有的楼栋靠近道路、垃圾站、铁路边，房价自然要便宜。
比如，世茂的某晓，低至8500元/㎡的3#楼，位置比较靠后，且和2#楼距离较近，可能存在部分挡光问题；
松浦纯新入市就7500元/㎡的某盘，首推的1#、9#楼位置也比较靠后。
所以，价格相对优惠。
❸ 真有特惠，就几套
前两种方式都被购房者识破玩不转的时候，新花样又来了。
用部分房源做标杆，部分房源做特价。
两者配合，一降一升，楼盘整体价格保持平衡。
比如，世茂某某首府，现房清尾，房源不多；
环西某科城，两居建面88㎡户型，特价房源也非常少。
当下市面上这些降价楼盘，能不能选，怎么选呢？
能选，但要谨慎挑选。
降价10%，属于营销策略；
降价20%，就要防止减配；
降价30%，当心遇到烂尾。
如果是现房，楼栋、户型和质量都看得见，没有减配和烂尾的风险，安全系数又高了很多。
记住，哈尔滨的房子，只剩下商品房最基本的居住属性。
特别是刚需、刚改，别想着投资和抄底，以适合自己的价格安全上车，就是胜利。
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