当下的哈尔滨楼市，一有个风吹草动，就草木皆兵。
近日，不太平静的湖水，又起惊雷。
哈东板块的御湖壹号祭出两居49万起的价格，单价仅6K出头，而且还送家电家居建材，补贴购车款......
消息一出，购房者们又惊起一身冷汗：
哈东也要撑不住了？
难道会成为下一个环西？
哈东新区，位于哈尔滨东部，总规划面积约104.16平方公里。
在《哈尔滨市工业强市建设规划（2021-2025年）》中，哈东板块是“四区五产”的重要组成部分：
东部板块：以哈尔滨城市东部四环路以外，道外区、香坊区长江路、哈同公路、东巨路发散区域，联动阿城区。
以综保区（香坊）、道外商贸物流产业功能区、道外寒地产业园、香坊对外进出口加工产业功能区、香坊高端装备产业功能区为平台，以“保税+”为特色，重点发展陆港型现代物流、国际商贸和进出口加工为特色的现代服务业，打造辐射东北亚的国际陆路物流门户枢纽。
除了商贸物流等产业外，房地产业也是哈东板块经济的重要支撑。
从会展城上城、尚东辉煌城到新松茂樾山、汇智五洲城、新松璟荟祥府；
从永泰城到金源蓝城、融创御园、中海万锦公馆.；
十余年的时间，哈东已形成了以长江路和香福路为主的两大生活圈。
当前，哈东板块内在售新盘多达十余个，是主城区中新盘最集中的区域之一。
新盘扎堆，竞争大，对市场的变化就尤其敏感。
去年下半年的跳水行情，除了环西蹦的欢之外，哈东也不遑多让。
开端是让人“寄予厚望”的某某云著，开盘价近万元，直接跳到7500元/㎡，还送精装，送车位，打了8折还不止；
某某某上城，原价8300元/㎡，特惠7200+元/㎡，降幅13%；
某某公馆，从8000+到特惠6500+，降幅逾20%......
今年上半年，疫情扼杀了小阳春，3月、4月成交差到垫底，哈东又蠢蠢欲动了：
某某万锦公馆，去年的跳水行情里，风雨不动，今年也挺不住了。
4月推出80套特价房，两居总价66万起，单价不到8K；
6月加推，毛坯67万起，单价还是不到8K，精装小高层8888元/㎡起......
回首去年，入市价1万+元/㎡，都说首开时价格最低，最优惠。
可事与愿违，开盘即巅峰，高开低走。
同样没扛过市场摔打的还有某某艺境。
一直9000-10000元/㎡的均价，直接来个7980元/㎡起的“惊喜”加推，而且还交1万送10万家装礼包。
特价房，特惠价，首付分期，送装修送车位....
哈东在“以价换量”的路上，逐渐内卷。
“降价续杯”的哈东板块，会成为下一个环西吗？
从这四点看，大概率不会：
① 符合城市发展逻辑
城市发展逻辑是这样的：
政府导向+城市滚动发展，两者相结合，新板块才能崛起。
滚动发展，就是紧贴着市区外拓，这属于“市场经济”，是自然发生的。
再加上一定的政府导向，成功率非常高。
哈东板块，接壤市区二环、三环，香坊、道外的人口自然就会外溢到这里。
相反，有一些板块不是滚动发展的，属于跳跃发展。
因为跳跃发展，属于“计划经济”，在某种程度上，有悖自然规律。
但跳跃发展，也不是不行，需要政府导向特别强才能成功。
比如政府大力度重点的给政策，引人口，大基建布局倾斜……
环西就是这样突然崛起的，根基不稳，当然经不起“风雨”。
② 板块定位符合购房者预期
环西以深哈产业园为契机，引进了数家知名房企和产业，新盘首开定价就在1万+。
希望有多大，失望就有多大。
去年遭遇最严调控，环西某知名房企“跳水”求生，诱发连锁反应，房价迅速雪崩。
比房价还低的是大家对环西的信心。
而哈东一直是新市民和市区外溢，即刚需。
购房者对哈东的预期就是上车第一站，有钱就置换。
便宜，性价比高，是哈东板块的标签，所以，即便出现特惠和降价，大家也不会太意外和恐慌。
③ 在城市安全边界内，已形成人口和配套基础
哈尔滨的城市安全边界大致在城心向外辐射的10-15km范围内。
哈东板块在城市安全边界内，而环西则在安全边界之外。
哈东板块经过十余年的发展，已具有一定的产业、配套和人口基础，东三环快速路竣工后，这几个板块与二环内的联系更加紧密。
环西，则还有很长的发展道路要走，能不能赶上城镇化红利的最后10-15年，就看它“起跑的速度”了。
④ 进入“现房时代”，安全系数更高
楼盘降价，购房者最担心的就是减配、烂尾。
环西的降价楼盘，多数处于在建、甚至未开工的状态，放大了减配甚至烂尾的几率。
哈东板块今年将迎来“现房时代”：
目前在售现房有6盘，还有6盘准现房将在年底前交付。
烂尾的风险首先就被排除了。
而所见即所得的质量，也不用担心有减配的问题。
既然把价格放在第一位，还要什么自行车。
房价，说到底还是量价关系。
环西，现在是降价也不起量。
哈东，降价促销就是房企以价换量的常规操作。
即便没有大幅降价，成交量也保持在不错的水平。
6月1日，哈尔滨市住建局召开内部会议，对房价管控提出了新要求。
江南区域的新项目，可自行报备价格，无需经联席会议审批，上报后不允许修改；降价不允许低于备案件9折，否则不予网签；
而已备案的项目，促销降价，不能超过备案价的8-8.5折，否则不予网签。
随着新规的执行，哈尔滨的房价会在合理范围内浮动。
购房者也不用担心买完就大幅降价的糟心情况了。
这对稳定哈尔滨楼市，恢复购房者信心有重要的作用。
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