房地产十年一代产品。
眼下，哈尔滨楼市，正卡在产品“交替期”。
住宅产品正从上一个十年，向下一个十年过渡。
新老重叠的“交替期”最尴尬。
既可能买到老掉牙的房子，也可能赶上亮瞎眼的新工艺。
扎心的说，有些房子，还没交房就过时了。
十年一代产品，不是说到第十年，大家整齐划一地集体换成新产品。
而是在一两年时间内，完成“产品换档”。
可能这个楼盘在设计阶段，还处于上一个十年。
但两三年后交房时，甚至在建设期，住宅产品已经进入下一个十年了。
相当于盖了个过时的房子。
哈尔滨的商品房，经历了“3个十年”。
1998年房改，2000年开始，哈尔滨陆续出现市场化的房企。
2000-2010年，还没有产品的概念，市场都是千篇一律的黄色多层步梯房。
二环内的老旧小区，基本都是这个统一的风格。
外墙都是涂料，冬春交替时，最容易返潮，掉皮，跟“牛皮癣”似的。
阳台都是没有供热的冷阳台，冬天厚厚一层霜，倒是多了个“天然大冰箱”。
2010年到2021年，这十年，出现了分水岭。
2010-2015年，哈尔滨楼市确实出了很多惊艳的产品。
南郡香堤雅诺、辰能溪树庭院、伸马托斯卡纳、宝宇天邑澜湾……
当年没有什么产品系可言，创造力爆棚。
外立面相当丰富，园林设计上也各有千秋，露台、泳池、落地窗……
这五年，哈尔滨住宅外立面，风格各异：ART-DECO、新亚洲、赖特式、美式、法式......
即使放到现在，除了旧一些，整体设计依然不过时。
2016-2020年，队伍统一了。
房地产进入快速增长期，快周转、冲千亿。
怎么才能快？复制→粘贴。
彻底平庸化，一张规划图打遍全天下，效果图不署名都分不清是哪个楼盘。
米色咖色居多。
爱达壹号、爱达晶品、爱达盛锦，长得都一样。
鲁商凤凰城和鲁商悦未来，外观十分相似。
还有万科在红色上的执着......
这些风格的房子，如今市面上还有大批量在售。
但问题来了，左边卖着旧产品，右边出着新产品。
2021年，是哈尔滨住宅新产品的元年。
新一个十年，正式开启。
准确来说，2020年已经有新产品的苗头了。
先是新中式的合院，然后新中式风格在普通住宅中开花。
变革，必然是从改善产品开始的。
首先是在颜色上做了突破。
一改米黄风，转为蓝灰色调。
群力·和悦府，基座以石材拼砌，楼体采用豪华酒店用的金属幕墙工艺，先锋流线型设计，点缀白色横向线条，辅以局部凹进，超越传统，现代轻奢感铺面而来。
主打健康住宅的枫叶·蔚澜半岛，外墙运用铝板、石材干挂饰面，金属线条、仿石材真石漆及大面积玻璃窗，极具现代时尚感。
△枫叶·蔚澜半岛外立面效果图
除此之外，还有江御府、金地峯范、华润置地·九里芳华、中海云麓公馆......
5G智能也从概念走入社区应用。
人脸识别、wifi全覆盖、智能家居等等。
即便是新入市的刚需盘，也已转换到新产品的赛道。
熊市卷出新高度，倒逼产品进步。
市场好时，销售太容易，不需要过多的精力做产品；
野蛮生长时代终结，开始拼产品力，这是好事。
只不过，哈尔滨楼市现在正处于“两个十年”的转换期，新旧交替。
对于上一代产品来说，略显尴尬。
没看过新的，不觉得旧的难看；见过好东西，“过时产品”就有点看不上眼。
这个转换期，会持续到2023年。
上一时代的住宅全部交房，之后就没有老产品了。
时机＞板块＞房企＞产品。
这是我们一般的选房顺序。
现在来看，时机所带来的波动很小了，去除投资成分，有住的需求再买。
城市扩张速度降下来后，板块的马太效应也越来越明显。
眼下，反而房企的安全性、是否为新一代产品，暂时更重要。
上一代产品没有竞争力了，新房打不过别人，将来二手房也打不过。
00后都出来买房了，颜值是第一印象。
哈尔滨二手房挂牌量高，但未来，即便新产品成为二手房，量也是相对少的。
竞争对手少，流通率也高一些。
而且，哈尔滨人买房普遍有“新房癌”。
很多二手房价格合适，又是现房，但还是愿意买新房。
因为产品处于交替期，新房和二手房，几乎差了一个时代。
而且，“新房是造梦，二手房是梦碎”。
即便知道新房交付不可能百分百兑现，但还是期望能“美梦成真”。
如今，恰逢两个时代的过渡期，哈尔滨人的“新房癌”恐怕又得加重了。
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