现在，哈尔滨随便的一个路人，都知道楼市行情不咋好。
小阳春，还没开始，就结束了。
还获得了“最差一季度”的“荣誉”。
4月一整月的疫情，楼市彻底“躺平”，成交直接腰斩；
5月、6月楼市奋起直追；
7月全市房展会、8月新区房展会，免契税等利好刺激需求开闸......
但市场，却呈现了“葫芦效应”。
什么是“葫芦效应”？
两头大，中间却是个“小细腰”，完全不是正态分布。
眼下哈尔滨楼市的成交，就是这样：
要么是24K刚需，要么是不差钱的改善。
1-3月，成交前十名，大多是低价刚需盘，抑或改善盘。
比如，新松未来ONE、万科金域悦府、万科智慧未来城......
总价多在90-100万上下，属于不得不买的24K刚需。
4月成交TOP10中，总价还有50-80万的楼盘上榜，且成交量不俗。
同策同程发布的上半年市场报显示，1-6月成交的住宅中，建面80-100㎡、总价60-80万的户型，成交占比最多。
这些“低总价为王”，更是纯纯纯刚需。
它们，构成了最大的基座——“葫芦下肚”。
“葫芦上肚”，集中在高价改善盘。
宝宇·天邑珑湾，1-6月，几乎月月上榜，总价都在180-200万+；
中海云麓公馆，一季度成交131套，日均成交1.5套，更是上半年“销冠”，成交均价一直在16000+。
即便是“摆烂”的4月，也有15套的成交，相当“给面子”。
相比之下，单价1万-1.2万左右的刚改盘，成交量反而没那么多。
刚改成了“葫芦腰”，细细的。
按理说，这才应该是“中坚力量”，怎么萎靡不振了呢？
狮子奔跑，小松鼠紧跟，兔子却想睡觉。
这也代表了楼市中的三类人群：
光脚的刚需，穿了一只鞋的刚改，两脚穿着鞋的改善。
高端改善们，基于多年持续投资，丰厚的获利，回馈给他们可腾挪的资本空间。
即便有疫情影响，受到的冲击也较小。
穿着鞋的他们，可以任性奔跑。
所以高端改善，有自己的独立行情。
俗话说，光脚的不怕穿鞋的。
刚需不会操心国家大势、经济运行、世界和平什么的。
自住，给孩子落户上学，才是头等大事。
一套低总价的房子，是工具，也是最低要求，不得不进场。
恰恰是穿了一只鞋的刚改，不敢跑。
既担心把仅有的一只鞋磨坏，又怕把这只鞋跑丢了。
这些人，大多是挣工资的工薪阶层。
锚定在总价130万以内的“中间段”房产。
去年的成交结构中，刚改明明起量了，为什么现在刚改购买力塌陷这么快呢？
大致两个原因。
① 身背杠杆，购买力透支。
2016年-2019年的大行情中，很多人跟风为人生加上了杠杆。
谁不想换新户型，住大房子？
但已无力再背上二套房贷。
连续三年的疫情，以及疫情不知何时结束的迷茫，让大家对未来收入增长，并没有预期。
当年两成首付买房，手上没有余钱，资产负债率就是80%。
这么高的负债比，和三条红线上的房企有什么区别？
还有多大的勇气继续加杠杆？
《中国家庭金融调查报告》数据显示：
30-40岁群体的家庭，房贷总额是家庭年收入的11倍。
2010年我国居民杠杆率不到30%，而2021年，我国居民杠杆率已高达62.2%。
哈尔滨的居民杠杆率已达67%，高于全国平均水平。
债达峰，将成为长期制约买房的桎梏。
以前愿意疯狂加杠杆，是出于对未来收入增长充满信心，对房价增长预期十足。
期望通过房子升值，实现阶层跨越。
但疫情和调控改变了这个逻辑。
面对种种不确定，消费降级、谨慎加杠杆已成为共识。
② 手里的房子，卖不出去。
刚改换房遇到的问题，远比第一次买房的刚需，以及买过很多房子的改善难得多。
“先买后卖”还是“先卖后买”？留在市区还是去新区？
且现在卖房子本身就“蜀道难”。
虽然哈尔滨已取消了商品房三年限售的政策，但二手房价格依然疲软。
也许趴下，才是最安稳的选择。
百余城出手救市，为什么收效还不明显？
看一个数据就明朗了。
2021年，招商银行业绩突破10万亿。
这么庞大的数字中，资产超过50万的客户只占2.12%，却贡献了80%的资产余额，总计8.8万亿。
现在，如果你能拿出50万现金，绝对算得上社会顶级牛X的那2%。
剩下97.78%的普通客户，人均资产只有1.14万。
别说买房，买个手机都得“三思再三思”。
普通人，已经没有“油水可榨”了。
不是不想买房，是真的买不起。
要么没攒到钱，要么就是钱用来还贷款了。
有人说，这不已经在放水了吗？
放水会导致通胀，生活成本上涨。
没看油价一直在高位嘛......
工薪阶层的收入，大部分要用来负担生活消费，无法形成资本积累。
放水，只会流向有钱人。
“救市”紧盯老百姓口袋里的几万块钱，无济于事。
还是让有钱人，抓紧买房吧。
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