5年时间，哈尔滨的房地产市场和买房逻辑，发生翻天覆地的变化。
2018、2019年，楼市还在猛冲。
我们还按习惯“关注单价，评论房价”。
2020、2021年，楼市变成“多米诺骨牌”，开始撕裂。
我们开始“循着总价，判断板块”。
2022年，摇摇晃晃，不确定。
我们只能“算着月供，盼着曙光”。
单价逻辑—总价逻辑—月供逻辑，心态悄悄转变。
2018、2019年：单价逻辑。
2018年、2019年，哈尔滨土地市场一片火热，高溢价、“楼王”层出。
面粉贵，面包也跟着涨价。
楼市完全沉浸在高房价的氛围中。
东南板块，入市9K起；
深哈板块，直接1万+；
世茂板块，1.5W谁与争锋......
大家都因抢到“首开”的“最低价”而窃喜。
那两年，看单价。
2020、2021年：总价逻辑。
人们总是更容易记住“第一”，而无感于其它。
持续两年的“单价逻辑”后，涨价的边际效应出现。
动辄都得1万+，兜里那点钱好像哪都买不起。
2020、2021年，总价为王，不再care单价。
谁的总价低，谁就吃份额。
当松浦板块降到了60多万，激动了；当深哈板块降到50多万，又激动了；当市区降到了49万，更激动了......
总价的竞争，是全市范围内的。
之前的定价体系、板块定位，都被打乱了。
购房门槛，一降再降。
很多新房面积越做越小，消失许久的小两室、一居室，重现冰城楼市。
这就“加速”了总价逻辑，买房选筹范围扩大。
那两年，看总价。
2022年：月供逻辑。
发生太多事后，单价、总价，都无法再取悦购房者了。
当世茂的现房降到9000+时，无感；
当哈东降到6字头时，不激动；
当东南总价70万起还带装修时，没感觉……
因为今年买房，是“月供逻辑”。
单价低也好、总价低也罢，甚至首付都有可能降低……
但购房者关注的不止于此，更重要的是——
能不能还得起月供？
有没有勇气背上20年的房贷？
往前倒3年，这个问题或许都不曾思考，但今年不一样了。
大多数人对未来收入的预期，都不乐观。
担心自己没有能力支付得起高额房贷。
以前，收入前景好的时候，月入8000万，就敢拿出6000元还房贷。
现在谁还敢？
降薪裁员、关门停业的消息，屡次出现。
预期收入流，决定了人们负债的偏好。
收入稳定且可增长时，人们才会增加借贷，反之就不会。
当下，大家对楼市信心不足，对房价上涨更是不抱期望。
当房价涨幅，覆盖不了房贷利息时，加杠杆的意愿就会降低。
7月的经济数据，更加佐证了“月供逻辑”。
直指放水的指标M2，增速高达12%。
这是2016年以来的最高位。
历史规律，M2增速超过10%，房价启动上涨。
比如2020年3-9月，一线城市房价大涨。
但今年，并没有。
反映房贷需求的指标——居民中长期贷款，7月环比暴跌9成。
二季度，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长仅6.2%。
创下2009年一季度以来的最低增速。
相比于一季度，二季度住房贷款仅增加了200亿，创近13年新低。
M2增速很高，但房贷量很低。
说明钱没有流向房地产，大家都不愿意借钱买房了。
居民购房杠杆率已降至21.2%，10年来最低值。
不但不借钱，还纷纷提前还房贷。
银行方面表示，“今年提前还款量，是往年的三倍，还款的比贷款的还多……”
以前求着银行给批贷款，现在银行求着你别提前还钱。
这就是“月供逻辑”。
提前还贷，主要是想省一笔利息。
之前的房贷利率太高了，有的城市能到6%以上，利息成本甚至高于本金。
哈尔滨还好，但最高也得5%+。
如今利率下调、房价不涨，多还点贷款，月供压力还小一点。
不提前还贷，钱也被存了起来。
今年，中国人更爱存钱了。
7月末人民币存款余额251万亿，同比增长11%。
央行年中做了个问卷调查，城镇储户的储蓄意愿，已创新高。
经济条件很难保持稳定的状态，就会产生焦虑感。
不贷款、不消费，是很自然的选择。
人的本能，就是“收缩、避险、求安稳”。
信心缺失，表现在每一个角落。
这不是哪一个行业、哪一个城市的问题。
所以，信心的根本恢复，恐怕也不完全在房地产。
现在，哈尔滨已取消商品房三年限售，公积金贷款额度也提高了。
首套房贷利率已低至4.1%，这都是合理的。
还有一个关键点，二套房贷款利率。
首付降低，意味着初始投入成本低，但也意味着长期还款利息高。
条件允许的情况下，大部分人宁愿首付多付一些，少背一些房贷。
所以，比降低二套首付更有效的，是降低二套房贷利率。
算一笔账。
总价100万，按二套首付三成，贷款70万计算：
5.39%比4.9%的利率，多还8万利息，占100万总价的8%。
换句话说，利率降低，相当于房价降了8%。
在“月供逻辑”之下，降低还贷成本，至关重要。
否则，即便零首付，也无法溅出火花。
买房最优惠，就找【龙江楼市】！
扫码加客服“安家汪”，哈市新盘至少再省2%！
哈尔滨地铁盘汇总、学区政策、学区范围、购房补贴、征地、棚改、旧改等信息，可扫描下方二维码，加安家汪（15504601679）好友获取。
公众号对话框回复楼盘名称
查看详情 一键拨号
了解更多楼市信息
可拨打365淘房咨询热线
400-8902-365转525
预览时标签不可点
返回哈尔滨365淘房>>
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
365推荐
换一换
温馨提示：本平台所展示的各项信息来源于各类公开信息、开发商或代理商提供信息，以及售楼处和相关场地的人工采集信息等，仅供平台交流、参考之用。考虑到信息公开和采集的时效性及局限性，以上信息可能存在一定的滞后或错漏，为保障您的权益，请在参考和实际使用具体信息时，务必注意向开发商及相关人员核实确认后再决策。给您带来不便敬请谅解。