“提前还贷，是我今年最棒的投资了。”
往年，大家争相跟银行借钱。
今年，大家排队去银行还钱。
提前还贷，居然在2022年成为了一波“浪潮”。
在哈尔滨，如何提前还贷？划不划算？
买房人提前还贷，主要基于两点。
一是，房贷高位站岗。
2022年，共下调3次房贷利率，下降35基点：
1月降至4.6%，下降5个基点；
5月降至4.45%，又下降15个基点；
8月降至4.3%，继续下降15个基点。
△LPR报价变化情况一览表
结合5月15日，央妈下降的20基点：
自今年开始，哈尔滨首套房贷利率从4.65%直降到4.1%，狂减了55个基点！
房贷利率，到了历史最低点。
却苦了那些当年5.6%、4.9%贷款买房的“房贷高位站岗者”。
以哈尔滨原4.65%房贷利率为对比，以贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算：
4.1%的房贷利率，平均每月可减少月供支出324元，30年共减少利息支出约11万元。
尽管随着重新定价日的改变，存量房贷会有所改变。
存量房贷利率的变化主要分两种：
❶正常来说，存量房贷利率要到重新定价日才会调整，一般都是每年的1月1日。
也就是说，这类存量房贷市民无法享受到今年的房贷利好，需要等到2023年的1月1日根据2022年12月份的LPR来确定最新的房贷利率。
❷购房者当初在合同签署时与银行有特殊约定，对每年房贷利率的重新定价日有特殊规定：
如果重新定价日在LPR公布日之前，今年已经重新定价，需要等到明年再调整；
如果重新定价日在LPR公布日之后，存量房贷市民则可以在今年享受本次调整后的最新利率。
但房贷利率的上浮基点，可是伴随十几年，不会改变。
房贷利率基点是指国家调整房贷利率之后的一个利息计算因素，房贷基点是一个具体数值，由银行和借款人协商约定，基点数值一旦确定，合同期限内固定不变。
也就是说，存量房贷与新增房贷的差距，永远无法填平。
不划算，是房贷高位站岗者们提前还贷的原因之一。
二是，投资收益＜房贷利率。
提前还贷，取决于你多余的钱，有没有更好的投资渠道，能否跑赢房贷利率。
相比于一些年化收益率在3-4%的理财、信托产品，贷款买房更像是薅了银行的羊毛。
可以说，对于“资产荒”的普通大众，大多数人都没有太好的投资渠道。
更何况，大众普遍预期未来的房价涨幅，会跑输房贷利率。
杠杆越高，损失越大。
根据《中国家庭金融调查报告》数据显示：
30-40岁群体的家庭，房贷总额是家庭年收入的11倍。
2010年我国居民杠杆率不到30%，而2021年，我国居民杠杆率已高达62.2%。
哈尔滨的居民杠杆率已达67%，高于全国平均水平。
所以高位站岗者，不如提前还贷。
省下的利息也相当于赚到了。
那么，哈尔滨的买房人，在提前还贷方面要注意什么呢？
❶罚息
首先要知道，提前还贷是有罚息的。
不同银行，提前还款的规定也不同。
像中国银行：
还贷不足一年，罚息三个月；
还贷满一年不足两年，罚息两个月；
慢二年不足三年，罚息一个月；
三年以上，以抵押合同为准。
但要注意，今年交通银行出现了变数。
8月1日，交通银行官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》。
只要你提前还款，都要收1%的补偿金。
尽管最后公告删除了，但关键问题是，交通银行有没有执行呢？
据悉：
目前，交通银行根据各城市情况在灵活执行。
哈尔滨这边，现在还没有什么动作。
❷预约申请
如果过了限制提前还款的期限，想提前还款的话，必须向银行提出预约申请。
申请预约提前还款，有两种方式：
第一种，线下到银行窗口，申请预约提前还款。
第二种，各大银行的手机APP可以申请预约提前还款。
一般情况下，预约还款的等待时间，为一个月左右。
❸提前还款金额
有些银行，会规定提前还款的金额。
像工商银行，部分提前还款，还款金额不得少于5万元。
而有些银行，除了收取还款金额外，只需支付预约等待期、还款金额产生的利息。
哈尔滨人，该怎样办理提前还贷呢？
按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。
目前，多数银行都能提供五种提前还贷的方式：
①全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。
②部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
③部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
④部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
⑤剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
提前还贷，共有四大步骤：
①房贷客户要查看贷款合同中对提前还贷的要求，注意提前还贷是否需要缴纳违约金，若合同中有注明,则需看清究竟要收多少，并做好准备；
②致电贷款行咨询提前还贷的申请时间及还款额，以及需要准备哪些材料；
③根据贷款行的要求,到相关部门提出提前还贷的贷款申请（一般银行会要求提前还贷的客户填写申请表）；
④携带提前还贷所需资料到贷款行办理提前还贷手续，并在柜台存入提前还贷金额。
在选择上，大家只需根据自身情况，量入为出。
那么如果想要“提前还贷”，有没有必要全部还清呢？
两点参考：
①如果还清尾款，还不想买房置换的话，一定不要全部还清尾款。
毕竟有房贷，可以减少个人所得税的支出。
住房贷款利息是7项个人所得税的专项扣除之一，每月可抵扣1000元。
②如果房贷利率在4%以内，低于理财的收益率，就没有必要提前还贷了。
9月5日，国务院政策例行吹风会上表示：
要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端。
这是不是意味着，房贷利率，有望进一步下调？
房贷到了历史最低点，高位站岗者们最先站不住了。
提前还贷，已成为多数高位站岗者的无奈之选。
无关对错，预期之下，信心是决策的关键。
信心比黄金更重要。
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