“学、铁、商”已成买房必不可少的“三件套”。
学区房现在是硬通货，大家都知道，也是共识；
地铁也是“必选项”，特别是上班族。
那么商业呢？商业对生活和房价的影响有多大？
在聚拢人气方面，商业是个好抓手。
越出名的商场、商圈“吸人力”越强。
像中央大街商圈，平均客流量约30万人次，最高日客流量达到140万人次，年客流量超过1亿人次......
特别是当下的商业综合体，已不再是单纯的购物场所。
已转变成了休闲娱乐体验中心。
数据显示，81%的消费者前往购物中心的目的是餐饮，75%是带孩子亲子娱乐，42%为社交交友，35%看电影，33%是健身……
真正以购物为目的的只有不到19%。
商业也是经济活力的重要体现。
一个区域经济好不好，看商业就知道了。
这也是它与地铁、教育的最大不同。
商业可以聚集人气，“升级”区域价值，但也需要有一定的人气基础作依托，不然很难存活。
比如永泰购物中心，很早就开业了，但一直不死不活。
直到哈东板块大规模入住后，永泰购物变成了哈东万达广场，人气才上来。
可见，商业“前置”只是空谈。
没有人气基础的商业，注定长远不了。
对于繁华的中心城区来说，商业是锦上添花。
但对一些“年纪轻轻”的板块来说，商业是“饥渴”项。
有的板块只有基础配套，将将满足基本生活需求。
有的则已成气候，形成了不小的辐射力。
按照聚集度，我们把商圈大致分为A、B、C三类：
A类：能吸引区外人来的商圈。
B类：区域内、有目的地的商圈。
C类：没有目的地、解决基本生活需求的商圈。
*注：C（A）指的是胚子是A类，但目前是C类。
C（B）指的是胚子是B类，但目前是C类。
B（A）指的是胚子是A类，但目前是B类。
道里区——
群力东属于A类，可以吸引区外的人去休闲、去消费。
而且已经成规模。
不止有群力远大、还有关东古巷、王府井、银泰城等。
都集中在一起。
激发出了“1+1>2”的能量。
群力西属于C类，虽然入住人口增多了，但仍没有大型商业综合体。
只有民生尚都自发形成的“烟火气”，满足生活需求。
原指望吉尼斯乐园能给群力西带来商业助力，奈何不给力。
南岗区——
哈西板块和群力东一样，是全市唯二的两个A类商业圈。
哈西万达广场、西城红场、金爵万象......吸引了全城的人来此购物休闲。
哈西，已经超越区域级，不仅是南岗的哈西，更是全哈尔滨人的哈西。
香坊区——
哈东板块的哈东万达广场，是B类。
辐射的人群基本在周边，如新松未来ONE、新松璟荟祥府等。
东南板块，绿城杨柳郡配建1.5万方大型购物中心，但毕竟还在“蓝图”阶段。
属于C类，黎明大市场，社区商业等，能满足生活，但放松休闲，就得去乐松一带。
松北区——
世茂板块目前有两大商业，融创茂和华润万象汇。
融创茂，虽然现在是B类，但目标和定位可是A类。
现在也能吸引不少江南的人前往。
华润万象汇，辐射力远不及融创茂，只能作为区域级的B类商圈，解决周边的购物休闲需求。
松浦板块的短板就是商业。
别看现在居住人口不少，但购物休闲要么去世茂板块，要么去道外。
所以，只能是C类。
但好在，绿地东北亚国际博览城规划国际会展中心、国际会议中心、全球商品贸易港、星级酒店集群等，建成后能吸引各区域的人口。
深哈板块，现在拿得出手的，只有枫叶小镇奥特莱斯。
那节假日停满车的超大停车场，证明这确实是个A级商业综合体。
△枫叶小镇奥特莱斯
但深哈板块住宅集中的区域，规划很“精彩”，但目前为零。
只能靠世茂板块的商业“解渴”。
利民有东、西两个板块，虽然不大，但各自“美丽”。
利民西，最著名的就是大学城志华商圈。
因大学生多而出名，业态多，商业活力旺盛，在那块小有名气。
B级的区域能级，实至名归。
利民东则逊色一些，但好在有个杉杉奥特莱斯撑门面。
杉杉奥莱，节假日也能吸引不少跨区人口，但体量和枫叶奥莱比，还是小一些，利民东的人，偶尔也得去大学城商圈“潇洒”，所以暂时是C（B）类。
综上可见，商业与楼市还是有很大关系的。
A类或潜在A类商圈的房价普遍偏高。
它需要“标签化”，形成“集群”效应。
但商业的形成需要人气基础。
商业能为楼市添助力，却不是决定因素，属于“锦上添花”型。
对楼市产生不了直接拉动。
它需要与其他利好组成“组合拳”，才会发挥大作用。
比如商业+地铁，形成TOD商圈。
正如“学铁商”，商业排在了教育、地铁之后。
三者的大致占比为：
学校45%，地铁35%，商业20%。
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