去年问“房价跌不跌”，今年问“房价涨不涨”。
只是过了个春节，哈尔滨楼市似乎“改头换面”。
周末的新房售楼处“人山人海”，一堆楼盘喊涨价。
面对这波“摇旗呐喊”，很多人都慌了。
如果“慢加速”，自然会理性从容。
偏偏突然“急加速”，一下子就乱了阵脚。
房子涨价了还能买么？以后还会降下来吗？
现在不买，会不会没有房子可选了？
现在还没涨价，以后会不会涨？
所有疑惑，都需要回答这个问题：
这是一次常规的小阳春？还是贯穿全年的行情？
结论说在前：
现在楼市火热，是阶段性的。
大部分新房涨价，都属于跟风，算不上实质涨价。
只有个别楼盘，属于趋势性的真涨价。
为什么？原因很简单。
哈尔滨楼市基本面有没有变化？
哈尔滨楼市的底层逻辑，没有变化。
政策、经济、产业、人口、购房人群，都未出现本质改变。
而这些，都与房价互为表里。
既然没变，那房价又因什么而上涨呢？
据【龙江楼市】2月至今市调统计，有17个楼盘上调价格。
“三把火”点燃哈尔滨楼市。
房价说到根上，是货币效应。
老百姓手里的钱，决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
所以，哈尔滨这波行情，只是供需关系不平衡的短期体现。
积压三年的需求集中释放，导致成交量爆发式增长。
“补偿性”买房变为“报复性”买房。
上半年：第一阶段，属于楼市修正阶段，房价修正、销量修正，预计到6月底。
下半年：第二阶段，属于楼市恢复阶段，关键要看卖一买一的换购改善。
待释放完，楼市也逐渐回归平稳。
哈尔滨本身不具备房价大涨的动能，那外部呢？
放水放的令人心毛。
1月M2增速高达12.6%，创下2016年5月以来新高。
仅仅1个月，市面上的钱就多了7.38万亿。
钱如海水，四面八方涌过来。
懂行的人，都听到了印钞机过劳的的轰鸣声。
每一轮放水，都能带动房价大涨，2008年、2016年均如此。
如果钱进入楼市，哈尔滨会不会迎来大行情？
需要明确——
即便中国房地产迎来大行情，哈尔滨也在末尾。
楼市行情，有自己的“运行轨迹”：
一线城市最先启动，深圳领涨，广州、上海、北京“前赴后继”。
之后，二线城市接棒，杭州、成都、武汉、南京、天津、青岛。
再次，弱二线城市登台，东北F4：哈尔滨、大连、长春、沈阳……
这是客观存在、颠扑不破的城市轮动。
远的不说，就说2020年。
2020年，中国楼市迎来了一波大行情，主要受全球央行放水影响。
3月开始，一线城市作为领头羊，房价跳涨。
佛山、东莞、宁波、合肥、成都……强二线城市“一脸热辣”。
哈尔滨被轮动到了吗？
被轮动到了，受疫情影响滞后了。
2021年中旬，哈尔滨有一波儿行情。
2021年3月下旬开始， 改善盘启动。
江御府、招商贝肯山……其中江御府最高，上涨31%。
关键是，涨价之下，成交量还冲高。
招商贝肯山4月成交34套，成交金额0.88亿元，上涨2%……
2021年5月，刚改盘启动。
保利天悦，涨到10650元/㎡，涨了1%，5月签约33套。
万科智慧未来城，涨到10500元/㎡，5月签约144套。
新松璟荟祥府，涨到10496元/㎡，5月签约102套……
2021年8月，出现恒大事件，全国楼市变天，一轮短行情宣告结束。
包括哈尔滨在内，所有城市行情的启动，都遵循一个规律：
重点学区房——核心地段优质盘（改善）——核心地段普通盘（刚改）——非核心区域——远郊、二手房（市区次新、重点学区房除外）。
但基于房住不炒、楼市求稳、分化剧烈的框架下，一般都走不到最后两步。
今年哈尔滨楼市的两个时点：
· 上半年看“刚需”，补偿性购房。
3月的市场会怎样？
2020年全市成交579.9万㎡，月均成交51万㎡；
2022年全市成交322.4万㎡，月均成交27万㎡。
按照目前趋势，2023年“小阳春”的2月比2022年“小阳春”的3月成交量翻倍，
修正到2020年月均销量。
如果3月延续2021年月均36万方的销量，那么从4月开始，市场将迎来“学区入学季”，
将开启上半年另一波行情。
· 下半年看“改善”，阶梯置换。
今年下半年，卖一买一的改善置换，将成为资产配置的主要方向。
一方面，卖掉二手房的业主，要改善了。
另一方面，之前观望的人，受市场情绪影响，果断买房。
3月，阶梯置换的现象，已经显现。
到时，哈尔滨哪些板块房价能有起色？
仅有头部板块，能获得房价抬头的机会——
哈西、群力东、世茂等核心地段。
只是改善、刚改盘的戏，没有刚需盘的份儿。
也因此，《龙江楼市》一直强调：
哈尔滨，要“轻城市、重板块”。
还要明确一点，什么才叫“牛市确立”？
刚需盘，涨3%以上；改善盘，涨5%以上，同时保持高成交量。
刚需买房，对价格极其敏感。
卡着首付买，可能多一万都拿不出，一旦涨幅超3%，势必影响购买力。
改善买房，对房价弹性容忍度高一些。
但涨幅超5%，也照样会“买不起”。
如果，涨价后还能成交量很高，说明两点：
① 买房人对后期房价乐观，预期较高。
② 激发出更多买房需求，“路转粉”，本来不打算买，也集中进场。
这才算得上“牛市确立”。
回到眼下的哈尔滨楼市，房价还处于修复状态。
是买还是等？分4种情况：
① 重点学区房。
今年上学等用，那没辙，必须得高价买。
房价快涨慢回，上半年没机会降价。
今年不上学的不必着急，可以等下半年，争取个谈价空间。
② 存量有限的改善、刚改盘。
不用等，抓紧选房源。
不管怎样，今年楼市一定比去年强，等来等去等到没房。
③ 刚需盘。
更不必焦虑，即便哈尔滨迎来大行情，刚需盘也很难涨价。
如果你不了解市场行情，一定要关注龙江楼市视频号今晚7点直播。
慌“涨”！哈尔滨迎来最牛的二月！
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