2023年，已至年中。
哈尔滨楼市上半年，经历了报复性买房、改善起势……
这半年，注定不平凡。
10大关键词，“解锁”2023上半年的哈尔滨楼市。
01、七大补贴
2023年“开篇”即重磅。
1月20日，“稳楼市20条”出台。
2月4日，文件正式落地。
七大补贴正式到来！
但七大补贴并未涉及二手房，对“卖一买一”的改善需求无法形成有效的刺激。
政策支持使得新房市场一片向好发展。
大批客群涌入新房市场，刺激了新房市场的消费。
七大补贴，助力哈尔滨楼市“大阳春”的到来。
02、报复性买房
2-3月，“报复性”买房狂潮来袭。
楼市的“小阳春”到来！
受三年“口罩”影响，买房需求被抑制。
放开后，带有报复性的消费心理也进一步促进了楼市消费水平的增长。
人员流动性增大，收入确定、被抑制的买房需求开始释放。
7大补贴政策落地，哈尔滨首套房贷利率降至3.8%，彻底点燃了冰城楼市。
2-3月，各家楼盘都是“火爆”异常。
2月哈尔滨商品房成交面积为31.6万方，同比上升121%；
3月哈尔滨商品房成交面积为47.1万方，同比上升144%。
“三把火”点燃哈尔滨楼市，压抑的需求集中释放，形成报复性买房。
这波行情是刚需的“存量转化”。
03、带押过户
“带押过户”可谓楼市的及时雨，缓解了新房与二手房不循环的矛盾情况。
4月18日，市住建局出台《哈尔滨市存量房“带押过户”工作的指导意见》。
突出两大重点：
实行“贷新偿旧”、首付&贷款双监管。
业主不需要先还清贷款，就可以直接让买房人把首付款打进来，完成过户；
为了保证资金安全，哈市设立存量房交易资金监管账户，将首付款和贷款进行同时监管，保证了资金的交易安全。
带押过户，是一项业主与买房人与银行乃至楼市都受益的“四赢政策”。
1、于业主，缩短了买卖双方的交易时间，有利于业主享受到一年内“卖一买一”退个税的优惠。
2、于买房人，缩短买房时间，降低购房成本。
3、于银行，不需要业主“提前还贷”，续贷人由“业主”变为了“买房人”，银行没有任何损失。
4、于市场，缓解了“新房和二手房不循环”的难题，缩短二手房的交易周期，有利于置换人群购置新房。
惠而不费，四方共赢。
“带押过户”实为楼市良政、善政。
04、展会时代
2023年上半年，哈尔滨一共开了三次房展会。
购房利好“惊爆”众人！
人才补贴、成交送车位、交1万享15万家装礼包......
这力度，可不是谁都有的。
3月17日-6月30日，道外区召开房展会，为期近3个月，“房票换购”开展的如火如荼；
4月22日-5月3日，香坊区春季房展会举办，为期12天。
5月13日-21日，召开哈尔滨市第45届商品房展销会。
为期9天 ，成交面积32.96 万方，共成交3150套，
总成交金额为35亿元。
现在展会逐渐开始“带节奏”，形成“上挤下压”效应。
3次房展会，为楼市发展助力。
下半年，预计还会有几波房展会来袭。
哈尔滨楼市，已步入“展会时代”！
05、商转公
6月，哈尔滨迎来年中“王炸”政策！
千呼万唤始出来，哈尔滨“商转公”终于落定！
6月5日，哈市出台《<哈尔滨住房公积金管理中心商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款管理办法(试行)>实施细则》。
在哈住房公积金中心缴存住房公积金的职工，购买哈市行政区域内自住住房办理的商业贷款且以其所购买的产权住房为抵押，符合现行贷款政策和转贷条件的，可申请“商转公”办理业务。
“商转公”业务办理为“先还后贷”和“顺位抵押”。
“商转公”的到来可以使不少房贷高位站岗者“解套”。
再加上公积金的“给力”加持，分担了购房者的经济压力，从需求端修复居民购买力。
为人民着想的政策，才是惠民的“好政策”，才能真正吸引人口的流入。
2023上半年，哈尔滨楼市政策利好不断！
06、多校划片
学区有永恒的热度，学区政策更是“风口浪尖”。
多校划片一直是学区热点，自2022年被多次提及但并未落定试点。
6月1日，松北区公布2023年的《招生工作方案》。
对于“多校划片”，松北区最先试点，以身试法。
在新区第一学校（小学部）和新区花园小学校招生范围内实施单校划片和多校划片相结合的招生试点改革。
实施“多校划片”学校周边的二手房房价将受到影响。
新区花园小学校，对应的4个小区：
万达华园、万达秀园、万达唐宁郡、华润置地·萬象府 。
这4个小区，将部分失去学区价值，影响二手房房价。
新区第一学校对应的11个小区：
保利公园九号、湖畔绿色家园、润和城、上院、香树湾、有色地质家园、运华广场、左岸人大之家、中海和院。
过渡性接收阳光雅居、天成溪树庭院的适龄儿童。
二手房价将迎来“支撑”，具有保值性。
多校划片，将热点学校分散划入相应片区。
实施目的是缓解热点学校“过热”的情况，推进片区间优质教育资源大体均衡。
教育资源均衡的同时，也是均衡房价。
随着人口出生率的下降，小学入学人数也随之减少。
多校划片能否在全市“铺开”，仍是未知数。
07、首套利率3.7%
2022年5月，央行发布：首套住房商业性个人住房贷款利率下限减20个基点。
2022年9月，央行、银保监会发布通知：
符合条件的城市政府，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
哈尔滨位列符合条件的23城之一，可实施阶段性放宽房贷利率，首套住房贷款利率下限减30个基点。
2023年2月9日，哈尔滨首套房贷利率为LPR-50基点。
2023年，房贷利率迎来首降！
6月13-15日，央行七天逆回购利率与MLF中标利率的下调，都是房贷利率下调的信号。
6月20日，中国人民银行公布最新一期LPR数据：
一年期LPR为3.55%，五年期LPR为4.2%。
时隔9个月，房贷利率直降10个基点！
LPR降了，哈尔滨首套利率下限紧跟下调。
哈尔滨首套房贷利率为LPR-50基点，即为3.7%；
二套房房贷利率为LPR+60基点，为4.8%。
两者之间相差了110个基点，差距悬殊，对二套“很不友好”，不利于改善的置换。
房贷利率的下调虽然对新增房贷者十分友好，
但房贷高位站岗者却是“薅”不到新房贷的羊毛的，仍然是无法更改的“高位”房贷利率，继续被“割韭菜”。
存量房贷与二套房贷利率，应当有所下调，下半年或许可以期待一下。
08、改善起势
2023年是哈尔滨的改善元年。
自年初开始，改善“跃跃欲试”。
根据【龙江楼市】3月市调报告显示：
36.6%的人有换购改善需求，买一卖一的换购，以改善为主。
4月改善需求开始起势，5月“异军突起”，改善“进场”。
4月新房TOP榜中，部分改善楼盘占据前席。
改善量稳价升，改善的需求开始起势。
2023年5月商品住宅总价段成交分析表中：
成交总价在110-120万、150-180万区间的，开始走高。
△数据来自于网签备案系统
单价13000-14000元/㎡的成交，也是“异军突起”。
△数据来自于网签备案系统
刚需热度开始减退，改善表现十分“抢眼”。
2023年上半年，改善起势。
2023下半年的改善行情，值得期待。
09、土拍14.4亿
2023年，小型化供地成为主流。
2023年哈尔滨主城区供地计划中：
南岗区计划出让的12宗土地中，9宗土地低于5万方；
道里区计划出让的的11宗土地中，10宗土地低于5万方；
香坊区计划出让的的18宗土地中，14宗土地低于5万方；
道外区计划出让的的3宗土地均低于10万方。
市区土地，尤以“小而精”为主。
小型化供地逐渐成为土地市场的一种趋势。
2023年土地市场成交也多以小地块为主。
2023上半年，土拍持续发力！
上半年共出让10宗土地，现已成交7宗土地。
总成交面积为27.4万方，总成交金额达14.4亿元！
成交的7宗土地中，有5宗土地的用地面积低于5万方，多为小地块。
开发商对拿“小地”越来越热衷。
大地块分小地块出让，能减少开发商拿地的压力。
城市发展方向由“摊大饼”到“填空题”转变。
当下，楼市拿地规律即：
开发商要么不拿地，要么拿小地。
小型化供地渐成趋势，小社区的建设渐成新趋势。
“袖珍社区”时代已至！
且群力西四块地都被本土房企收入囊中，
未来，哈尔滨楼市将重回“本土时代”！
10、“M型”走势
6月，楼市进入“震荡期”，M型行情显现。
回顾年初至年中：
1月抗疫，2、3月“报复性”买房，
4月房展“上挤下压”，5月改善起势，
6月刚需销量腰斩。
改善房价趋于稳定，刚需房价将有明显的震荡，
刚需和改善走出了截然相反的分化行情。
时至年中，楼市进入“疲软期”。
整体销量下滑，各家纷纷推出特惠来“以价换量”。
即便特惠一降再降，但销量依旧“稳如泰山”。
楼市下半年，亟待改善供需结构。
期待下半年的行情。
—— 震荡2023 ——
2023上半年，我们如同坐上了“过山车”，“刺激”不断、“惊喜”连连。
魔幻的2023年，已经过半，
2023下半年楼市将持续“震荡筑底”！
政策、金融、土地……将进入一个新的调整周期。
下半年的楼市走势如何？让我们拭目以待！
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