7月的数据已经出来了，
哈尔滨楼市依然在下行通道，
7月商品住宅成交面积仅有14.2万㎡，同比下降61%。
楼市只涨不跌的神话，已彻底打破。
即便市场反弹，能带动起来的板块也很少。
楼市已进入微观分化时代。
区域能级越高，房子越值钱。
京沪广深的房地产政策调控优化会议，将在8月召开。
一线城市被“单独辅导”，是一线城市的优势，同样也是一线城市的特点：
城市轮动的优先级。
因为，经济基础决定轮动次序，
城市的“运行轨迹”也是如此：
高能级的一线城市最先轮动，之后，二线城市接棒，最后，是三线、四线城市。
这是客观存在、颠扑不破的城市轮动。
一二三四线城市最重要的考察点，就是城市的能级。
城市能级，是指一个城市的现代化程度和对该城市以外地区的辐射影响程度。
能级不同，所享受的资源也就不同，城市的地位也不同。
可以说，一线占据能级和资源的优势，不惧怕房价行情的波动，
但是，三线和四线没有可以支撑房价的优势，在行情波动中被迫动荡。
这就是城市能级赋予的保值性。
根据7月哈尔滨主城六区的数据显示：
江南5区成交面积达19.7万㎡，占全市成交面积的70%。
△数据来自于网签备案系统
其中，南岗区以成交面积9.7万㎡，成为第一。
对于现在的哈尔滨楼市来说，
回归江南，回归核心区的趋势越来越明显。
这说明，购房者的重心转向了高能级的地段，
在哈尔滨，如何挑选“好”地段？
全国城市分“一、二、三线”，哈尔滨也分，
自然要看准哈尔滨的“一、二、三线”，再买房。
哈尔滨其实也是由一个个“小城市”组成。
若把哈尔滨主城六区按照城市能级划分，
则分为上两区，中两区，下两区。
“上两区”：南岗区、道里区
南岗、道里区不仅是全市楼市的风向标，也是市场下行期的“避风港”。
潮来潮去，它都在地段的顶端。
1、南岗区
南岗区作为头部区域，一直是改善和教育的双重高地，
还有“七星连珠”的成熟商业配套。
改善库存充足，妥妥的一线NO.1。
2、道里区
道里区则是占据了哈尔滨稀缺的城市级自然资源，
拥有独一无二的沿江资源——松花江。
公园众多带来的“边界消融”现象，将“硬边界”变成“软边界”，
从而吸引人口，达到“宜居、宜商、宜业”的状态。
区域能级较高，且资源丰富，
如果哈尔滨房价上涨，一定先从这类区域开始。
“中两区”：香坊区、松北区
1、香坊区
香坊是哈尔滨城市的“绿肺”。
香坊区背靠市区，是大多数刚需和刚改客群的首选。
2、松北区
松北区属于政策支持的先锋区域，是新区规划发展的基地。
靠政府规划导向拔起来的区域，
一旦政策红利出现转移，房价坚挺度会很弱。
这类区域流量为王，市场好的时候会随行情涨价，
市场不好的时候，又会以价换量。
挑选时，一定要看兑现力。
“下两区”：道外区、平房区
1、道外区
道外区作为哈尔滨的老城区，依靠市区资源。
一直被哈尔滨人誉为“最有情怀”的区域。
但地段优势欠佳，且自身发展优势较弱，配套兑现缓慢。
道外区也是主城区唯一一个人口减少的主城区，老道外、老太平均为老旧城区，
人口向松浦板块和哈东板块外溢，是必然趋势。
2、平房区
成交最少、房价最低，跌幅最大，
从量价变化上看，平房是妥妥的“下两区”之一。
但更准确的说，平房区更像一个自给自足的县城。
没有投资和炒房的水分，成交几乎都因“需求”。
内生市场，比较小众，没有多大存在感。
除了上两区，中两区，下两区外，
我们还需要明确，每个区都分“一二三线”。
上两区没有“三线”。
南岗区
一线：哈西板块
依靠南岗区的资源，占据学区、商业、交通等优先条件，
逐渐成为城市的“新中心”。
板块价值梯度为14000-16000元/㎡。
板块内部的楼盘也是不会踩雷的选项。
华润置地·九里芳华，实景示范区开放，兑现力强。
华崴·学府拾號，具有哈西板块稀缺的地段价值，享有成熟的生活配套。
中海·云麓公馆，兼具改善地段、改善配套和改善产品， 是当下少数敢于涨价的楼盘。
在哈西，奔着配套买准没错。
二线：哈达板块
南岗的优越性，毋庸置疑。
教育资源优质，商业氛围浓厚。
哈达板块范围内，“独家盘”便是鲁商·悦未来。
作为学区盘门槛，对口学区为铁岭小学鲁商分校、47中学鲁商分校。
学区优势明显，是买学区房的好地方。
道里区
一线：群力东板块
主打宜居生态的群力东，早已成为哈尔滨公认的“富人区”。
虽然供应“见底”，但依然是改善首选之地。
人气较高，配套设施成熟，买房共识高，房价较为稳定。
板块价值梯度为14000-16000元/㎡。
绿城·诚园，是板块内唯一的改善盘，配套完善。
在群力东，买的就是一个宜居，当然还有高端改善。
二线：群力西板块
群力西，一直是哈尔滨的“当红炸子鸡”。
不少人给的定位都是“潜力富人区”。
背靠群力东板块，承接刚改和改善的外溢需求。
有共识，有流量，无论哪个逻辑，群力西板块都有上行的资本。
板块价值梯度为11000-13000元/㎡。
板块内现有的两大盘——中海·天誉、保利·天悦。
保利·天悦，已进入清盘阶段，即将结束战斗。
就剩一个中海·天誉，库存充足。
等新拍的四块地出了批前，
估计会增加新的选择空间。
香坊区
一线：劳动公园板块
劳动公园板块以劳动公园为主核，
是城市的绿肺，也是香坊区改善的首选之地。
周边高档楼盘林立，为板块价值基准提高维度。
板块价值梯度为11000-13000元/㎡。
公园1955，占据劳动公园板块稀缺性，是板块内唯一在售新盘，是名副其实的公园地产。
正好契合了改善的主流购买力。
二线：进乡街板块
进乡街板块承接老道外自然人口外溢，是刚改板块。
板块价值梯度为9000-10000元/㎡。
万科金域悦府，是进乡街板块刚性改善楼盘的代表，教育资源优质，商业配套成熟。
绿城杨柳郡，对口学区为风华诺丁山学校，品牌价值赋能产品力。
万科智慧未来城，目前正在推行户型革命，
建面72㎡的两室，总价69万左右，建面89㎡三室，总价85万起。
三线：香福路板块
香福路板块，作为刚需新兴住区，价格相对较低，性价比较高。
板块价值梯度为8000-9000元/㎡。
有新松·未来ONE，东鸿艺境等楼盘，占据地段优势，生活配套成熟。
总价区间也较低，为70万~80万，是注重性价比的板块。
松北区
一线：世茂板块
世茂板块，是哈尔滨新区唯一的改善板块，是市政府所在地。
板块价值梯度为11000-13000元/㎡。
南益松江春晓，具有板块唯一性，公园、商圈丰富。
华润置地·悦府，临近融创茂，商业氛围浓厚，坐享优质配套。
二线：松浦板块
松浦板块，是以会展、商贸为发展产业的新兴板块，
也是主要承接老道外人口外溢的刚需板块。
现在已经兑现了医疗、教育、公园等生活配套。
在这个板块，买的是配套，卖的是兑现。
板块价值梯度为8000-9000元/㎡。
板块内的楼盘兑现力强，配套醇熟。
中国铁建·江语时代，属松北新区核心板块之一，区位优势明显， 对口经纬小学和113中学，周边配套成熟。
松浦观江国际，紧邻松浦大桥和松花江，是松浦板块的桥头堡，具有南向观江的江景价值，有临近“碳谷双创带”的产业价值。
绿地·东北亚国博城，依靠板块的能级，和政策支持，拥有高能级的配套。
大正·澜庭，拥有5000㎡全能会所，实景呈现，对口哈尔滨师范大学附属新区第二实验学校。
三线：深哈、利民东、利民西板块
深哈板块以深哈产业园为产业主体，但是其发展由于没有人口外溢，需要时间。
板块价值梯度为6500-7500元/㎡。
利民西板块是纯刚需板块，以学院路大学城为标志，主打教育产业发展，多以江南刚需外溢和外地客群为主。
板块价值梯度为5500-6500元/㎡。
利民东板块是纯刚需板块，以杉杉奥莱为区域商业中心，适合新哈尔滨人购买。
板块价值梯度为6500-7500元/㎡。
由于地段较远，以市区外溢的纯刚需为主。
道外区
一线：化工路板块
化工路板块，作为刚需成熟住区，以专业批发市场及物流产业为经济驱动，
东三环快速路正在改变区域能级。
板块价值梯度为8000-9000元/㎡。
昆仑时代中心，百万大盘大配套，教育医疗资源优质。
二线：黄家崴子路板块
黄家崴子路板块，联通团结镇，是道外未来发展的空间。
板块价值梯度为6000-7000元/㎡。
御湖壹号，是典型的“湖景学区房”，实景现房，所见即所得。
虽然每个区都分“一二三线”，
但要记住一句话——
高能级的“二、三线”，不如低能级的“一线”。
1、中两区的一线优于上两区的二线：
哈达板块占据学区优势，群力西板块依托群力东的地段能级，
两者都是外生优势，
而劳动公园板块和世茂板块，
一个拥有板块内部的自然资源，一个占据原生的商业优势，
且地段都为各区域的优质地段，
享受区域独有的资源待遇。
2、下两区的一线优于中两区的三线：
道外的化工路板块，虽然是下两区的一线，
但也要比香坊区的香福路板块，松北区三线的深哈、利民板块要强。
香福路板块的配套资源相比化工路板块要略逊一筹，
深哈板块和利民板块的地段也没有化工路板块优质，
哪怕它位于中两区，地理位置和配套的缺陷也是没有办法弥补的。
而化工路板块，却是道外区的门面，是所有资源的集合地。
区域的重视程度也是影响地段价值的因素，
两个板块在城市界面的打造力度和呈现度，就是没有可比性的，
所以，选什么房子，主要看地段能级和区域的地位。
在哈尔滨买房子，要看准“一、二、三线”：
1、选择区域能级高的
上两区 → 中两区 → 下两区。
2、选择地段能级高的
一线 → 二线 → 三线。
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