从5月开始，哈尔滨商品住宅成交持续下滑，
8月，哈尔滨楼市终于迎来“破晓”，
各种利好如火如荼，“救市”风暴初见成效：
二套房贷利率和存量房贷利率下降；
“卖一买一”退个税期限延长......
9月成交触底回升。
本以为8月会延续7月的状况，一直跌落，
没想到8月成绩居然还不错。
8月哈尔滨商品住宅成交面积为18万㎡，成交金额达16.9亿元，
8月，打破了连降的魔咒，
环比上涨27%，同比下跌43%。
全年也只1月份相对较低。
从3月达到峰值开始，连续5个月均有下降，
哈尔滨的“M型”行情至今未有突破。
8月，哈尔滨成交均价为9375元/㎡，环比下降4%，同比下降5%。
市场活力还未激活，亟待政策加持，
继7月大量救市政策出台，
8月已初见成效，但效果甚微的原因在于：
现在，购房者更在意的是“总价逻辑”，
购房也都看着总价买房子，
总价低更占优势，购房者就会优先考虑。
总价为王的购房理念已经根深蒂固。
具体到各区，板块轮动开始。
8月，松北区成交面积6.5万方，位列第一；
香坊区成交面积4.5万方，位列第二；
南岗区成交面积2.8万方，位列第三。
一、六区销量普涨
让人惊喜的是，8月，主城六区的成交面积，环比居然全部上涨。
平房区涨幅最高，上涨72%
但由于区域属于内生性市场，可以自给自足，存在感不大。
8月，松北共计成交6.5万㎡，环比上涨40%。
松北区再次成为住宅的成交主力，
不仅是“以价换量”缘故，
哈尔滨全市范围内的“总价战”也是推手之一。
总价战从环城开始：
深哈板块 → 东二环板块 → 新香坊板块 → 松浦板块 → 东南板块。
特别是，东南板块，
东南板块的万科智慧未来城，加推的“王炸”户型，对环城造成了“降维打击”。
72㎡的两室，赠送面积达11㎡，总价69万左右；
89的两室，赠送面积达15㎡，总价92万左右。
二、改善起稳回升
8月，哈尔滨楼市的成交面积维持“花瓶型”。
据8月哈尔滨住宅成交面积：
80㎡以下的成交面积“收缩”狭窄，80-90㎡的成交面积依旧占主导。
90-120㎡的刚改成交面积为6万㎡，占比较大为33%，较上月有所增长。
△数据来自于网签备案系统
哈尔滨楼市，正在由刚需向改善过渡，而刚性改善的需求正在放大。
改善逐渐起稳回升，
未来，哈尔滨的购房方向将由刚需向刚改过渡。
三、房价涨跌各异
在成交量的影响下，各区房价也出现新格局。
△数据来自于网签备案系统（南岗区剔除学院异常波动数值）
8月，南岗区均价为13935元/㎡，位列第一名。
中海云麓公馆的成交量，带动全区均价上涨。
道里的成交均价为12442元/㎡，
这是因为招商贝肯山的成交量上来了，一下子就把全区均价拉上来了。
松北区依靠“以价换量”，均价持续下滑，8月均价7967元/㎡。
世茂板块房价已下降1000元/㎡，价值梯度降至10000-11500元/㎡。
深哈板块的房价则从7000元/㎡降到了6500元/㎡。
道外区，均价有所上涨，环比上涨7%，
宝宇天邑珑湾的补签成交量，与汇龙云景拾里的成交量都拉动了全区的均价上涨，
昆仑·时代中心的成交量，则是均衡了道外区的房价，
8月道外区的均价为9528元/㎡。
香坊区均价上涨较少，环比仅高1%，
8月均价9423元/㎡。
2023年1-8月，哈尔滨住宅成交面积172.4万方，同比上涨9%；
哈尔滨住宅成交金额171.8亿元，同比上涨8%。
成交均价9965元/㎡，同比下降1%。
△数据来自于网签备案系统
1-8月，量涨价跌。
均价已跌破万元大关。
口罩三年放开，需求开始缓慢增长。
现在，各个区的房价，涨跌幅度较小，大体已固化。
松北、香坊、南岗依旧是成交面积表现突出的三个区。
△数据来自于网签备案系统
作为二线的松北区，最为突出。
二线的香坊和一线的南岗区也很亮眼。
像新松·未来ONE、中海·云麓公馆、金地峯范等，都做出了不小的贡献。
今年的哈尔滨楼市，一二线轮动效应明显。
实质性的救市政策，开始城市轮动。
金九银十即将到来，
9月，哈尔滨楼市将迎来冲刺期，
政策、房价“双利好”，是时候出手“捡漏”。
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