2023年的哈尔滨土地市场，好不热闹。
还没到年底，10宗土地就已经找到了“买主”。
关键是，这地价打眼一瞅——
诶，还不贵！
那房价是不是也能跟着降一降了？
先来思考一点——
为什么房企突然看好哈尔滨市场了？
1、哈尔滨地价降了，房企能有利润。
危机过后，房企不再追求规模，更要求利润。
哈尔滨今年的地价相对宽松，可谈空间大。
甚至称得上是“便宜”。
便宜到什么程度呢？
比如昨天群力西第五大道的两块地，起拍楼面价分别是3412元/㎡、3515元/㎡。
但对比19年挂的秦岭路与第六大道交口东北角地块，
起拍楼面价为5632元/㎡，成交楼面价为6389.29元/㎡，
光是对比起拍楼面价，这差值也差出去2000+元/㎡。
再比如今年群力西板块青山路地块，成交楼面价3640元/㎡。
周边在售新盘保利天悦，成交楼面价6040元/㎡。
楼面地价相差了2400元/㎡，下降了39.7%。
2023年，以上降地价情况，不胜枚举。
3月28日，世茂板块中源大道两宗地块综合楼面价3978元/㎡，比周边某盘地价相差5064元/㎡；
4月24日，道外区天恒大街地块成交楼面价1073元/㎡，楼面地价较之前下降8%；
6月13日，东南板块进乡街地块起拍楼面价3134元/㎡，较周边楼盘成交楼面价下降27%；
8月8日，哈西板块同济街地块起拍楼面价3828元/㎡，楼面地价较之前下降了5.2%；
……
对比周边竞品，这地价低了不是一点半点。
利润摆在这儿，房企凭什么不干？
2、拿出压箱底的好地。
买房人买房开始回归核心区，房企买地也开始回归核心区。
2023年，各区马不停蹄亮出供应计划。
甚至以前惜售的地，都摆上货架。
截至目前，今年共成交10宗土地。
结果你猜怎么着，6宗都在群力西！
甚至卖出了最高溢价。
成交楼面价最高5398元/㎡，溢价率高达18%。
为什么群力西能卖出溢价？
地理位置，决定买房人的来源。
说白了，就是“群力西的地，群力东的房”。
两板块离得近，通达度绝对没问题；
甚至毫无“阻隔感”，仅是一路之隔。
能保持一个熟悉的生活氛围、相同的人脉圈层，亲朋好友照常往来……
这就是楼市的“就地改善”。
开发商太明白这一点了。
同样的地段，是低地价不香吗？
最关键的是，人家就算溢价了，也比你周边地价低，你说气人不气人。
开发商既然有意拿地，地价也降了，
房价是不是会跟着降呢？
还真不是。
9月，成交面积环比上涨的只有3个区——
南岗区、道里区、香坊区。
△数据来自于网签备案系统
其中南岗、道里，环比上涨幅度均在20%以上。
改善大旗高高举起。
甚至2023年，带押过户、二套基点下降、换房退个税……无一不是在利好改善。
哈尔滨楼市，早已开始由刚需向改善过渡了。
既然市场是改善的，那么房价也自然要向改善市场倾斜。
毕竟供需决定量价。
改善人群最看重的，基于两点：城市界面和产品力。
群力东城市界面够格吧？
新盘、二手房总归有点吧？
为什么对于众多改善人来说还是宁可等着也不“凑合”呢？
因为群力东，改善势强，但产品势弱。
外延、园林、户型、物业等，不少都落伍了，产品难谈改善。
产品更迭带来的代际差由此出现——
别说有的是差出N个代际的10年前产品，甚至就是近几年的新项目，和今年楼市出现的新产品相比也容易差出半个时代。
当下，铝板、落地窗、玻璃幕墙等新产品开始逐步“上线”。
△汇龙壹號首府效果图
改善人群是最愿意为产品溢价买单的。
汇龙壹號首府就是最典型的例子——
筹备期不足1个月，营销中心开放首周到访破干。
内部已预购166套，金额约5.5亿。
典型的改善地段+新兴产品。
这是当下改善人群的高度认可。
地价降了，房价到底会不会降？
大概率不会。
1、产品升级，成本抬高
地价降低了，留出了空间做好产品。
未来，会有越来越多的项目开始做新产品。
产品升级，成本势必会被抬高。
像铝板、落地窗的资金投入，比普通涂料能高出10倍。
这种情况下，想要房价跟着地价降，显然不太现实。
2、追求利润，无法大降
更何况，地价虽降，但开发商终归首要考虑利润。
没有利润，哪儿来的服务。
未来，房价大降是不可能的。
产品更迭，是大势所趋。
未来，只要是纯新盘，十有八九都要做新产品。
这叫以需定产，得满足买房人挑剔的胃口。
但要被持续冲击的，是产品技术贬值且地价高位站岗的老盘们。
同样的地段，同样的价格，我凭什么为旧产品买单？
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