哈尔滨的楼市永远是在变化的，
8月，楼市开始转折，9月，成交持续回升。
哈尔滨的“金九银十”初见成效，
上涨2%的房价就是最好的证明。
9月，打破了哈尔滨楼市“一涨就跌”的魔咒，居然保持住了，
9月哈尔滨商品住宅成交面积为19.1万㎡，成交金额达18.3亿元。
成交面积环比上涨6%，同比下跌19%。
相较于7月低点，楼市成交有所上升，但未再次达到“小高峰”。
哈尔滨楼市，稳定呈现“M型长尾”走势。
继7月、8月政策利好不断出台，
加上金九楼市销售节点的热度，
9月已初见成效。
9月，哈尔滨成交均价为9602元/㎡，环比上涨2%，同比下降10%。
随着交付季的持续，现房销售也越来越普遍：
昆仑·时代中心，体验交付；
8月30日，万科智慧未来城B地块交付；
9月17日，中海云麓公馆交付；
......
购房者对现房的青睐也越来越多了，其次是准现房，
现房为王的购房理念已经根深蒂固。
具体到各区，板块轮动开始。
9月，松北区成交面积6.4万方，位列第一；
香坊区成交面积5.2万方，位列第二；
南岗区成交面积3.6万方，位列第三。
一、房价涨跌各异
在成交量的影响下，各区房价出现了新格局。
△数据来自于网签备案系统（南岗区剔除学院异常波动数值）
9月，南岗区均价为13637元/㎡，位列第一名。
中海云麓公馆的成交量，带动全区均价上涨。
道里的成交均价为13389元/㎡，
这是因为招商贝肯山的成交量依旧排在第一位，将全区均价拉上来了。
松北区依靠板块轮动，均价上涨了1%，9月均价8032元/㎡。
8月，深哈以价换量，将整个区域房均价拉低，
9月，松浦板块以特价销售，将区域均价拉高。
道外区，均价有所下降，环比下降4%，
昆仑·时代中心的成交量，均衡了道外区的房价，回归了正常。
9月道外区的均价为9191元/㎡。
香坊区均价上涨较高，环比高8%，
9月均价9423元/㎡，
龙创睦邻与汇龙上城雲著的成交量，拉高了区域内的均价。
二、改善维稳
9月，哈尔滨楼市的成交面积成“水滴型”。
据9月哈尔滨住宅成交面积：
80㎡以下的成交面积“收缩”狭窄，80-90㎡的成交面积依旧占主导。
90-120㎡的刚改，占比较大为33%，较上月持平。
△数据来自于网签备案系统
而根据9月哈尔滨商品住宅成交总价占比分析：
90万以下的刚需占比为48.2%；
90-120万的刚改占比为20.9%；
120万以上的改善占比为30.9%。
△数据来自于网签备案系统
哈尔滨楼市，正在由刚需向改善过渡，而刚性改善的需求正在放大。
改善“维稳”，走出了独立的行情。
三、偏向核心与热点
从六区的成交面积环比来看，
核心区与楼市热点板块的增长幅更高。
9月，主城六区的成交面积，出现了大涨大跌。
南岗区涨幅最高，上涨30%
大部分销量来自于9月17日交付的中海云麓公馆。
道外的热度已经消退，9月成交面积下降29%，
区域内部近期没有大动作出现，且没有新盘入市，急需政策支持。
道里区与道外区刚好相反，
今年有土地市场的热点，有新盘入市的热点，
整个道里区成交面积上涨23%。
在楼市震荡期，哈尔滨购房者的选房趋向已经发生改变，
更加注重现房与产品兑现力，
也更加注重地段能级和购房时机。
2023年1-9月，哈尔滨住宅成交面积127.6万方，同比上涨1%；
哈尔滨住宅成交金额190亿元，同比上涨3%。
成交均价9929元/㎡，同比下降2%。
△数据来自于网签备案系统
1-9月，依旧是量涨价跌。
均价已维持万元以下。
现在，各个区的房价，涨跌幅度较小，大体已固化。
松北、香坊、南岗依旧是成交面积表现突出的三个区。
△数据来自于网签备案系统
松北区，成交仍然最为突出，
核心区的香坊和南岗区也很亮眼。
像龙创睦邻、中海·云麓公馆、绿地·东北亚国博城、金地峯范、万科金域悦府等，都做出了不小的贡献。
今年的哈尔滨楼市，区域轮动依旧明显。
金九银十，迎来销售节点，
当下哈尔滨楼市，呈现3个特点：
①改善维稳
②购房偏向热点
③产品力优先
10月中下旬，哈尔滨第46届房展会即将到来，
新一批的利好逐渐到来，
要抓住热点时机，选择好房，新房。
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