买房有两“怕”。
一怕当下买贵了；
二怕未来卖不动；
前者看时机，后者看选择。
能不能卖得动，取决于流通性。
中海·云麓公馆就是典型的例子。
89㎡两室，单价1万6，居然卖不过单价1万8的143㎡三室。
△中海·云麓公馆89㎡两室&143㎡三室
要想具有流通性，你买的房子一定要符合板块基本面。
每个板块都有自己的基本面。
符合基本面，也就意味着是主流购买力。
房产自然而然就具有保值性+流通性。
怎样判断是否符合基本面？
这就要求购买力与板块定位相匹配。
尤其是户型面积以及总价，必须符合板块基本面。
1、刚需
刚需楼盘，无外乎是满足最基本的居住需求。
名下无房人的首选。
刚需盘，面积上尽量选90㎡以下的。
单价9000元/㎡以内，总价80万以内属于合理范围。
2、刚改
刚改盘，多数出现在“卖一买一”，有换房改善生活品质需求的家庭里。
面积选择上参考90-120㎡，单价9000-13000元/㎡都可以。
总价在100-145万区间之内。
3、改善
到了改善，追求的就不再是个人的居住诉求，还要满足整个家庭的生活需要。
对产品力有极致的追求，对价格反而不敏感。
改善面积选择上普遍在120-144㎡，参考单价13000-16000元/㎡。
参考总价170-200万。
4、豪宅
豪宅，走的是产品逻辑，独立行情。
其必定要占据所有优质资源，一级的地段、完美的配套、纯粹的圈层、优质产品力……
顶级豪宅甚至还需要有故事、文化去承载它的价值。
豪宅的产品溢价，无上限。
参考面积在144㎡以上，参考单价16000+元/㎡。
参考总价230万以上。
简单说——
刚需盘不要选120㎡以上的；改善盘也尽量不选90㎡以下的。
哈尔滨的板块基本面怎么确定？
目前，哈尔滨共计15大板块。
平房新区板块为内生板块，不作参考。
当下新房卖得好的总价段，都符合基本面。
卖不动的，要么高于基本面，要么低于基本面。
刚需板块的基本面，总价80万以下。
主流面积段90㎡（两室）以下。
刚需部分，共有七大板块同处一个梯队——
东二环、新香坊、松浦、深哈、哈东新城、利民东、利民西。
其中有三大热点板块——
松浦板块、新香坊板块、东二环板块。
松浦的基本面8500元/㎡，是个被低估的“种子选手”。
新区国贸中央广场、医大六院等配套均已兑现。
手里捏着“会展中心”这个王牌，预计明年投入使用。
一旦打出去，后发之力不可小觑。
松浦，卖的是配套，买的是兑现，最终得的，是性价比。
新香坊板块，基本面8500元/㎡。
是哈尔滨东部的性价比板块。
板块成熟度不错，范围内新盘多数对口长江路风华校，今年已招生。
是预算有限又追求生活成熟度购房者的首选。
东二环板块，基本面8500元/㎡。
位于城市新城区，城市安全边界范围内，有望享城市红利。
近日宏图街、向化街、道外体育公园等工程的稳步推进，助力板块兑现力不断增强。
板块内昆仑·时代中心，凭借优质交付力+产品力，卖出了产品溢价，单价9500元/㎡，
是当下的流量热盘，流速颇高。
深哈板块，基本面7000元/㎡。
配套不足是硬伤。
基础交通差，也没有过硬的教育，多数盘流速都很低。
不想“跌破”基本面、“宁折不弯”的盘，除了干靠没别的办法。
总的来说，流通性太差，容易带来房价折损。
哈东新城、利民西、利民东，是哈尔滨纯刚需的首选。
哈东新城、利民东板块，基本面6500元/㎡。
利民西板块，基本面5500元/㎡。
这三个板块，地段能级弱，只有门槛价最走量，总价天花板较低。
哈东新城里的御湖壹号，性价比突出。
大湖配套+优质学区，是三大板块中的中上之选。
刚改板块的基本面，总价100-145万之间。
主流面积段110㎡（90-120㎡）小三室。
刚改板块的基本面，梯队之内共有五个板块——
东南板块、学府路板块、劳动公园板块、世茂板块、群力西板块。
东南板块，是五大刚改板块里总价最“可观”的。
东南板块，基本面9500元/㎡。
前一阵，万科智慧未来城72㎡带增送的两室狠狠地“火”了一把，总价只要69万。
低总价的小户型，流速快、能冲量。
万科金域悦府，单价9500元/㎡，10月认购也突破50套+。
当年的13000元/㎡不被买房人认可，
如今回归地段价值，流量自然大涨。
但总价一旦超过120万，需求就要被分流。
学府路板块，基本面11500元/㎡。
劳动公园板块，基本面12000元/㎡。
刚改客群纯度更高，相对于配套和品质更看重。
世茂板块，基本面12000元/㎡。
现实是，世茂板块不得不迎来“降级”。
因为1万3的房价，板块基本面带不动。
比如南益松江春晓，均价14000元/㎡的洋房，根本卖不动。
但前一阵卖到12000元/㎡，销量明显提升。
你手里的筹码不匹配，就要被踢出局。
想入局，就要用降价来“取悦”基本面。
一旦超越地段价值太多，产品再好，也难走量。
当然，群力西不一样。
群力西板块，基本面13000元/㎡。
群力西为什么能卖到135万+？
群力西的基本面有望拔高，主要得益于“边界消融”。
群力西紧邻群力东，中间没有任何断裂带，沿公园又有大面积留白，可塑性极强。
这是接壤群力东的“潜力富人区，从今年土拍就能看出一二。
明年，绝对是群力西的热点！
改善板块的基本面，总价170-200万以上，主流面积段130㎡（120-140㎡）三室。
豪宅的基本面，总价230万以上，主流面积段144㎡以上。
当下，哈尔滨能真正称得上改善板块的只有三个：
哈西＞群力东＞乐松。
乐松板块，基本面13500元/㎡。
城市二环沿线的板块，流通性强。
基本面在这摆着了，购买力决定价格。
乐松商圈的独家盘——龙创睦邻，单价甚至能拔到14000元/㎡。
哈西板块，基本面15000元/㎡。
群力东板块，基本面15000元/㎡。
哈西今年态势良好，哈西三杰——中海·云麓公馆、金地峯范、华润置地·九里芳华当属2023年TOP榜前五常客。
值得注意的是——
明年哈西库存将大幅度减少，华润置地·九里芳华有可能是哈西唯一库存充足的盘。
一旦学区落定，涨价势在必行。
豪宅，走的是独立赛道、独立行情。
它的定价，走的是产品逻辑。
就像汇龙壹號首府，尽管位居群力西，均价15500元/㎡，
但仍旧能做到首周到访破千，内购5.5亿元。
这就是豪宅，卖的是产品溢价，没有上限，只要产品足够好。
哈尔滨各板块之间一直有“岛链”，讲究房价梯度。
符合板块基本面的房子，流通性就高。
不符合板块基本面的房子，流通性就低。
当然，房价不是由成本决定，而是由需求决定。
但基准价值，跳不脱。
群力再跌，也没法跌下万元；
深哈再涨，也难以突破万元；
就是这个道理。
在板块价值梯度的基准上——
总价段低于基本面，可以进入下一个梯度，房价更占优势；
总价段高于基本面，可以进入上一个梯度，地段更占优势。
买房一定要找准定位。
宁当大池塘里的小鱼，不做小池塘里的大鱼。
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