11月的楼市，
政策定调，金融、财政加持，加上银行积极的“抢救”，
新房市场终于见到了“曙光”。
那么，二手房市场呢？
12月哈尔滨二手房挂牌量，持续在10万套以上！
较2月93155套增加了14063套。
问题是，每天还在持续新增。
二手房挂牌量居高不下，意味着，有些房子难卖。
究其原因，或许是因为某些房子“踩线”了。
一、两道红线
买房安全，要守住“两道红线”。
（详情可点击阅读：谨守“两道红线”，让你的房子更具安全性！）
1、第一道红线：城市安全边界
它决定着，你的房子有没有人接手，即流通性。
在城市安全边界范围内的板块，流通性与保值性较好，
无论在哪里买，都不用担心无人接手。
哈尔滨的城市安全边界，大致在城中心向外辐射的10-15km范围内。
哈尔滨有12个板块在安全边界范围内：
哈西板块、群力东板块、乐松板块、学府路板块、劳动公园板块、东二环板块、松浦板块＜10km；
10km≤群力西板块、东南板块、新香坊板块、哈东新城板块、世茂板块＜15km；
深哈板块、利民东板块、利民西板块≥15km。
距离城中心15km以内的板块，都是在安全边界范围内，可以放心“出手”。
距离城中心超过15km的板块，不是不能买，而是需要慎重考虑。
2、第二道红线：城市购买力边界
它决定着，你的房子有多少人接手，也就是保值性。
房子卖不卖得动，关键就在房子的总价，是否匹配所在城市的平均购买力。
根据哈尔滨市城镇居民年收入，我们计算出哈尔滨购买力总价红线为90-130万。
遵守这个总价购买力红线，就能覆盖全市最广泛的刚需、刚改客群。
如果楼盘的价格高于购买力红线，自然无人接手。
选择两道红线之内的房子，可以实现最佳的流通与保值效果。
二、第三道红线
因此，想买一个“既好住、又好出手”的房子并不难，
关键在于，你有没有抓住买房的“秘籍”。
这与第三道红线紧密相关——
购买力单价红线。
按照总价红线90-130万，刚需、刚改90-120㎡面积段计算，
哈尔滨购买力单价红线大概在8500-14000元/㎡左右。
按照这个价格区间，再选择距离城中心15km以内的板块，准没错。
1、群力西板块
道里区的两大板块均在城市安全边界范围内，
其中群力东多豪宅，走的是独立行情。
符合刚需、刚改预算的，还得看群力西，
板块中的保利·天悦和中海·时代名邸，基本都是尾盘。
唯有中海·天誉，库存较充足，但在售户型较少。
在售建面120-143㎡户型，参考均价13000元/㎡左右。
2、学府路板块、劳动公园板块
学府路板块、劳动公园板块均在距离城中心10km以内，可以放心选择。
鲁商·悦未来是学府路板块的“独家盘”，参考均价11500元/㎡。
项目一期、二期均为实景现房，交付品质看得见。
铁岭小学&47中学（鲁商分校）的加持，还享成熟的生活圈，
最重要的是离哈西更近！
公园1955是劳动公园板块内的“独家盘”，参考均价12000元/㎡。
“建筑开发一体化”是项目的标签，建筑品质毋庸置疑。
对面即是劳动公园，妥妥的公园地产。
两大板块更临近核心区，有了地段的加持，流通、保值都不是问题。
3、东南板块
东南板块是刚改的集中地，
板块配套“兑现”速度持续加码，较有发展潜力。
万科智慧未来城，参考均价9500元/㎡。
社区成熟、对口风华诺丁山学校，且东三环的开通更为其交通助力。
户型更是高得房、多赠送且低总价，赢得很多人的青睐。
万科金域悦府是板块内唯一带会所的楼盘，参考均价9500元/㎡。
刚改的价格、改善的品质，还临近劳动公园，性价比较高。
绿城杨柳郡，品牌赋值产品力，参考均价9500元/㎡。
12月1日，一期盛大交付，交付品质较高，赢得了老百姓的信赖。
4、哈东片区板块
哈东片区是刚需、刚改的聚集地，区域内的板块都在安全边界范围内。
东二环板块位于二环、三环之间，地段上更有优势。
昆仑·时代中心，交付力+产品力是其出圈的“杀手锏”，单价9500元/㎡。
“超预期交付”赢得了老百姓的青睐，是刚改的首选。
汇龙·花溪半岛，高配酒店式度假园林+会所，
参考均价8200元/㎡，更适合“捡漏”。
新香坊板块更适合预算有限又追求生活成熟度的刚需购房者。
新松·未来ONE精装交付，还打造全龄化教育社区，
C区卖到9500+元/㎡，其高价对A区、B区的尾盘进行挤压，
卖到8500元/㎡，更适合刚需购房者。
东鸿·蝶翠里已是实景现房，品质、物业有口皆碑，参考均价8500元/㎡。
且临近哈东万达广场，东三环的开通打通了周边交通堵点，更为其增值。
御湖壹号是哈东新城板块的“中上之选”，高层参考均价6500元/㎡起。
大湖配套+优质名校学区，性价比十分突出。
在哈东片区，论性价比，还得是：
东二环板块＞新香坊板块＞哈东新城板块。
5、松浦板块、世茂板块
松北区的“安全”板块，必然是松浦板块、世茂板块。
松浦板块配套正在加速兑现，手握“会展中心王牌”，发展潜力十足。
绿地·东北亚国博城，销量一直位于松浦前列，参考均价8300元/㎡。
项目不仅处于松浦的“核心”地段，还拥有最佳配套：
会展中心、医大六院、17中学新区学校、新区国贸中央广场……
绿地卖的是配套，买的是兑现，得的是“性价比”。
大正·澜庭，有5000㎡的“全能型”下沉式会所，为项目增值。
高层8800元/㎡，洋房11500元/㎡，价格挺得住。
世茂板块发展时间较长，板块成熟度较高，行政中心的所在更为其赋能增值。
华润置地·悦府是板块内性价比最高的楼盘，参考均价12000元/㎡。
项目园林做到了“景观渗透、户户有景”，品质较高，
产品采用全新精装修体系，产品品质较好，属于改善的“捡漏盘”。
△实景图
南益松江春晓位于世茂核心地段，周边配套成熟，
典型的洋房社区，产品品质较高，高层参考均价11000元/㎡。
两大板块均是松北区的人口外溢空间，有着不错的市场共识，
其流通性与保值性比较有保障。
总结来看，选房的“秘籍”还有三点：
三道红线之上，
1、越是核心地段，流通性与保值性越强；
2、板块的兑现力越强，越受老百姓的青睐，流通、保值自然不会差；
3、板块具有发展潜力与市场共识，连通人口的外溢空间，
有了人口的流动，房子的流通、保值自然更好。
买房谨遵“三道红线”，谨守“买房秘籍”，
房子的安全性大概率不会出问题。
所以，你学到了吗？
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