12月至，哈尔滨楼市即将迎来收官。
“双12”正在路上，各家铆足了劲儿给出特惠。
近来新政频出，哈尔滨房价有怎样的变化？
注：
1、以上价格仅供参考，具体请咨询售楼处。
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南岗区
论地段、学区、配套，南岗是个没有短板的“尖子生”。
但11月，这个尖子生遭遇了“销量滑铁卢”。
【龙江楼市】市调35盘，南岗认购量下滑高达76%。
主要是学区房集中的哈西板块，快没房子了。
尤其是两室，多盘宣布库存告急。
金地峯范，两室房源不足50套；
中海·云麓公馆，两室房源不足50；
华崴·学府拾號，两室房源不足50套；
华润置地·九里芳华，两室房源不足150套；
……
以当下哈西的行情来看，哈西的两室属实金贵。
价格普遍在110+W。
随着哈西库存的清空，明年华润置地·九里芳华或将成为哈西独家盘。
毕竟它是当下哈西唯一库存充足的盘。
目前，华润置地·九里芳华参考均价14000+元/㎡。
一旦学区尘埃落定，势必要涨价。
道里区
当下，整个道里区，群力东供应少，成交的重担都在群力西。
群力东目前在售新盘唯二，绿城·诚园和招商·贝肯山。
一个改善一个豪宅。
目前，绿城·诚园参考均价13500元/㎡；
招商·贝肯山参考均价17000元/㎡；
而群力西，正处于“上涨的前夜”。
既有群力东的溢出效应，又有规划前景。
从今年土拍就看得出来，群力西有多“热闹”。
当下，群力西有存货的楼盘主要是保利天悦和中海·天誉。
保利·天悦，已进入清盘阶段，即将结束战斗。
就剩一个中海·天誉，库存充足。
随着明年群力西新盘的大量入市，哈尔滨楼市的热点早已预定。
香坊区
香坊区一直是市区流量王，今年也一直是哈尔滨楼市的成交主力。
它的客群大致可以分三类：
1、地缘改善
改善，更追求烟火气。
二环沿线，是哈尔滨的城市核芯区，也是地缘性改善的主要目标。
香坊区的二环沿线，主要有两盘——龙创睦邻、汇龙·上城雲著。
比如龙创睦邻，作为乐松商圈的独家盘，
业主构成所属行业分别有——
教育、医疗、公安、企事业单位……
即使价格14000元/㎡，也一度供不应求。
2、二环外溢
电碳路作为三环主干道，通过进乡街、安通街与二环紧密连接。
进乡街、安通街沿线，又是香坊最集中的居住片区。
所以东南板块，是承接二环外溢的主要区域。
这个板块，有学校，有城建，关键是正在兑现。
像东三环、华林街、华北路、规划01、动力33等均已通车。
绿城杨柳郡、万科智慧未来城作为区域代表，肉眼可见，量已经跑起来了。
3、刚需、新哈尔滨人
哈东区域人气旺，销量好，靠的就是这一招——市区门槛。
总价50万+就能上车。
比如东鸿艺境60㎡一室，总价54万起；
新松·未来ONE51㎡的公寓，总价45万起；
……
还有长江路九年一贯制学校，地铁2号线......
性价比之外，它还在慢慢“城熟”。
走量，是香坊最大的特点，更直白一点，就是便宜。
道外区
道外近来最出彩的无疑就是昆仑·时代中心。
10月，昆仑·时代中心实现了超预期交付。
1、时间超预期，提前半年园林+公区+房屋同时交付；
2、园林超预期，五重园林景观、三处大型水景、“乐园式”共享社区；
3、品质超预期，西奥电梯、内倒窗、品牌钢制门……
凭一己之力，卖出了11%的产品溢价。
当下，昆仑·时代中心参考均价9500元/㎡，潜力十足。
除了昆仑·时代中心外，道外不少盘都已是现房。
比如汇龙·花溪半岛，享酒店式独家泳池，参考均价8000元/㎡；
御湖壹号，云湖公园已成为哈东网红打卡胜地，参考单价6500元/㎡起。
除此之外，像东方庭园、汇龙·云景拾里，均为准现房，预计今年年底交付。
松北区
松北区的热度，明显感觉到，在往松浦聚集。
绿地东北亚国博城，不用多说，热度一直杠杠的。
目前参考均价8200元/㎡，学校、公园、医院等配套均已配齐。
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除了松浦的崛起，还有一个是世茂的降级。
世茂板块，正式从改善板块降级为刚改板块。
毕竟1万3的房价，板块基本面带不动。
比如南益松江春晓，均价14000元/㎡的洋房，根本卖不动。
但卖到12000元/㎡，销量明显提升。
深哈板块多数楼盘都在以价换量。
利民东利民西自己和自己玩，自己和自己比，板块内楼盘价格变化不大。
平房区
平区的楼市，一如既往，波澜不惊。
在这里，房子基本回归了商品属性，是满足居住需求。
所以，内生市场，地缘客群，按需购买。
目前，哈尔滨商品住宅成交面积214万方。
没有成交量支撑，高分秀基本没“戏”了。
但这不代表没有需求，只不过被压抑了。
现在，全国楼市一片向暖，政策暖风也一吹再吹。
明年一旦群力西新盘“蜂拥而至”，凭借着群力西的强烈共识，
楼市需求有望集中释放。
12月来了，你觉得哈尔滨房价会如何？
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