是时候，来做个复盘了！
两方面考虑：
1）从去年疫情放开到今现在，整整满一周年。
有必要了解下房价到底波动多大，楼市格局变化如何。
2）政策频出，很多人却仍观望。
不知现在入手，还是再等等？房价还会不会降？
一年过去，有的区曾经风光无限，如今却黯然失色。
仅仅一年，仿佛换了人间。
一年时间，TOP榜的确是大变样了。
比较2022年11月榜单，今年大部分都是新面孔。
还存于榜单中的仅剩中海云麓公馆、招商·贝肯山2盘。
最明显的变化，松北不见了！
去年11月，松北区站“头部”。
TOP榜前三均为松北盘，且TOP10中一半都属于松北。
一年时间过去了，松北成为了“掉队”的那个。
今年11月，TOP榜松北区无一上榜。
平房区都补位了，松北区却没见影儿。
单月说明不了状态，那我们来看看1-11月的成绩：
无一上榜，松北的确是遇见“难处”了。
指望12月松北“逆袭成功”？
明显不太现实。
松北区状态低迷，表象原因是：
成交量方面，区域内认知度高的主力盘货量越来越少，甚至有楼盘售罄。
松北的盘，质量参差不齐，彼此差距太大。
区域内共识度较高的盘越来越少，且面临售罄。
去年上榜的万科中俄、华润静安府、华润悦府一期等，目前都已进入清尾状态。
那么本质原因呢？
楼市格局变了。
如何变化？
1、楼市转型，改善崛起。
哈尔滨的改善特质在2023年淋漓尽致地发挥出来了。
2023年成交TOP榜中：
中海·云麓公馆，连续11月上榜，多次位居第一，从未下过前五；
金地峯范，连续10月上榜，TOP榜前5名常驻选手；
华润置地·九里芳华，连续8月上榜，6、7月TOP榜两连冠；
龙创睦邻，连续9月上榜，9月TOP榜一举夺魁，劲销1.26亿；
……
今年的改善盘，热度和存在感，得到了很大提升。
甚至在“跳水”大考中，它们抗住价格，走出独立行情，令人刮目相看。
楼市重心成功倾斜到腹地改善片区。
2、配套兑现差，刚需回流江南。
松北区本身素质没有问题，甚至还抱着“会展中心”这颗大树。
但无奈产业兑现力度太弱，房价波动变化大，导致楼市经济力逐渐疲软。
当年房价能涨到1万+是依据政策五区叠加，区域共识太强。
如今跌落神坛也是因为买房人开始清醒，区域共识减弱。
再加上今年市区刚需多板块开始大力促销：
哈东板块：
会展城上城，4月的特惠单价还要6900元/㎡以上，8月特惠单价为5000元/㎡左右，
东南板块：
万科智慧未来城，加推的“王炸”户型72㎡的两室，赠送面积达11㎡，总价69万左右；
……
导致新区多个吃“外地人”的板块都收到了不小的冲击。
市区刚需不断跑来“分食”，导致行情频频难以修复。
3、房价持续跌落，买房共识下降。
松北刚需盘“跳水”频频，共识一度降低，流速变慢。
世茂板块降级，直接将整个松北定位成“刚需的天下”。
今年下半年，各类低价盘更是止不住的特惠。
松浦板块再次率先“出手”，以7000+元/㎡开启了环城板块新一波的轮动；
6月末，深哈·万科城的单价从7500元/㎡直接降到6188元/㎡。
7月板块轮动又回到了松浦板块：
中国铁建·江语时代，从均价9000+元/㎡跳到高层7500元/㎡起，
一期清尾，推出50多套特价房；
……
上榜去年11月TOP10的中铁建，去年均价尚能维持在万元左右。
今年一路下滑至高层7500，洋房9000+。
松北各大板块房价不断“降级”：
世茂板块，板块价值梯度从12500元/㎡降至11000元/㎡；
深哈板块，板块价值梯度从7500元/㎡降至7000元/㎡；
松浦板块，板块价值梯度从9000元/㎡降至8500元/㎡。
不少板块不仅自身房价难修复，甚至拖拽得周边板块也下来了。
有的楼盘甚至跌幅已超过50%，暴雷风险就摆在那里。
松北想要涨回去，很难。
若价涨，必然会量跌。
因为区域共识不到位。
透过松北的现象对比，让我们看清了一个道理：
区域/板块的选择，要大于楼盘。
除非你现房+交付超预期，否则很难保证销量。
一年过去，铁打的榜单，流水的盘。
能坚守在“一线”的楼盘寥寥无几。
对于当下的哈尔滨楼市，我们要有清醒认知：
一、有些楼盘可以等，有些则不能。
很多盘，在2023年卖着卖着就卖成了尾盘。
比如中海·云麓公馆、金地峯范、龙创睦邻、万科中俄国际城等。
甚至某些高地价的盘，利润已经到底了。
比如华润置地·悦府，9k楼面价，开发成本1万6，现在赔钱卖1万2。
期待它降至1万，不现实。
关注流量，更要关注存量。
刚需看价格，改善看库存。
二、要想房价不倒，必须有支撑力。
想要房价不倒，一定更要关注板块成熟度。
其是对一个板块配套兑现度高低的衡量。
无论是地段、学区、需求等，都要考虑。
现在买房是买现实，卖预期
三、以后“马太效应”会越来越强，需求会更靠近确定性。
2023年，哈尔滨多盘已买成“现房”。
未来，需求会往确定性更高的板块、楼盘集中。
明年，哈尔滨楼市的热点，就是群力西。
四、轻城市重板块，板块＞楼盘。
对于购房者来说，当下买房，板块＞楼盘。
但，买房的总价段和单价段一定要符合板块价值梯度，才有流通性。
切记，买房，避坑是第一法则。
你想对今年的松北说什么？
欢迎各位网友加微一起留言讨论~
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