土拍是楼市的风向标，
9月份政策转向，
自然资源部建议取消土地拍卖中的地价限制，让土拍分化进一步持续。
2024年，全国土地市场如何？哈尔滨发展方向在哪？
一、全国土地政策
1、取消土地两集中供地。
2月，自然资源部办公厅发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》。
该《通知》明确显示：
详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。
什么意思？
就是彻底取消集中供地制度！
这也意味着执行了两年的“两集中供地”政策，将正式退出历史舞台。
这个政策可以说是一次非常必要的“纠偏”。
让开发商可以更加科学的规划拿地计划和资金节奏，同时避免优质地块的流拍和贬值。
2、取消限价及远郊容积率限制
9 月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括：
建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。
这政策对市场有啥影响？
取消地价限制，可以刺激土地市场向好发展。
济南、合肥、苏州、成都、厦门等地纷纷施行，
11 月份，成都的两次土拍，溢价率高达 17%、30% 和 60%，
竞得房企为华润、保利等国企，也有龙湖、邦泰等民营企业。
解除郊区限墅令，使更多改善类产品的“进场”，为远郊区土地供应创造了条件。
目前，取消地价限制、改善类产品大规模进场，正在成为土地市场的一种趋势。
从总体来看，未来全国的土地市场将呈现出以下特点：
一是，城市核心地块带动整体溢价率上涨；
二是，央国企拿地高溢价较多，中小房企拿地压力增大；
三是，土拍分化进一步加剧，非核心地块成交有限。
取消限价与容积率限制，从土地上为“双轨制”做好准备！
二、全国土地市场
1、全国土地市场低迷
经历疫情三年后，2023 年全国的土地市场成交规模也迎来了近十年的最低点。
从土地供应情况来看，
据克而瑞统计，2023 年截至 12 月 25 日，全国 300 城土地成交建面 12.8 亿㎡，较 2022 年同期环比减少 20%。
全国土地总成交金额37504亿元，同比去年同期下降了18%。
△数据来源：CRIC
一线、二线、三四线城市热度分化明显，房企投资继续向核心优势城市聚集。
△数据来源：CRIC
即使年底土地市场出现了“翘尾”行情，
但全年土地拍卖市场未能摆脱低迷大趋势。
2023 年全年有 27家房企拿地金额超过百亿，
TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比约80%，
其中，保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、招商蛇口、中国铁建、越秀地产、华发股份等央国企位列拿地金额前10，
TOP100企业中民营企业数量增加至15家，
但拿地金额占比仅为10.7%，
△数据来源：中指研究院
从数据可以看出，
当前，央国企及地方国资仍为拿地主力，大型央国企投资力度较高，
民营企业仍保持较为审慎的态度，平均拿地规模相对较小，且多数为中小型房企。
三、哈尔滨土地市场
回到哈尔滨的土地市场，
哈尔滨2023年已成交14宗商住用地，2022年仅有2宗，比2022年高出整整6倍。
成交占地面积为53.8万㎡，
成交建面约129万㎡，同比高出7倍，成交率为54%。
全年成交金额达38亿元，较去年高出15.5倍。
△数据来源：备案数据
从土地成交区域来看，
今年成交的这14宗地，86%都在核心区。
道里6宗，香坊3宗，道外2宗。
△数据来源：备案数据
新城区的核心地段热度明显，房企拿地“拿好地”的意向强烈。
2023年，群力西板块就有5块土地成交，
道外区的大有坊街，汇龙地产摘得一块土地，
这些板块都位于新城区的核心板块，明年热度将持续攀升。
但是要注意一点，
2023年南岗一块地也没成交，可能会导致今年南岗区的供应量不足。
今年哈尔滨出让和成交的土地都有一个特点：
出来的地，地价都很合适，有利润。
比如欣欣阳摘得的群力西青山路地块，成交楼面价3640元/㎡，对比周边的保利·天悦，当年成交楼面地价为6040元/㎡。
楼面地价相差了2400元/㎡，下降了39.7%。
京洋房地产摘得的朗江路地块成交楼面价仅4023元/㎡，对比周边绿城·诚园8407元/㎡的楼面价，
相差了4400元/㎡，下降了52%。
现在最火的汇龙壹號首府成交楼面价也才4907元/㎡，对比中海·天誉，
还相差了3300元/㎡，下降40%！
可以说当下哈尔滨新拿地的项目，
整体的成交楼面价要较之前拿地的项目至少下降40%。
当下地价高位站岗的情况已经显现，
未来新盘涌入市场留给老盘的窗口期就会加剧缩短。
从拿地房企来看，
2023年拿地的几乎都是本土房企。
△数据来源：备案数据
品牌房企在2020年拿地达到峰值之后，就开始直线下滑，到2022年开始，哈尔滨仅剩本土房企还在拿地。
为什么品牌房企不拿地了？
这些品牌国央企本身就全国发展，
当疫情开始，新房市场成交量下降迅速，
品牌房企的营销成本与日俱增，在加上总部对城市公司的业绩压力，
品牌房企对土地投资意愿大幅降低，本地房企反而成为了拿地的主力。
对于哈尔滨土地市场来说，
土地供应量，将直接影响房价高低，
2023年土地市场的大变化将对2024年的新房市场产生极大的冲击。
四、土地市场的两个方向
1、回归新城区核心板块
2023年，哈尔滨楼市新房、二手房销量——形成“品”字格局。
江南刚需、改善，互为对垒。
改善：南岗+道里，2023年新房、二手房共成交418万方，45601套。
刚需，香坊+道外，2023年新房、二手房共成交263万方，30705套。
江北杂糅派自成一脉。
2023年，松北新房、二手房成交218万方，20671套。
△数据来源：备案数据
当下，哈尔滨楼市西＞东＞北。
土地一直跟着销量走。
从当下新房的成交占比来看，
△数据来源：备案数据
90米以下刚需占比42％；
90—120刚改占比35%；
120米以上改善占比23%。
改善总共占比58%，
改善产品必有改善地段，
哈尔滨的改善地段集中于：南岗的哈西，道里的群力和二环附近的市区。
未来，土地市场的发展方向也会跟随这些新城区的核心板块走。
2、回归城中村开发
PSL新增3500亿落地，为“三大工程”提供资金支持。
“三大工程”：城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设。
当下哈尔滨已经开始进行城中村改造计划：
△数据来源：黑龙江省投资项目在线审批监管平台
目前有松江村、前进村、哈达村正式批复办结，
还有6村列入城中村改造计划中，
目前有11村已经通过了配套审批，将很快开始改造。
目前哈尔滨开始以城市更新为重任，加大城中村改造力度。
土地市场将适应双轨制的发展方向，和城中村改造的发展进程，
未来哈尔滨的土地市场也只有两个方向：
1、回归新城区核心板块；
2、回归城中村开发。
2023年，一股“坚守城市的力量”在楼市中“熠熠生辉”。
欢迎大家投票和留言，选出自己心中的“松北年度最佳”！
你期待在哪有新的土地供应？
可以加小编微信，一起讨论一下！
预览时标签不可点
返回哈尔滨365淘房>>
- 独家团购
- 订阅楼盘优惠
365推荐
换一换
温馨提示：本平台所展示的各项信息来源于各类公开信息、开发商或代理商提供信息，以及售楼处和相关场地的人工采集信息等，仅供平台交流、参考之用。考虑到信息公开和采集的时效性及局限性，以上信息可能存在一定的滞后或错漏，为保障您的权益，请在参考和实际使用具体信息时，务必注意向开发商及相关人员核实确认后再决策。给您带来不便敬请谅解。