1月26日，住建部在会议上明确官宣：
充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。
短短几天，广州率先打响第一枪，然后是苏州、上海，
先是住建部表态，到一线城市、强二线城市纷纷下场……
新一轮的救市，将要来了。
前几年中央及有关部门和地方政府均出台了大量救市政策，
意在救活刚需，利用一线虹吸二线，还在农村等地开展政策工作，
但楼市仍面临不少问题，结果不容乐观，
原因也很简单，没有认清对楼市有影响的客群是哪些。
但这一次中央在对待楼市的态度上，和过去完全不一样。
这一次的救市目标明确—— 争夺有钱人！
广州打响了取消限购第一枪，
指向其实很明显的，就是抢有钱人，抢中产阶级。
以后的房产就是富人争夺战！
但是富人能救楼市吗？
从 哈尔滨的数据来看，
刚需占比42％，改善总共占比58%。
△数据来源：备案数据
改善已经逐渐在市场上占据上风，并有不断挤压市场的趋势。
而且，核心城市要想救市，必须抢夺优质购买力，
改善就是最大的一张“底牌”。
14号文也明确了一个信号：
推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
促进商品房加快回归市场属性，是当下楼市的主要任务。
因此应当加大力度开启“富人”保卫战。
现在，一线与强二线城市都已经下场，哈尔滨更应该打响“富人”保卫战！
为什么？
因为哈尔滨的改善库存告急！
哈尔滨的改善地段仅集中于：南岗的哈西，道里的群力和二环附近的市区。
不仅改善地段较少，改善楼盘的库存也快要告急，
哈西板块三家改善盘：中海·云麓公馆、华润置地·九里芳华、金地峯范，
都是比较典型的改善楼盘，但如今库存已经告急，
而且2023年，南岗区没有一个土地成交，
这意味着，2024年，南岗区很难有新改善库存出现！！
△数据来源：备案数据
位于主城区的“铁三角”：汇龙·上城雲著、龙创睦邻、文景壹号，更是“孤独的岛屿”，
从2021年到2023年，位于二环沿线及以内的土地成交仅有1块。
2023年道外成交一宗土地，位于大有坊街与规划路交口，
由哈尔滨汇龙地产摘得，成交楼面价3591元/㎡，
周边在售新盘，同为汇龙地产的品质项目，汇龙·云景拾里，
当下主城土地基本断供，过去就稀少，现在库存更加不足，
此地块将作为汇龙·云景拾里二期，未来将为会展的改善置业提供新的机会。
世茂板块的两个楼盘：华润置地·悦府，南益松江春晓，
是整个松北为数不多的改善盘，当下库存也即将告急，
世茂板块去年也仅有一块土地成交，未来库存也很难保证。
为了能在“富人”保卫战中有一席之地，
哈尔滨的土地供应应该遵循一个方向——
回归新城区核心板块！
多供应改善土地，才能提高改善在市场上的占比，刺激改善需求。
但要注意，供应土地不能像以前一样大批量供应，
应当土地“二合一”：既要出好地，又要低地价，
避免优质地块的流拍和贬值。
对于高端客群来说，产品也代表着身份。
塔尖人群要的是：价值观、产品、圈层，三者缺一不可。
当下，哈尔滨改善产品告急！
房地产十年一代产品，哈尔滨的商品房，经历了“3个十年”。
但现在还能找到上一代的老盘。
恒盛豪庭，2011年竣工，至今仍有房源售卖。
△恒盛豪庭实景图
作为群力的项目，外立面还以黄色为主，小区内部绿化程度低。
这样的产品在哈尔滨并不少见，
当下，哈尔滨90%的产品为二代产品，
现在改善人群对产品的选择极度认真，
一旦产品开始过时，贬值也就开始了，它对于改善客群的吸引力就会消失。
现在的哈尔滨急需产品更新！
群力西板块的汇龙壹號首府，外滩壹号院，已经打响了哈尔滨“第三代产品”的革新，
△汇龙壹號首府效果图和外滩壹号院效果图
这两个项目都属于第三代豪宅改善产品，而且都有品牌实力保障，产品品质不会差。
抢“富人”不是割韭菜，
改善库存、改善产品缺一不可！
“富人”保卫战一旦开启，另一个问题随之而来——
楼市对有钱人开放后，房价会推高吗？
答案是……不会。
23年拍的地，地价都不贵，
整体的成交楼面价要较之前拿地的项目至少下降40%。
先看看汇智欣悦府和保利天悦，
汇智欣悦府地价3640元/㎡，房价预计高层9千-9500，洋房1万-1.2万，保利地价6040元/㎡，房价是差不多的。
再看昆仑赋和中海天誉，
昆仑赋地价3314元/㎡，预计高层一万一左右起，天誉地价8200元/㎡，房价现在一万三。
可以看到地价降了这么多，为什么房价却没差多少？
因为产品升级。
像汇龙壹號首府、外滩壹号院、昆仑赋、汇智欣悦府等，
在产品上都做了升级，尤其是群力西的两个项目，直接奔向第三代产品。
哈尔滨楼市已经开始用产品换房价，
即使打响“富人”保卫战，房价也不会推高。
你觉得哈尔滨应该打响“富人”保卫战吗？
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