潜力股PK！这个段位，谁是“板块一哥”？

时代在变，购房者的“买房需求”也在悄然变化。

现在，年轻人的置业观，由单一的“一招鲜”向真金白银的“均好性”过渡。

尤其是首次买房，预算有限，更追求性价比：

低总价就能买到名校学区、配套齐全、具有发展潜力的房子……

哈尔滨有这样的板块吗?

松浦板块、新香坊板块，凭借着“高性价比”成为年轻人首次置业关注的重点。

两大板块，究竟谁是“一哥”？

首先，要看板块发展的“潜力值”。

一个具有发展潜力的板块，一定兼备了“计划经济+市场经济”。

计划经济，即指有政府规划向导区域未来的发展方向；

市场经济，即指有自然而然的市场扩容，可承接其他区域的人口外溢。

先来说计划经济。

坐拥国际贸易会展中心的松浦板块，被定位为“新会展”板块。

根据哈尔滨新区总体规划（2018-2035年）：

哈尔滨将规划江北一体发展区形成“一带双轴、四心八组团”的空间结构：

四心：松北金融中心、环西科创中心、松浦国际贸易会展中心、北站商贸中心。

松浦板块作为国际贸易会展中心的代表，更是区域建设与资源汇集的重要一环。 

松浦板块作为新区规划8大组团中重要的板块之一，

在产业规划上，其享有一个园区、两个重点产业平台。

一个园区：现代都市农业公园——都市农园+农业科研实验基地

两个重点产业平台：科技创新集聚区；会展、贸易、商务区。

2023年《关于哈尔滨市环大学大院大所创新创业生态圈建设方案》提及：

建设环黑科大创新创业生态圈，要构筑以浦源路为东西向轴的“碳谷双创带”。

连接黑龙江科技大学与哈尔滨松北新区龙江碳谷国际合作智慧产业园、深哈产业园和松北科技创新城，实现创新链与产业链的衔接，建设龙煤现代产业学院和智能建造现代产业学院。

有产业集群、有发展规划，左手会展、右手”碳谷“，

松浦的未来，或许会超乎很多人的想象。

松浦板块的国际会展中心预计2025年6月投入使用，这将使得板块的产业价值得到极大的释放。

新香坊板块的产业规划相对逊色，是哈东片区大规划中的一部分。

哈东板块，致力打造避暑疗养中心、东北亚商贸物流中心、哈大齐走廊新型工业基地。

在哈东的产业上，政府规划了九大产业园区：

华南城、精细化工园、对俄出口园、国际物流园、湿地疗养中心、农产品加工园、绿色食品基地、北欧风情园、新型材料园。

△哈东产业布局规划图

在产业布局上，哈东主要以商贸物流、旅游、农副产品加工及房地产业作为产业支撑。

目前，哈东已形成规模的产业项目包括：

HBP总部基地、综合保税区、哈尔滨禧龙国际商贸物流园区……

哈尔滨国际啤酒文旅小镇、中国北药大市场等，也成为该区域的增值产业。

从“计划经济”看，松浦板块更具发展潜力。

再来看“市场经济”，人口的流入量是判断房子是否具有流通性的重要一点。

松浦板块可承接老道外的人口外溢，是松北区的“人口增长极”；

新香坊板块可承接香坊、南岗会展、道外禧龙等人口外溢，是香坊区的“人口增长极”。

有持续的人口流入，房子才能“流通”起来，未来也会更“保值”。

在这样的板块买房，“安全性”更有保障。

一个板块的发展需要经历四个阶段——

拓荒期—发展期—成熟期—衰落期。

在板块的发展期—成熟期之间，就是最适合购房者置业的“红利期”。

在城市界面上，松浦和新香坊都处于板块发展的“红利期”，可满足刚需购房者的置业需求。

在配套上来说，两大板块各有各的优势。

名校学区

松浦板块的教育实力十分强劲，名校学区几乎“全面开花”。

板块内的17中新区学校、新区风华学校、哈尔滨师范大学附属新区第二实验学校均已招生。

经纬小学&113中学已动工建设。

“名校”光环、优质教育资源已被松浦轻松“拿捏”。

新香坊板块新建长江路风华学校，可满足区域内适龄入学儿童的就学需求。

板块内部的德强中学，位居全市中学前三，教育实力强劲。

两大板块均有名校学区优势，享优质教育资源，孩子上学有保障。

交通规划

松浦板块内暂无地铁，但通过智轨1号线可转乘地铁2号线。

松浦板块坐享“桥头价值”：

松浦大桥、滨州铁路新桥及东三环快速路，直连江南与江北，真正做到南北互通。

从松浦板块可随时畅达到江南，居民出行更加便捷。

新香坊板快是地铁2号线的起始点，站点为气象台站。

东三环快速路的通车，打通了哈东三条人口的外溢线，

进一步缓解了先锋路、长江路、公滨路与东三环的三条交通堵点问题。

东三环的开通，切实改善了区域内几十万人的出行质量，极大缓解了新香坊板块的交通拥堵问题。

“城市烟火气”

松浦板块发展周期较短，其“烟火气”氛围尚不浓厚，社区底商暂不成熟。

区域内已建成的大型商业体只有观江国际购物中心。

新香坊板块发展周期近十年，区域内商业成熟，“城市烟火气“十分浓厚。

哈东万达广场已投入使用，汇智缤纷MALL预计今年十月投入使用。 

自然生态资源

松浦板块坐拥占地2300亩的新区国贸中央广场，这是哈尔滨新区首个“中轴景观公园”。

公园由A、B两个分区构成：

A区为居民的创意休闲区，B区为仪式策展区，以庆典活动、科技互动、文化展示为主体功能，联动会展中心。

目前已初具良好的景观展示面。

△效果图

松浦板块穿过一条一级松花江生态廊道、一条二级生态廊道，享稀缺江景资源。

新香坊板块内暂无大型公园，也无江景资源，在这一方面确实稍显逊色。

5、医院规划

松浦板块建设哈尔滨医科大学附属第六医院，现已开诊运营。

其周边的北京儿童医院黑龙江医院，现已开工建设。

优质的医疗配套，为区域内老百姓的健康保驾护航。

△哈尔滨医科大学附属第六医院江北院区

新香坊板块暂无大型三甲医院，区域内的社区医院更加成熟。

综合来看：

两大板块均有“名校光环”，享立体交通网络，可畅达江南江北。

松浦板块城市界面较新，享优质生态资源，但没地铁、商业不成熟；

新香坊板块城市界面相对成熟，享浓厚的商业氛围，但没公园、少优质医疗资源。

在配套上，两大板块各有优势，可根据自己的需求进行选择。

最后，我们来看房价。

根据板块价值梯度：

松浦板块价值梯度为8500元/㎡，新香坊板块价值梯同为8500元/㎡。

这板块价值梯度一样可咋选？

看准楼盘，按照个人实际需求“对号入座”。

松浦板块

绿地·东北亚国博城，是松浦的"定价权"楼盘，受到许多刚需置业的青睐。

2月认购40+套，日均到访23组，卖的很不错。

绿地卖的是配套，买的是兑现，得的是性价比。

不仅坐拥国际会展中心、新区国贸中央广场，对口17中学优质学区，还是实景现房。

△实景图

目前在售83-110㎡的高层，参考均价为8500元/㎡。

中国铁建·江语时代是央企开发，品质保障，

其经纬小学&113中学校区已动工，一期已经是实景现房了，交付的品质挺不错。

项目二期高层均价8700元/㎡，洋房均价10500元/㎡，预计25年进户。

大正·澜庭，拥有5000㎡的“全能型”下沉式会所，为项目增值。

对口的哈尔滨师范大学附属新区第二实验学校已招生。

项目高层均价9000元/㎡，小高均价10500元/㎡，洋房均价11700元/㎡。

整体来看，松浦板块产品类型多样，比如高层、小高与洋房并存，

这也导致大部分楼盘价格在8500元/㎡以上。

新香坊板块

东鸿·蝶翠里，品牌、物业有口皆碑，长江路风华学校的优质学区加持，

还拥有高品质园林，营造更加舒适的生活环境，适于刚改客群。

项目凭借低总价+实景现房的优势卖得十分火热，2月认购突破40套。

目前在售74-114㎡的高层，参考均价为7500元/㎡。

新松·未来ONE，智能化、新产品能吸引客群，且是精装交付，较有竞争优势。

打造全龄化教育社区、园林内的摩尔庄园、亲子乐园为亮点。

目前在售86-128㎡的高层，参考均价为9000元/㎡。

新香坊板块大多都是实景现房，产品以高层为主。

大部分楼盘价格在8500元/㎡左右，适合预算有限又追求生活成熟度的购房者。

松浦板块具有发展潜力的新兴板块，

新香坊板块是具有发展红利的新兴成熟板块。

二者定位不同，发展趋势也将大不相同。

在政策产业、生态资源上，松浦板块占优；

在基础配套如“学铁商”方面，新香坊板块则更具优势。

在选择上，什么样的需求，就选什么样的方向。

买现状，新香坊板块更“成熟”；

买预期，松浦板块可是名副其实的“潜力股”。

松浦与新香坊，你更中意谁呢？

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