很多人看到标题会想：
哈尔滨这么多房子还没卖出去，怎么可能告急？
重点在“改善市场”告急！！
哈尔滨楼市的库存在刚需，不在改善。
如今，哈尔滨改善市场面临“两个告急”。
库存告急
随着双轨制的推进，刚需退场，改善进场几乎是板上钉钉的事了，
未来刚需买房就是一种伪命题，商品房会是改善的天下。
但是，哈尔滨改善库存已经告急——
一、地段告急
未来哈尔滨的土地市场只有两个方向：
1、回归新城区核心板块；
2、回归城市更新。
城中村开发和老厂区改造不必多说，能出改善产品唯一可以依靠的，就是新城区核心板块。
因为土地一直跟着销量走。
从2023年新房的成交占比来看，改善总共占比58%，
△数据来源：备案数据
改善产品必有改善地段，
哈尔滨的改善地段集中于：南岗的哈西，道里的群力和市区的二环沿线。
未来，土地市场的发展方向也会跟随这些新城区的核心板块走。
但是，真正可以开发改善产品的区域实在是太少了，
现在，哈尔滨不仅改善地段告急，改善楼盘的库存也快要告急。
二、楼盘告急
当下哈尔滨的改善楼盘也仅有13家：
哈西板块：中海·云麓公馆、华润置地·九里芳华、金地峯范；
群力东、西板块：绿城·诚园、汇龙壹號首府、云科·外滩壹号院、招商·贝肯山；
主城“铁三角”：汇龙·上城雲著、龙创睦邻、文景壹号；
二环旁会展板块：汇龙·云景拾里；
世茂板块：华润置地·悦府，南益松江春晓。
其中汇龙壹號首府、云科·外滩壹号院，还是期房，未正式开售，
其他11盘均已成为现房销售，而且库存快告急了。
像中海·云麓公馆，曾多次封盘停售，到现在仅剩不到500套，
群力东板块的2个盘，总库存仅余612套，
△绿城·诚园实拍图
更不要说主城铁三角的文景壹号，一期3栋交付后，库存仅剩73套左右，
主城二环旁的项目所剩库存几乎少于200套了。
现在库存这么紧俏，可能有人要问，
为什么不多建新楼？
因为当下哈尔滨的土地供应出现了断层。
三、土地告急
2022年仅成交两块土地，均不在新城区，也无法形成新的改善产品。
2023年成交了15宗地，86%都在核心区。
道里7宗，香坊3宗，道外2宗。
△数据来源：备案数据
但是，南岗区出现了很明显的断层，
2023年，南岗区没有一个土地成交，
从2022年以来，南岗已经两年未有土地成交了，
这意味着，2024年，南岗区很难有新改善库存出现！！
从2021年到2023年，位于二环沿线及以内的土地成交仅有1块，
2023年道外成交一宗土地，位于大有坊街与规划路交口，将作为汇龙·云景拾里二期，
当下主城土地基本断供，现在库存更加不足。
世茂板块去年也仅有一块土地成交，
位于世祥路与宏源街交口的银河项目，可能提供部分改善库存。
如今，群力东板块已经趋近成熟，可以供应的土地量已经不多了，
2023年朗江路与群力第一大道交口土地成交，哈尔滨京洋房地产开发有限公司摘得，成交楼面价4023元/㎡。
土地供应的重点将集中在群力西板块，
6个地块位于规划一路与群力第一大道之间，青山路与哈双北路交口，以及东湖路与唠山路交叉，
分别为汇龙·壹號首府、云科·外滩壹号院、哈尔滨云河里、昆仑·赋、汇智欣悦府。
还好2023年，群力西有6块土地成交，可能会在2024年填补改善库存。
但现在，哈尔滨的改善库存依旧告急。
产品告急
改善，改善，改的就是生活环境和居住品质。
但是当下，哈尔滨90%的产品为二代产品。
很多楼盘现在还没有“高颜值”的外立面、高端的“大会所”、有格调的“景观园林”等产品，
就连大宽厅，市面上也只有几家真正超过5m以上。
而且现在大部分项目已经现房销售，
虽然有“所见即所得”的优势，
但三年前的规划也限制了它的后续发展，“被迫”停留在二代产品的行列中。
就算是那些22、23年新入市的楼盘，也只是擦着第三代产品的边，
有人要问：
怎么又是铝板，又是落地窗，又是大宽厅还不是三代？
铝板、落地窗、大宽厅、高赠送面积都是第三代产品的代表元素。
比如御湖壹号的落地窗、中海·云麓公馆的宽厅，枫叶·蔚澜半岛的铝板外立面。
它们顶多算“三代元素”，三代产品还靠不上。
有人说这些二代住的也挺好，没必要换三代，
打住！不要再这样想了！
可能对于当下来说，这些二代产品可以流行于市场，有两点要记住：
1、过时=贬值
只要新产品的市占率超过20%，就会开始蔓延，
一旦新产品开始蔓延，共识也就随之形成，
现在铝板、落地窗刚刚出现，很多人可能还不在意，
但当它蔓延到普通改善盘时，追求新产品就要成为大趋势了，
改善人群对产品的态度极度认真，一旦过时，贬值就开始了，
到时候不但会快速挤压老产品，甚至会引起一部分二代产品的资产缩水。
2、地价高位站岗
楼面价决定了楼盘的综合开发成本，也决定了房价。
在21年以前高成本的楼盘，现在房价已经降无可降，高昂的房价使百姓购房意愿降低，
23年拿地的地价至少要下降40%。
意味着新出的项目有足够的空间开发新的产品。
从目前新盘的放风价来看，房价并没有比以前的楼盘低很多：
汇智欣悦府地价3640元/㎡，房价预计高层9千-9500，洋房1万-1.2万，保利地价6040元/㎡，房价是差不多的。
昆仑赋地价3314元/㎡，预计高层一万一左右起，天誉地价8200元/㎡，房价现在一万三。
房价相差不大，是因为做了产品升级。
像汇龙壹號首府、外滩壹号院、昆仑赋、汇龙·云景拾里二期、松北融创茂后边的银河项目等，
在产品上都做了升级，预计将打造第三代产品。
哈尔滨楼市已经开始用产品换房价。
未来，商品房的价值逻辑，将会被彻底颠覆，
这一切都有迹可循：
2023年9月，“14号文”出台即“新房改”，明确了双轨制：刚需保障化，改善市场化。
2023年9月23日，中国城市规划年会上着重强调了“好房子”的概念。
2023年12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议提出“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。
2024年2月27日，住建部下发通知：以市场为主满足居民多样化改善性住房需求。
2024年政府工作报告中，对房地产的最新表述方面，又一次提到了“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。
为什么“好房子”反复被提及？
因为修建“好房子”，可以不断激发改善需求，刺激市场良性循环，创造新的需求。
但是当下，哈尔滨改善市场有“两个告急”：
1、库存告急；
2、产品告急。
虽然改善告急，但也是一场机遇，
对于开发商来说，改善市场未来将会起势，
抓住机会，用改善产品征服购房者就是一场破天富贵。
对于购房者来说，改善告急意味着“卖一买一”需求将被释放，
抓住机会卖房选房也是一场破天富贵。
现在临近小阳春，正是出手的好机会，千万不要错过时机。
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