哈尔滨大拆迁，要全面启动！

近期，城中村改造备受关注。

截至2024年3月15日，

已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，

仅公开的授信额度已合计超万亿元，

其中，两大政策性银行已完成至少1181亿元城中村专项借款的发放。

那哈尔滨呢？

改造进度

近期，哈尔滨的城中村有了新动向！

2023年12月26日签约的松江村城中村改造项目，有了实施计划。 

哈尔滨松江村项目：

征收面积约645万㎡，拆迁1528户，

征收房屋面积为162万㎡，安置面积72.5万㎡。

同期有了群力西的开发计划。

一期：地块位于四环路与群力第五大道交口东北角，2024年启动，首批安置房建设，提供回迁安置房3136套，逐步启动征地征收，陆续实施改造范围内基础设施建设。

二期：2025年启动，实施配套基础设施建设及供地，积极吸引跨国公司和国际创新机构入驻，发展企业总部，商务服务，中介专业化服务等，打造国际水准的企业总部集聚区。

三期：2026年启动，实施配套基础设施建设及供地，积极引进高端度假酒店，旅游研发机构和文创项目，发展滨水商业，主题文化娱乐产业，打造国际化健康娱乐产业集群。

四期：2028年启动，实施配套基础设施建设及供地，积极引进产业技术研究院、产业科研设计院等科研企业和机构，发展数字创意，工业设计，技术创新等产业，增强城市原始创新能力。

五期：2030年启动，实施配套基础设施建设及供地，聚焦小型科技企业、发展生物医药、信息技术。新材料等指向型产业，培育以临空指向为特色优势的先进产业集群。 

南岗区的哈达村城中村改造项目，有了项目安置计划。

哈尔滨哈达村项目：

征收面积约84.23万㎡，拆迁1263户，

征收房屋面积为60.54万㎡，安置面积35.2万㎡。

异地安置在巴黎第五区东侧，

计划于2024年春季启动，拟建设安置房总套数4400套，项目总投资77亿元。

两个项目都由哈尔滨城发投城中村改造有限公司负责实施。 

安置计划已经启动，松江村与哈达村的拆迁即将进入倒计时，

哈尔滨未来也将回归城市更新。

改造融资

城中村改造最关键的是——融资。

目前城中村改造融资主要以专项借款为主，

而城中村改造专项借款的主要资金来源，就是PSL。

2014年央行正式启动PSL，主要用于房票安置；

2014-2019五年间共投放了3.65万亿；

2022年9-12月累计投放6300亿元，用于保交楼和基建相关领域。

2024年1月2日，央行宣布新增抵押补充贷款3500亿元！

2023年12-2024年1月2个月间共投放5000亿元。

根据估算，PSL对投资的杠杆拉动效应约为2.7，

此轮PSL投放或可产生1.35万亿左右的新增投资。

从2023年10月开始，“三大工程”被定为2024工作的重点。

“三大工程”：城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设。

如今，新增PSL5000亿元，势必会流向“三大工程”领域，

基本可填补目前所涉城中村项目投资的资金缺口。

自2023年7月《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见（国办发〔2023〕25号）》的规定出台，

政府开始下场鼓励对符合条件的城中村改造项目适当给予补助，

并在2023年12月创设城中村改造专项借款这一融资工具，对35个超大特大城市城中村改造项目提供资金支持。

2024年1月30日全国首批城中村改造专项借款落地广州，

自此城中村改造专项借款正式开闸放水！

截至2024年3月15日，已有34个城市或省份完成新一轮城中村专项借款的授信或发放，

仅公开的授信额度已合计超万亿元，

其中广州、成都授信额度超1000亿元，居于前列。 

2月4日，国开行黑龙江省分行与哈城发投集团进行座谈会议，更确定了哈尔滨城中村改造计划的落实：

国开行将为哈市城中村改造提供资金支持，

合力推进哈市保障房建设、城中村改造和“平急两用“公共基础设施建设等“三大工程”建设重大任务。

目前哈尔滨开始以城市更新为重任，加大城中村改造力度。

改造模式

除了融资，目前各地城中村改造将目光投向了土地政策：

从一二级联动模式转为做地模式。

土地一二级联动，是市场主体通过获取土地一级开发权，实施一级开发行为，最终取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。

一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。

而一二级联动模式的优势在于，

1、通过参与土地一级整理获得利益分成，

2、以低廉土地价格获得规模化土地，提前锁定土地。

但是，如果一级主体最终不能获取土地并通过二级开发及运营来平衡损失，

将会严重延缓城市更新行动进度，城市建设进程将会受到较大影响。

因为土地是关键，

为了避免进程影响，大部分大中城市开始从一二级联动模式转为做地模式。

像广州去年的新规，就是将一二级联动模式改成做地与土储分离模式，

即一级开发是一个市场主体，待土地整备后，再公开出让给二级开发主体。

其好处在于：

1、减轻了每个阶段市场主体的资金压力；

2、降低了旧改项目停滞的风险。

做地模式将为城中村改造减少风险，促进城市更新加快进程。 

现在的城中村改造还形成了片区化的开发模式，

主推连片改造、整体规划，提高土地效益，

避免了城中村改造碎片化造成的土地资源浪费。 

改造房票

当下，城中村专项借款与做地模式都是为了城中村改造可以顺利进行。

为什么全国要如此加大力度推进城中村改造？

1、城中村改造房票安置为商品房带来新机会。

当前地产行业的核心问题有3个：

需求收缩、供给冲击和预期转弱。

需求收缩：行业销售不振。

供给冲击：无法及时完成，土地的流动性受损。

预期转弱：新房房价下跌销售受损，二手房只能以价换量。

只有重启PSL-专项贷款-城中村改造房票安置，可以缓解三大问题。

如果通过房票安置，可以做到实际资金投放，刺激城中村改造居民的购房需求，

而且房票安置更容易推进，可复制性强，可以推进供给端未来的拆建。

2、可以拉动需求，促进建好房，去库存。

现在，楼市的库存到了一个阶段性的高点——持续去库存。

△数据来源：备案数据

截止2023年12月，哈尔滨新建商品房取证库存为658万㎡，

全市新建商品房住宅去化周期约32个月！

换句话来说，要想完全清理库存至少还要2年半以上才行。

当下供大于求的情况下，如何去库存？

通过城中村改造房票化，将有效的降库存。

城中村改造项目是稳地产、拉经济的需要，也是建好房子的基础，更是去库存的必然进程。 

而且房票化也会形成“四方共赢”的局面：

1、拆迁户：促进“以旧换新”，提升改善条件；

2、房企：加快卖房子、去库存、活下去；

3、政府：后续卖地，可以有效增加财政收入；

4、银行：有机会可以放贷款。 

大拆迁时代将要到来，

哈尔滨将要全面启动！

你期待城中村改造项目吗？

想了解更多城中村信息，欢迎加V详聊~

#兑现力 #定价权 #总价战争 

#2023年中报 #寻找冰城好房子

#2023年终抄底行动 #城市向东，新兴哈东 

#2024变局与回归 #2024'小阳春

预览时标签不可点

返回哈尔滨365淘房>>