哈尔滨楼市，只有两个发展方向……

当年新区大规模开发之后，很多人觉得城市会一路向北发展。

然而，当下：

哈尔滨城市发展的重心已经开始大掉头。

从环城建板块，回归到市区做“填空题”。

未来，哈尔滨楼市将出现“两个回归”——

1、回归城市更新

2、回归核心区

城市更新

城市更新是当下哈尔滨的“头等大事”。

甚至迫在眉睫。

1、“拆”不动

城市化发展到当下，市区各种“城市病”早已显露无疑：

城市界面“脏乱差”；

社区狭小，街道拥堵；

房子“老龄化”严重；

没电梯、没车位、没预制板……

根据国务院办公厅印发的《重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》（即47号文件）的通知：

12 个重点省份天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏，

除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现政府投资新开工项目，推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。

严控新建政府投资项目方面就包括棚户区改造项目，

也就是说，在债务风险降至中低水平之前，哈尔滨的棚改将全面叫停。 

拆，是拆不动了。

原来的城市发展模式，哈尔滨早已走不下去。

2、“摊”不动

曾经的哈尔滨——

是不断“摊大饼”，去环城做了大量的板块。 

比如避暑城的 “一心、九镇、十六岛、三山、五湖、十八湾”规划；

再比如深哈的“保税物流、出口加工、国家大科学装置、科创服务”等重点产业平台；

…… 

在人口红利期、经济高增长时代，这条路没问题。

现在，路子得变了。

相比于预期，现在大家更看现实，更愿意往配套成熟的地方去。

也就是回归市区。

基于以上两点，哈尔滨只能——

回归城市更新，回归核心区。

城中村改造&旧厂区改造

城市更新，包括城中村改造、旧厂区改造、旧街区改造。

2021年，哈尔滨各区早已对城市更新进行了相应规划。

哈尔滨的城市更新，主要包括两方面——

1、城中村改造

当下哈尔滨已经开始进行城中村改造计划：

目前有松江村、前进村、哈达村正式批复办结，

一共10村列入城中村改造计划中。

目前，南岗区的哈达村城中村改造项目，已有了项目安置计划。

哈尔滨哈达村项目：

征收面积约84.23万㎡，拆迁1263户，

征收房屋面积为60.54万㎡，安置面积35.2万㎡。

事实上，在哈尔滨，城中村改造早已开始行动。

2023年12月26日，黑龙江省与央企深化合作座谈召开，重点包括：

哈尔滨市政府与中国铁建东北区域总部，签约松江村城中村改造项目。

1月5日，哈城发投召开“城中村改造”动员会，重点提到：

要全力以赴推进城中村改造，确保4月1日前达到启动条件，列入省市首批重点建设项目。

2月4日，国开行黑龙江省分行与哈城发投集团进行座谈会议，更确定了哈尔滨城中村改造计划的落实：

国开行将为哈市城中村改造提供资金支持。

合力推进哈市保障房建设、城中村改造和“平急两用“公共基础设施建设等“三大工程”建设重大任务。

目前哈尔滨将以城市更新为重任，加大城中村改造力度。

2、旧厂区改造

老旧厂区搬迁改造是必然的。

配套跟不上，城市如何发展进步。

但遗留下的旧厂区也不一定都要推翻、重建。

就像，哈尔滨西城红场就是原哈尔滨机联机械厂改造的。

2021年香坊区发布的《香坊区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提到：

抓住老工业基地搬迁改造的契机， 通过项目带动等措施将旧厂区、旧仓库等更新改造为承载旅游、休闲和文化创意功能的空间。

甚至同一年，哈尔滨轴承厂分区地块拍出。

以上，都预示着“旧厂区改造”势在必行。

新城区核心板块&二环沿线

改善买新房，

客群的主要方向是回归核心区的核心板块以及二环沿线。

1、回归新城区核心板块&二环沿线 

从当下新房的成交占比来看：

改善总共占比58%。

90米以下刚需占比42％；

90—120刚改占比35%；

120米以上改善占比23%。

△数据来源：网签备案数据

改善产品必有改善地段。

哈尔滨的改善地段集中于：南岗的哈西，道里的群力东、群力西等核心板块，以及二环沿线。

△群力西规划图

未来，哈尔滨楼市的发展方向也会跟随这些新城区的核心板块走。

回归市区

刚需买二手，

客群的主要方向是回归市区。

2、回归市区

2023年，哈尔滨楼市新房、二手房销量——形成“品”字格局。

江南刚需、改善，互为对垒。

改善：南岗+道里，2023年新房、二手房共成交418万方，45601套。

刚需，香坊+道外，2023年新房、二手房共成交263万方，30705套。

江北杂糅派自成一脉。

2023年，松北新房、二手房成交218万方，20671套。

△数据来源：备案数据

当下，哈尔滨楼市西＞东＞北。

新房开始回归核心板块，二手房开始回归市区。

而买房人，也开始趋于理性：

看长期、均好性、置换资产。

“职住平衡”，是首要标准。

“职住平衡”：在一定的生活半径内，满足居住、娱乐、教育、商业、医院等多种生活需求。

其反映的是居住功能和就业功能，在一定规模的城市地域范围内的匹配程度。

最重要的考虑标准，即通勤时间。

根据《2023年度中国主要城市通勤监测报告》：

哈尔滨有78%的人，单程通勤时间控制在45分钟内。

跨区通勤，在哈尔滨是常规操作。

家住南岗，在道里上班，其实不算真正的跨区，毕竟距离不远。

住在环城或新区，在市中心上班，才真正考验通勤的便捷性。

so：

越来越多的人，拒绝“跨界通勤”。

回归市区，是必然现象。

当下，思路必须要变一变了。

没有大拆大建，没有摊饼规划。

未来，哈尔滨楼市的发展只有两个方向：

1、回归城市更新

2、回归核心区

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