房票呢？城中村安置以“产权调换”为主……

3月19日，哈政府网站公示——

《关于哈尔滨市城中村改造项目集体建设用地上房屋征收补偿安置工作的实施办法》征求意见稿。

哈尔滨城中村改造补偿标准，出炉！

以产权调换为主，货币补偿为辅。

具体什么情况，一起来看看吧！

一、操作流程

（一）区政府根据需要先行编制《集体土地征收成片开发方案》；

（二）发布《征收土地预公告》（公示期不少于10个工作日）；

（三）开展土地、房屋调查确认登记；

（四）征收补偿安置政策宣讲，征求被征收人意见；

（五）社会稳定风险评估；

（六）制定发布《征收土地补偿安置方案》，公示时间不少于30天；

（七）组织签订《征收集体土地补偿安置协议》，并约定协议执行的具体条件和要求；

（八）申请发布《征收土地公告》（被征收人在规定时间内征收集体土地补偿安置协议签订率达到98%以上）；

（九）征收补偿资金（货币补偿部分）足额存储到位；

（十）启动征收土地补偿安置程序。

二、住宅房屋的征收补偿安置标准

征收补偿安置以产权调换的方式为主，货币补偿方式为辅。

按照各项目补偿方案中确定的标准户型及面积，被征收人自行选择上靠安置户型及套数，差额面积由被征收人按回迁安置房综合成本交纳购房款。

被征收人上靠标准户型后，剩余面积不到最小标准户型面积50%且占其应补偿总面积20%以下的。

依据群众意愿，剩余面积可以采取货币补偿。

（一）有照房屋

具有房屋所有权证照的房屋，按照房屋面积100%予以补偿安置。

（二）历史遗留房屋

1.对未发放集体土地房屋所有权证的村屯

按持有集体土地使用权证标注的经调档核实有效的档案记载依据为准，参照有照房屋给予补偿。

2.持有规划、国土、建设部门出具的房屋建设批准手续或权属证明文件的

由区政府组建联合复查组，依据相关法规进行确认并出具书面认定意见，结合房屋构造、应缴纳税费等因素，参照有照房屋标准给予90%以下（含90%）补偿（补偿标准及依据应在具体项目征收补偿安置方案中予以明确）。

3.在征收土地预公告发布之日前，本村村民在符合村屯规划的建设用地上，未办理相关建设审批手续、具有居住使用功能、确系本人长期居住的房屋

每户宅基地内住房建筑面积以240平方米（含有照房屋面积）为上限，结合建设年限进行差异化补偿安置。

建成于2008年1月1日以前的：

建筑面积240平方米以内（含240平方米）参照有照房屋标准的70%补偿安置；

240平方米以上部分按原房建安成本予以补偿安置。

建成于2008年1月1日以后的：

建筑面积240平方米以内（含240平方米）参照有照房屋标准的50%补偿安置；

240平方米以上部分按原房建安重置价格结合成新予以补偿安置。

举例说明：

张三家有建于2008年以前具有使用功能房屋300平方米，其中有照面积100平方米，其余200平方米无照。

张三家的补偿办法为：

100平方米有照房屋，拆一补一；

根据一户一宅240平方米上限原则，剩余200平方米无照房屋中，240－100=140平方米（在240平方米上限以内），参照有照房屋标准的70%补偿安置，即140×70%=98米；

其余300－240=60平方米（超出240平方米上限部分），按原房建安成本予以补偿安置。

假如经评估原房建安成本为600元/平方米，新建安置房综合成本为6000元/平方米。

经过计算，超出部分（60平方米）对应安置面积为600元/平方米×60平方米÷6000元/平方米=6平方米。

综上，张三家最终得房面积为100＋98＋6=204平方米。

（三）对于利用自有宅基地内住房从事个体工商户经营

给予2万元一次性搬迁补助。

优先考虑通过回迁安置区一层住宅或以综合成本购买回迁安置区非住宅予以补偿安置。

三、非住宅房屋的征收补偿安置标准

非住宅房屋的征收补偿安置以产权调换为主、货币补偿方式为辅。

用于产权调换的房屋包括回迁安置房、商服、标准化厂房、国有存量住房等，通过房屋评估计算置换面积；

对于征收人无法在本行政区内提供房屋用于产权调换的，被征收人可以选择货币补偿，货币补偿金额根据房地产评估机构评估结果确定。

（一）有照房屋

具有房屋所有权证照的房屋，按照房屋面积100%予以补偿安置。

（二）历史遗留房屋

1.对持有规划、国土、建设部门出具的房屋建设批准手续的

由区政府组建联合复查组依据相关法规进行确认并出具书面认定意见，结合房屋构造、应缴纳税费等因素，参照有照房屋标准给予80%以下（含80%）补偿（补偿标准及依据应在具体项目征收补偿安置方案中予以明确）。

2.未办理审批手续的非住宅房屋

结合建设年限实行差异化补偿安置。

建成于2000年1月1日以前的：

参照有照房屋标准的50%补偿安置。

建成于2000—2007年期间的：

按原房建安成本予以补偿安置。

建成于2008年1月1日以后的：

按原房建安重置价格结合成新给予补偿安置。

四、搬迁过渡方式及临时安置补偿费用

城中村改造项目搬迁过渡方式以原地安置为主。

临时安置补偿费用参照《哈尔滨市市区房屋征收建安成本综合建设成本参考价格及搬迁补偿临时安置补偿标准》（哈建发〔2012〕92号）执行，最低一次性发放六个月临时安置补偿费。

五、工作经费及奖励政策

（一）集体建设用地征收工作经费

参照《关于印发哈尔滨市国有土地上房屋征收工作专项费用的规定的通知》（哈棚改发〔2015〕1号）执行。

（二）对于积极配合支持城中村建设的村集体经济组织

在约定期限内完成全部征收任务实现净地，并按约定配合完成土地灭籍等工作的，

依据宅基地户数，按照每户建筑面积10平方米的标准给予回迁安置房奖励，产权归村集体经济组织所有。

（三）对于积极配合房屋征收、按期限自动完成房屋拆除的被征收人

按照拆除面积给予每平方米200—500元的资金奖励。

具体奖励政策由各区人民政府自行制定。

六、不予补偿安置的若干情形

存在以下情形的不予补偿安置：

（一）征收土地预公告发布后，在征收范围内集体土地上违法突击抢建的、买卖土地、房屋，制作虚假证明的；

（二）临时审批手续批准期限届满的建筑物、构筑物和其他设施；

（三）未经审批占用消防通道、占压管线、阻塞交通的；

（四）1998年1月1日《中华人民共和国防洪法》施行后，河道、滩涂范围内未经审批的建筑物、构筑物和其他设施；

（五）其他用于骗取国家补偿的建筑物、构筑物或者设施;

（六）其他依法不予补偿的。

七、集体建设用地上房屋估价方法

鉴于集体建设用地上房屋缺乏可参照的同类房地产交易案例：

估价方法建议以成本法为主，市场法为辅，统筹评估。

八、征收补偿协调机制

（一）对于特殊个性问题

由区政府采取“一事一议”方式，通过区联席会议研究解决。

（二）征收土地申请依法批准后

区政府相关部门与被征收人达不成补偿协议的，由区人民政府作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。

（三）区人民政府作出征地补偿安置决定前

区政府相关部门应当根据《征收土地补偿安置方案》制定具体实施方案，提供给宅基地使用权人或者房屋所有人，并要求其在规定期限内给予答复。

具体实施方案，应当包括补偿标准、安置房屋的地点、搬迁期限等内容。

九、强制执行程序

宅基地使用权人或者房屋所有人在征地补偿安置决定、责令交出土地决定规定的期限内不腾退土地和房屋，且不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由区人民政府依法启动强制执行程序。

十、附则

（一）本《实施办法》适用范围

为纳入哈尔滨市城中村改造项目计划并启动实施的行政村。

（二）本《实施办法》未尽事宜

依据《民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，本着实事求是、平等协商、公平诚信的原则，由区政府组建的联合复查组出具书面意见，予以妥善解决。

（三）本《实施办法》自发布之日起施行，有效期3年。

（四）本《实施办法》有关名词解释

1.本村村民：指具有本村集体经济组织成员身份，或持有本市农村户口且在本市无其他住房的村民。

2.长期居住：指在本村居住12个月以上。

3.房屋综合成本：指房屋建设中发生的土地取得、前期工程及勘察设计、建安工程（建安成本）、基础设施配套建设等费用的总和。

4.建安成本：是指建筑安装企业为完成一定的建筑工程或设备安装工程所发生的各项费用支出，通常包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，两者都包括材料成本投入和人工成本。

5.建安重置价格结合成新：建安重置价格，指现在重新建设某种样式、某种标准的房屋所需要的资金成本，不含地价；结合成新，指根据房屋的使用年限、破损程度等进行折旧计算。

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