从当下哈尔滨的楼盘情况来看，
各家楼盘的小三室户型越来越多了！
汇龙·花溪半岛，100㎡三室；
龙创·睦邻，104㎡三室；
万科智慧未来城，89㎡、99㎡三室；
昆仑·时代中心，102㎡三室；
金地峯范，105㎡三室；
中海·云麓公馆，105㎡三室；
……
这里面有刚需盘，也有改善盘，
刚需小三室，已经迈入90-120㎡的时代！
为什么这么多楼盘都要做小三室？
最重要的原因就是：
楼市的结构发生变化——刚需向刚改转变。
从2023年新房成交占比来看，
△数据来源：备案数据
刚需90㎡以下占比42％，
刚改90-120㎡占了35%，
改善120㎡以上占比23%，
改善总共占比58%。
从2024年1-2月的成交面积段占比来看，改善的占比还在不断增加，
除90-120㎡以外的面积段占比相对下降，而90-120㎡占比则处于上升态势。
△数据来源：备案数据
刚需虽然没有完全过渡到改善，但正在向改善进军。
从2024年1-2月的成交总价占比来看，
90-130万元的总价区间不断增加，70-90万元的占比持续下降。
△数据来源：备案数据
从哈尔滨改善总价区间为100-150万元的标准上来看，
改善正在代替其他区间成为主流。
哈尔滨楼市，有“两个黄金段”：
第一个“黄金段”：90-130万是黄金总价段。
第二个“黄金段”：90-120㎡是黄金面积段。
无论是从面积，还是从总价，都可以看出，
哈尔滨的刚需渐成过去，改善趋势形成。
90-120㎡刚性改善区间，已经成为哈尔滨房产面积段的“高光时刻”。
楼市中，最典型的刚改，无非有两种：大两室和小三室。
楼市有句话叫：买三不买二。
根据各城市户型成交套数占比数据，
两室户型成交比逐渐减少，
三室的成交套数占比逐年上升。
△数据来源：中指数据
说明购房者对于三室的选择要更加强烈，
而且小三室的三大特点也吸引了很多购房者置业：
1、空间利用率更高
房间数量较大两室多，可以保证有独立生活空间，
而且满足居住功能性需求，空间利用率更高。
2、预算更低
在一个楼盘中，户型越大，单价越高，
而小三室的面积小、单价低，总价也低，
适合想要改善置业，但预算不足的刚改客群选择。
不仅还贷压力小，生活品质还有保证。
3、流通性更好
小三室凭借多房价，总价低，有些楼盘房龄小的优势，
更容易转手或者出租。
对于开发商来说，
改善属性越强烈，开发商在改善户型上的供应占比就越高，
对于小三室的供应也越来越多。
小三室选房的规律是：
1、满足功能性需求，只看总价不看面积，
2、地段能级越高，赢面越大。
遵照这个规则选小三室准没错。
哈尔滨有哪些性价比较高的小三室呢？
1、南岗区
南岗区在售的小三室有：
【鲁商·悦未来】
项目有98㎡三室一厅一卫户型，参考总价122万起。
【华润置地·九里芳华】
项目有110㎡三室两厅两卫户型，参考总价154万起。
2、道里区
道里区在售的小三室有：
【绿城·诚园】
项目有107㎡三室两厅两卫户型，参考总价135万起。
3、道外区
道外区在售的小三室有：
【汇龙·云景拾里】
项目有105㎡三室两厅两一户型，参考总价131万起。
【汇龙·花溪半岛】
项目有105㎡三室两厅一卫户型，参考总价82万起。
【昆仑·时代中心】
项目有102㎡三室两厅两卫户型，参考总价96万起。
4、香坊区
香坊区在售的小三室有：
【公园1955】
项目有108㎡三室两厅两卫户型，参考总价130万起。
【龙创·睦邻】
项目有104㎡三室户型，参考总价130万起。
【新松·未来ONE】
项目有102㎡三室两厅一卫户型，参考总价96万起。
【万科智慧未来城】
项目有89㎡三室两厅一卫户型，参考总价87万起，得房率高达89%。
5、松北区
松北区在售的小三室有：
【南益松江春晓】
项目有117㎡三室户型，参考总价122万起。
【华润置地·悦府】
项目有115㎡三室两厅一卫户型，参考总价126万起。
【绿地·东北亚国博城】
项目有101㎡三室两厅一卫户型，参考总价85万起。
【枫叶·蔚澜半岛】
项目有115㎡三室两厅一两卫户型，参考总价94万起。
对于现在哈尔滨的购房者来说，
总价为王的购房理念已经根深蒂固。
当下楼市的定价逻辑是：
户型越大，单价越高，总价更高。
购房也都看着总价买房子，
而性价比较高的小三室，会成为越来越多刚需客群的过渡首选。
未来，哈尔滨楼市的小三室将越来越多。
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