2024年，房地产行业已经开始转型，
你对于房子的“取舍”也必须得更新了！
而且马上要关闭一个窗口，
对于有些房子来讲，一定要腾挪！
房子不同于一般的物品，它有着双重属性，
也就是资产属性和商品属性。
过去，资产属性是第一性。
一套房子便能够划分两个不同的社会阶层。
但现在时代不同了，
商品房“单轨制”已经开始转向了，
商品房“双轨制”出现了。
所谓住房“双轨制”，就是将房地产市场分成两个轨道。
一条轨，是保障房体系，由政府主导，满足社会基本保障和基本福利，
属于民生的部分，价格和销售渠道都是封闭运营；
另一条轨，是商品房体系，由市场决定，主要满足改善需求，
属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。
市场环境已经发生巨大变化，
现在哈尔滨的房子，基本上只剩下商品属性了，
也不能说完全没有资产属性，但实在是太少了。
没有一线城市的强资产属性，也很少有学区房的“逆天炒价”。
现在的哈尔滨二手房只是个商品。
既然是商品，那就按商品逻辑来——越旧越便宜。
二手房肯定比新房便宜。
因为二手房有折旧，房龄每增加1年，折旧就增加2%。
5年内的次新房等同于新房。
但房龄超过5年后，立马就会把之前的全补上。
如果未来房价大势，绝对值涨了的话，
它的相对值也是下降的。
根据近5年哈尔滨二手房市场供求情况来看，
二手房成交均价一直在降。
这就是商品属性的特征。
房龄越老，越不值钱。
居住体验也会变差，会出现各种各样的问题。
无论是外立面，还是小区园林，都能看出“年代感”。
甚至19xx年的房子，连“人车分流”的概念都没有。
更别提当下新房的“高颜值”、“大会所”、“景观园林”等。
走进户型，刚需盘都能有宽厅……有多少二手房能做到这个程度？
说白了，那时候的房子，只是个房子。
所以一般10-15年就是个换房高峰期。
“新房癌”也就出现了。
大多数人会选择卖掉老房子换个房龄新的、更年轻的房子。
哈尔滨老房子的命运大抵只有一个，等拆迁。
但是我们要明确一个情况，
从危改-棚改-旧改-城中村，现在哈尔滨基本上不会有大规模棚改拆迁了。
根据国务院办公厅印发的《重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》（即47号文件）的通知，
明确12 个重点省份（即债务高风险地区）：天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。除供水、供暖、供电等基本民生工程外，省部级或市一级2024年不得出现政府投资新开工项目，推迟或停止目前使用投资不到一半的项目建设。
这意味着，在债务风险降至中低水平之前，哈尔滨的棚区改造将全面叫停。
拆迁等不到了，双轨制也是个威胁，只能弃旧买新。
现在在售的哈尔滨二手房，房龄20年以上的房源，整体占比约达65%。
△数据来源：贝壳二手房官网
未来房龄超过20年的老房子会越来越没有市场。
所以房龄超过20年还没学区没电梯的房子赶紧出手，
现在不卖以后更卖不出去。
而就二手学区房来说，
买一套学位锁定制学校对应的老破小要高价买，
学位锁定制提前两年落户+五年学位锁定，
也就是说要7年后才能卖掉，
但7年后，双轨制大概已经成型，谁还会买呢？
再看近三年二手房各面积段成交占比，
可以看出，
2021年100㎡以下刚需二手房的成交占比为75%；
2022年100㎡以下刚需二手房的成交占比为75%；
2023年100㎡以下刚需二手房的成交占比为73%。
二手房的刚需依然是主流！
所以你要清楚，你的老房子是卖给谁的？
哈尔滨市二手房是一个典型以刚需和学区房为主的市场。
在哈尔滨为什么新房卖不过二手房呢？
最核心的原因就是发生疫情后，
随着不少开发商的暴雷、项目的烂尾，
大家对新房交付缺乏信心，买二手房更放心。
但这个观点不是全部。
在同一区域或板块，有的新房已经是现房，
有的还是品牌房企，不存在交付烂尾的问题，但是依旧卖不过二手房。
还有以下两点原因，
1.周边配套设施完全。
2.价格较新房低且还有更大的降价空间。
因此，老房子的主要客户群体是那些预算相对有限，
却希望拥有完善周边设施的人群。
但是随着新楼盘周边设施越来越完善，这类需求也会相对减少，
所以要把老房子尽快出手。
更重要的一点是，哈尔滨人口已出现负增长，
最新2022年末哈尔滨常住人口 是982.4万，比2021年末哈尔滨人口少6.1万。
以后老房子的需求只会越来越少！
配售型保障房的出现也对二手房市场产生了冲击，
虽然哈尔滨关于配售型保障房还未有具体规划文件。
但2024年2月，市政府发布了2024年政府工作报告，
报告提出，
今年，保障性住房启动建设配售型2000套、筹集租赁住房6000套以上。
△图源哈尔滨市人民政府
与二手房相比，配售型保障房享同样的配套利好，
什么学区、什么地铁……“你”有的“我”都有，房价却便宜了40%。
配售型保障正逐渐取代“老破小”的功能与位置。
趁着“保住房”未完全落定，此时不卖，就真没时间了！
2023年8月，“卖一买一退个税”政策延期，
时间延长至2024年1月1日至2025年12月31日！
“卖一买一”的换购需求得到了更多支持，
进一步推动了新房与二手房市场的良性互动和循环发展。
今年3月底，哈尔滨新出台了“楼市21条”新政，
其中一条为：
二手房公积金贷款房龄年限由20年提高到30年，且贷款年限与房龄之和不超过50年。
这一政策是为了平衡购房需求和贷款风险。
有助于扩大公积金贷款的使用范围，让更多的人能够利用公积金贷款购买二手房。
还有一条补贴：
鼓励“卖旧买新”
2024年1月1日至2024年12月31日，对家庭在9区出售自有住房并购买一套新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，按新房100元/平方米的补贴标准给予一次性购房补贴。卖旧房与买新房时间不分先后。补贴资金由市级财政承担。
现在卖老房子还有补贴！
综上所述，
家里的老房子，房龄超过20年，还没学区没电梯的，
赶紧换仓！别等了！
你家里有要出手的老房子吗？
如有需要，可加V咨询。
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