哈尔滨库存高企！何不“以旧换新”？

近几年，全国各地新房二手房库存高企，

已成为当前房地产市场的一大难题。

如何有效化解这一困境？

4月1日，郑州市六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

△图片源于郑州市人民政府

这一次，“国家队”亲自下场收购老房子！

郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：

方式一 

郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”500套，逐步在主城区全面实施，全年计划完成5000套。

方式二

政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”，全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。

对通过以上两种方式换购新建商品住房的，现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。

总的来说，

无论是指定公司收购还是鼓励群众市场交易，

都是政府出钱，打通二手房置换堵点，为二手房去库存。

如此“托底去库存”的政策无疑是重大利好！

其实“以旧换新”最早是淄博发明的。

23年9月6日，淄博推出的“以旧换新”，

在更大程度上是服务，而不是政策。

淄博政府并不出手收购，而是把房企与中介机构整合在一起，

为购房者提供更顺畅、更便捷、更一体化的服务。

这是以旧换新”的1.0版本。

23年9月28日，太仓升级了成为2.0版本的“以旧换新”，

由国资平台收购二手房，这就硬核政策了。

再之后，宣城和启东等城市陆续跟进“2.0版本”。

到目前，刚刚所说的郑州进行的也是“2.0版本”。

现在全国范围内是两种版本并行存在：

一种是政策型，即国资出手收购二手房，

在实施该政策的城市中，目前级别最高的是郑州；

另一种是服务型，即政府搭台提供服务，国资不出手收购二手房，

在提供该服务的城市中，目前级别最高的是宁波。

截止到23年底，

哈尔滨市二手房挂牌面积为1540万㎡共164764套。

哈尔滨置换链条的压力

二手房难卖，新房更难卖！

如此，加速本地二手房的交易流速，也就成了稳固新房去化的一张明牌。

△数据来源：备案数据 

大家对新房能否按时保质交付的担忧，转化成了短期内二手房市场的增量购买力；

但换个角度想，这何尝不是大家对买新房愈发谨慎的真实写照呢？

这么下去，还是不利于土地出让金基本盘的稳定。

更何况，2022年底，哈尔滨的二手房挂牌量还是152411套，

截至2023年底，哈尔这一数值已经164764套了，上涨了8.1%。

而“以旧换新”政策，

不仅能解决民众在卖房过程中所面临的交易周期过长、价格波动剧烈等困难， 

还能有效缓解市场库存压力，

进一步激发民众对改善房的需求。

将老百姓的纸上富贵转化为流动的资金，让财富真正活起来。

今年1月初，央行和金融监管总局就已联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。

这份江湖人称“租赁金融17条”的重磅文件，

其核心主旨在于支持住房租赁企业批量收购存量住房用于租赁住房。

那么支持住房租赁企业批量收购存量住房的钱是哪来的呢？

这就要说到，

在2023年初，中国人民银行专门设立的结构性货币政策工具：

1000亿元“租赁住房贷款支持计划”

该计划在全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房，试点安排支持贷款。

8个试点城市分别是：福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。

简单来说，

金融机构发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%；央妈按贷款本金的100%予以资金支持，利率仅有1.75%。

截至2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%；

经历了近1-2年的行业深度调整之后，许多城市的租金回报率其实已经上升到了2%以上。

1.75%的资金成本与2-2.5%的租金收益放这儿一比，公益属性、微利属性马上就体现出来了。

前者保障以人为本，后者保障玩得下去。

去年5月，福州市首先向中国人民银行报送7200套存量房，获批授信贷款，首笔资金4.89亿元也已经落地。

紧接着6月，国家开发银行在济南发放收购式保障性租赁住房试点专项贷款4.6亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

到了12月，国家开发银行发放天津市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款12.88亿元，用于支持购置存量住房用作保障性租赁住房。

进入2024年1月份青岛市首批试点获得贷款18.5亿元，用于收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。

随后在2月，重庆市国企收购首批4207套房源投入租赁市场，相当于重庆新房一个月的成交量！

如果说“以旧换新”政策是清理二手房库存，那这一政策就是清理新房库存。

2022年末哈尔滨全市商品房住宅库存为750万㎡。

2023年全市商品房住宅新增供应面积共153万㎡。

截至12月，哈尔滨新建商品房取证库存为658万㎡。

从这个数字我们不难看出哈尔滨的新房市场同样面临着库存高企的压力，

△数据来源：备案数据

从近五年哈尔滨市场成交结构来看，2019年房地产市场处于量价高位，

但随后疫情袭来，经济环境受到冲击，房地产市场也受到波动，

客户置业信心下降，需求萎靡，量价下行，

2022年起供销关系转变，市场步入去库存阶段，

2023年哈尔滨利好政策频出，新房市场小幅回暖，

但住宅市场成交规模量价仍呈现小幅下探，回暖幅度未达预期， 

以“租赁金融17条”为契机，国家队下场收购，

正契合了刚需今后买房的逻辑：先租—后买—再改善。

好处显而易见：一是可以提升本地消费，二是为未来的市场储备购买力。

一旦部分民众的住房问题得到解决， 

那这些人里有相当一部分人迟早会流入住宅市场。

2024年的哈市“十件民生实事”——保障性住房筹集建设项目

通过转化盘活、新建配建、购买等方式筹集保障性租赁住房6000套，

筹建保障性住房2000套。

预计总投资13.7亿元。

正为“以旧换新”、“下场收购”，提供了契机。

毕竟政策没有落地，

如果你有二手房，

房龄在20年以内的，有学区有电梯，还可以考虑持有。

如果房龄在20年以上、还没学区没电梯的，

就趁着咱们哈尔滨现在有：

楼市21条的“换购补贴”和”卖一买一退个税“的优惠政策。

抓紧换购！重新实现资产配置！

你对换购有想法吗？

想了解更多“卖旧买新、以旧换新”政策，欢迎加V详聊~

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