一个都不能少！“尔滨”这样来“宠”你……

3月29日，哈尔滨政府发布了楼市“二十一条”新规，

“六大补贴”、公积金新政、赠送面积……

购房者的利好接踵而至，

那房企呢？

一、一个都不能少，留房企

以前楼市上行，房企拿地不亦乐乎，各区纷纷出现“地王”，

但回头一看，各种条件如同“紧箍咒”，牢牢锁住了房企的发展，

限价格、限容积率、绑商业、绑安置面积……

现在楼市下行三年，疫情三年，

本就不富裕的房企“雪上加霜”，别说赚钱了，现在都开始赔钱了。

但现在，楼市“二十一条”的出现，让房企成了“掌上明珠”，

从拿地到开发，哈尔滨开始“宠”起来了。

卖房有补贴，卖地也要给实惠。

一、支持高品质住宅

现在，土地市场转为买方市场，放宽条件让利房企是最优选择。

楼市“二十一条”新规第十二条提到：

1、调商业：

将“按项目配比商业商务”调整为“按同等生活圈内配比商业商务”，

科学合理降低容积率和用地强度，适当下调居住公建比例。

对拟出让土地进行调整后，可以增加住宅占比，降低商业库存堆积，

重点在于，加大低密度、高品质商品住宅用地供应。

2、小型化供地：

对拟出让面积较大的地块，调整确定多个独立地块，可按多宗地同时供应或分期分批供应。

换句话：土地市场要开始小型化供地。

毕竟有些板块房价高了，地价也得相应看齐，

小型化供地可以免优质地块的流拍和贬值，让一些小型的房企也有机会入市。

3、节约时间：

可先行核发项目总平面位置图，待用地单位确定并取证后，再核发项目立面效果图，有效缩短项目审批时间。

取得《建筑工程施工许可证》后，项目可以先施工，

不仅可以缩短审批时间，也有效减少房企的时间成本。

二、支持分期，缓解压力

楼市“二十一条”新规第十四条中提到：

支持分期缴纳土地出让价款；支持分期开放建设；支持分期分区域规划核实。

对以前高价拿大地块的房企来说，这个新规就是“救命稻草”，

可以进一步减轻开发商当下的资金流压力。

分期开发、分区域规划核实，不仅可以缓解开发商的建设压力，还能让新房快速在市场流通。

三、支持地下空间开发利用

楼市“二十一条”新规第十六条中提到：

地下负一层出让金按同地段地上一层相对应用途评估地价的10％核定，

地下负二层出让金按同地段地上一层相对应用途评估地价的5％核定，

地下负三层及以下不予核收。

明确地下出让金的标准，

意味着政府开始鼓励房企开发利用地下空间，提高土地利用率，

有效缓解土地资源紧缺，降低企业开发投资成本。

四、盘活库存，三方共赢

对于楼盘来说，积压的库存最难清理，

尤其是商业用地，需求萎缩，库存没办法消化，

对于房企来说，这就是债，对于市场来说，也是库存负担。

新规给出了“变通法”：

商改住。 

楼市“二十一条”新规第十七条更强调了，

科学调整商业商务配比，有效推进去库存工作。

对已取得土地使用权，允许用地单位申请适当调整居住公建比例或商业单一用途调整为兼容其他商业用途。

1、对先行承诺商住比例、享受综合地价优惠及其他有关扶持政策的产业项目，

经属地区政府报请市政府同意后，可适当向下调整居住公建比例。

2、对未享受综合地价优惠，且已完成《产业监管协议》或《招商引资协议》约定的产业项目，

由属地区政府先行验收或认定履约情况并报请市政府批准后，可适当向下调整居住公建比例。

上述两类产业项目调整居住公建比例，原则不得低于原居住公建比例的50%。

申请调整规划时间截至2024年12月31日前，

调整后房屋不得改变宗地主要规划用地性质和增加容积率，宗地出让价款不予退返。

为什么说商转住是变通法？

因为现在很多板块、楼盘商业占比较高，有的甚至高达40%，

已经过剩，就没必要增加新的库存，不如转成住宅，

既能盘活库存，增加住宅比例，又提升楼盘质量，

对于购房者、开发商和市场来说，是实打实的“三方共赢”。

二、一个都不能少，惠房企

一、先开工、提效率

经过楼市下行、房企暴雷，政府也转向保房企的道路，

楼市“二十一条”新政也有意保障房企按时交工，

其中第十五条提出：

简单来说：

先设计、发公告 → 先地勘 → 先审图 → 先平整 → 发许可

房企提前进场施工，在时间宽裕的基础上，房企会有更多的空间进行产品升级，

这不仅可以缩短房企开盘时间，减少购房者的时间成本，还能提升产品品质，

符合了新规要求的：

着力打造高品质住宅项目。

二、调整开竣时间，解决违约

对于还未竣工的项目，楼市“二十一条”第十八条新规提出：

约定开工时间在2020年1月25日之前，且不满一年、

或约定开工时间在2020年1月25日（含）之后、

约定竣工时间在2020年1月25日（含）之后的房地产项目，

开工时间可调整至2024年6月30日前、竣工时间可相应顺延三年。

放宽了房企开发的违约时间，

可以让房企有资金有时间重新建设，避免烂尾风险。

三、商品房可更名

楼市“二十一条”第十九条新规提出：

完成商品房买卖合同网签备案的新建商品房，不再限制撤销合同备案的次数和比例。已撤销合同备案的房源应当公开对外销售。

可以备案撤销，也就意味着可以退房了，

这无疑是给开发商一种压力，毕竟做好品质楼盘才是关键。 

这样不仅可以倒逼开发商用心打造好产品，也保障了购房者的权益。

四、完善公益服务移交工作 

楼市“二十一条”第二十条新规提出：

公益性服务设施已完成的，在开发项目竣工验收备案前，按照现状办理移交手续，在15个工作日内完成接收，并合理分配使用。

完善移交工作，将进一步完善城市社区综合管理和小区服务保障体系，

不仅可以创造更好的居住生活环境，还能便利业主使用。

不管是拿地，还是开发，哈尔滨对房企的态度已经很明确了。

原因很简单：

1、房企利润低，拿地意愿小

以前去杠杆、降负债，“三条红线”政策加大了房企资金压力，

流动资金缺乏，加上没有利润，降低了房企拿地的意愿。

要想让房企继续深耕哈尔滨，必须降低它的成本。

要么降低土地成本，要么降低开发成本。

利润高了，房企就会持续拿地，土地市场就能良性循环。

2、哈尔滨发展的需要

固定资产依靠“三条腿”：房地产、制造业、基础设施投资。

去年，哈尔滨房地产开发投资降了33.3%。

受房地产开发投资下降影响，全年固定资产投资比上年下降24.7%。

一旦房地产下滑过多，可能会影响城市运营，

必要时刻还是要出手拉动一下。

仔细研究可以发现，这一次的新规就是为了促进楼市良性循环，

房企成本降低，房价就会相应降低，

购房者也能拿到实惠。

当下楼市也确实如此，

新入市的几个新盘，地价也较周边楼盘便宜40%，还升级成了“第三代产品”。

现在这个行情，不仅是房企的巅峰时刻，也是买房人的巅峰时刻。

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