上个月，深圳连开四个新盘，揽金90亿，
金众云山海公馆这一个楼盘就卖了19.3亿！
一千多万一套，卖了178套！
上海豪宅市场更是创下销售新高，
中海顺昌玖里512套均价四千万、平均单价17.2万每平米的房子，当天仅剩8套尾货！
刷新了中国有史以来单盘开盘纪录；
全国最富有的那群人已经开始集体行动，抢房了！
与此同时，苏州、宁波、厦门等地也诞生了3个地王，
核心位置的核心资产备受瞩目。
苏州就在金鸡湖旁边，这块地地价65000元/㎡；
厦门则是思明岛将军祠旁边的地块，楼面价62671元/㎡；
包括宁波拿出的也是江北湾头的地块，破32600元/㎡。
以上这些地块，都有一个共同特点：
城市最优质资产，核心中的核心，极为稀缺。
房地产未来的发展方向是：双轨制，
刚需归保障，改善归市场。
在市场端，走的就是高端住宅的路线。
那么哈尔滨改善市场如何？
哈尔滨改善市场现状
2024年第一季度商品住宅成交面积段，
主要集中在90-120㎡以上的刚需改善房和120㎡以上的改善房。
△数据来源：备案数据
但当下哈尔滨的改善楼盘仅有14家：
哈西板块：中海·云麓公馆、华润置地·九里芳华、金地峯范、华崴·学府拾號；
群力东、西板块：绿城·诚园、汇龙壹號首府、云科·外滩壹号院、招商·贝肯山；
主城“铁三角”：汇龙·上城雲著、龙创睦邻、文景壹号；
二环旁会展板块：汇龙·云景拾里；
世茂板块：华润置地·悦府，南益松江春晓。
其中汇龙壹號首府、云科·外滩壹号院，还是期房，尚未取证。
其他12盘均已成为现房销售，
且中海·云麓公馆、金地峯范、龙创睦邻、汇龙·云景拾里、华崴·学府拾號，
这5个盘尾盘均已进入尾盘阶段库存告急。
改善盘现在开始断档了！
改善中必有改善地段、改善配套、改善产品。
2024年第一季度商品住宅成交金额前十项目排行榜中，有7个改善盘。
△数据来源：备案数据
这七个改善盘中，中海·云麓公馆、华润置地·中海·九里芳华、汇龙·上城雲著、龙创睦邻都在涨价却依然卖得很好。
△数据来源：备案数据
哈尔滨楼市现在魔幻的是：
刚需降价卖不动，
改善涨价没房子！
若想改变这一现状，哈尔滨楼市亟待结构性发力。
一、需求结构发力
刚需归保障、改善归市场。
房地产行业已迎来全新的周期起点，我们正迈入这一新时代。
住房体系已由“单轨制”转向为“双轨制”。
双轨制是指为一部分人群提供保障性住房，而为另一部分人群提供商品性住房。
两种体制并行的一种住房体系。
透过政策的窗口向里面望，就能发现，
双轨制对刚需市场和改善市场的影响有着两个极其明显的趋势。
一个趋势是，配租型保障房和配售型保障房相继入市，
刚需的买房需求分成了三个市场——长期租赁、保障房、刚需型商品房市场。
另一个趋势是，楼市的行政性限制政策相继退出舞台，
商品房价的走向将完全由市场供需决定。
这两大轨道推动楼市房产分化加剧。
刚需商品房市场供需迅速收缩，
许多原本寻求小户型的购房者转向保障房市场，选择长期租赁或购买配售型保障房。
保障房作为刚需型商品房的对手盘，直接抽底了本属于刚需房市场的刚需。
同时，刚需商品房的供应也大幅减少。
经过市场震荡，能够生存下来的开发商数量锐减，
它们更倾向于在城市核心地段开发改善型商品房，而对已萎缩的刚需市场兴趣缺缺。
因此，刚需商品房市场可能逐渐演变为以老旧二手房为主的市场。
改善和高端商品房市场则依然是开发商和改善客群、高端客群的优选。
由于存活下来的开发商数量有限，改善和高端住宅的开发商也相应减少，
这使得开发商在定价上拥有更多话语权。
为了最大化利润，掌握定价权的开发商往往会将新建改善和高端住宅的价格定得较高。
改善房和高端住宅市场变成了一个涨跌自由的小众市场。
以后的改善房和高端住宅市场就是一个和刚需商品房完全迥异的市场，
楼市里的刚需和改善房产，从此以后分道扬镳。
二、产品结构发力
1.政策支持推动产品发展
哈尔滨发布的楼市“二十一条”新政第十三条中提到：
每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率。
也就是赠送面积可以在5㎡及以内。
结构顶板高出室外地坪小于等于1.5米的地下空间建筑面积不计入容积率和建筑覆盖率。
不仅不计入容积率，而且可以成为赠送面积。
所有开敞阳台水平投影面积不大于该住宅套内建筑面积（含开敞阳台建筑面积）20%的，按照水平投影50%计算建筑面积和容积率。
得房率每提高10%，也相当于房价变相便宜10%。
2.“三代产品”来势汹汹
改善必有改善产品，
住宅产品创新，无外乎两个维度：外檐、结构。
铝板、宽厅、玻璃幕、落地窗只是“三代产品”标配，
景观阳台、飘窗、赠半地下…
如今由表及里，开始“卷使用功能”。
△图片来源于网络
现在哈尔滨已经知道的三代产品的项目有：
汇龙壹號首府、汇龙·云锦壹号院、云科·外滩壹号院、昆仑赋。
三代产品并非“又好又贵”，而是“好而不贵”。
要花精力在供给侧端的调整
现在我们要思考的是，
市面上供应的产品是不是现在有购买力的客群需要或者期待的房子？
很多时候不是因为大家不想买房，而是市面上的房子他们不需要。
想要激活楼市，需要花更多的精力想想如何在土地侧减少对社区品质的影响，
如何让开发商造好房，如何让开发商造的好房子也能得到市场的认可。
不是房地产没有未来，只是那些不适应新时代的房企和房子没有未来！
只有系统性地解决供给侧的问题，行业才会可持续发展。
三、区域结构发力
改善新房客群的主要方向是回归核心区的核心板块以及二环沿线。
改善必有改善地段。
哈尔滨的改善地段集中于：南岗的哈西，道里的群力东、群力西等核心板块，以及二环沿线。
△群力西规划图
城市内部，供给区位错配。
环城刚需库存高企，核心板块库存见底，
核心区亟待增加土地供应，
因为，大家都在寻找城市一线的核心资产。
未来，哈尔滨楼市的发展方向也会跟随这些新城区的核心板块走。
哈尔滨当前的改善盘市场正面临着双重挑战：
一方面，改善库存紧张陷入断档；
另一方面，市场上缺乏令人满意的优质产品，改善客群没有好房子可买。
在这样的形势下，
结构性发力，
成为了激活哈尔滨房地产市场的关键所在。
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