3月，哈市商品住宅成交23.1万方。
江南成交15.3万方，江北成交7.8万方。
△数据来自于网签备案系统
成交量已经证明，市区的新盘有需求，购买力正在回流。
以至于，购房者的“思想负担”越来越大，买房节奏也越来越紧迫。
坦白讲，哈尔滨两大窗口正在慢慢关闭——
刚需市场、二代产品，面临危机。
刚需市场窗口关闭，主要是因为保障房的出现。
2024年，哈尔滨预计筹集8000套保障房。
其中，配租型6000套，配售型2000套。
区别是什么呢？
前者只能租；后者可以购买，但是封闭运行，不得上市交易，闲置转让由政府回购。
存在即合理。
保障房优势很明显——
价格肯定是低于市场价的。
配租型保障房，租金是周边的70-90%。
配售型保障房，可以参考四大一线城市。
北京、上海是成本定价法，IRR（内部收益率）在3%左右。
广州、深圳，定价是周边商品住宅的50-60%，基本是一半的价格。
换句话说，利好刚需。
用更少的钱，先买到房，降低刚需总价门槛。
关键是位置还理想。
据悉，哈尔滨保障房已“拿出了好地段”。
现在保障房入市的核心问题是：
1.价格、2.准入资格、3.供应量。
很可能影响的不是当下，而是未来的预期。
从长远看，市场的冲击也在于价格。
首先，保障房的出现，会削弱环城的刚需份额。
对于环城来说，卖刚需=卷价格。
价格优势荡然无存，环城的新房乃至二手房都会很受伤。
几年前，50万+或许只能选环城。
现在，市区给你安排学铁商新房。
最终的结果就是——
市区很抢手，环城卖不完。
其次，市区没有重点学区的老破小，将遭遇重创。
配售型保障房，能上学，房价还比周边便宜一半。
试想，哈西出现配售型保障房，房价7、8千？
这么低的价格，对市场的影响无异于“核弹级”。
目前，现在在售的哈尔滨二手房，房龄20年以上的房源，整体占比约达65%。
△数据来源：贝壳二手房官网
中小户型刚需盘也在呈减少趋势，改善市场开始加速膨胀。
保障房，抢夺了老破小的功能，分流了部分刚需。
未来，老破小的价值将进入“萎缩通道”。
持有多套老破小，或边缘刚需房的人，是时候做资产调整了，时间不多了。
二代产品窗口关闭，主要是因为三代产品的到来。
从去年开始，改善，开始放手去做新产品、做高端，不受价格限制。
汇龙·壹號首府，外立面是金色香槟铝板、大面积玻璃墙、270°全景落地窗；
外滩壹号院，外墙横向采用铝板，全户型落地窗，270°的转角窗，户户带露台；
……
一大批房子，开始“变身”。
三代产品开始占据市场。
铝板、玻璃幕、落地窗、宽厅，都是三代产品的标配。
尤其新盘，都开始“标配”新产品。
既有地价优势，还能做出各种突破与创新。
比如新松的产品系，预计做出落地窗新产品、户内起步5米2、引入“酒店化住宅”概念……
产品后发优势越来越强，典型的“好而不贵”。
这就导致上一代产品的生存空间越来越小。
目前，哈尔滨市面上二代产品占比约达90%。
三代产品还没有开始蔓延市场。
但，临界值已逼近——
只要新产品的市占率超过20%，三代产品将如潮涌。
二代技术贬值趋势，将愈演愈烈。
先从核心区开始，再向外围蔓延。
迭代率越高，技术贬值越会先到来。
这是一场被动的击鼓传花。
最终将引发新一轮的价格重置，导致二代产品只能靠大力特惠才能走出奇迹。
二代产品的窗口期时间，不多了。
未来，哈尔滨楼市将关闭两个窗口——
刚需市场，二代产品。
当下，哈尔滨楼市，也打开一扇门——
刚需盘即将消失，正处于价格低点；
改善盘，用产品换价格，也处于价格低点。
很无奈，但却是顺应时代发展的。
理想状态下，两个市场互不联通。
保障房的低价，不影响商品房的涨跌；
商品房的涨价，也不提高工薪阶层的买房门槛。
双轨制的意义也在于此——“解决了刚需，才能放开改善”。
没有人会因为买不起爱马仕、劳斯莱斯而向社会抱怨。
保障房，让每个人都能吃上馒头，但想吃肉，还得自己努力。
你会现在买房吗？
如有需要，可加V咨询，小编定知无不言，言无不尽~
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