在哈尔滨，当下是不是买房的好时机？

一线城市的豪宅卖疯了！

上海三个楼盘杀出重围：

中海顺昌玖里，512套均价四千万的房子，当天仅剩8套尾货；

融创外滩壹号院二期开盘，当日去化率达100%，总成交金额99.97亿元；

滨江凯旋门三期，开盘售罄，212套，套均超过3314万的房源，6个小时内一抢而空，

这三个楼盘一共供应928套豪宅，

有效认购数量一共是2126组，几乎平均每2.3组抢一套房源。

一线富人疯抢好房，

那么，哈尔滨现在是买房的好时机吗？

随着“双轨制”的到来，需求进入分化行情，

刚需与改善形成了泾渭分明的两个市场。

一、刚需价值被低估

哈尔滨有很多价值被低估的刚需盘，

像汇龙·花溪半岛，园林公区品质好，汇龙品牌有保障，

目前项目的学区也落定了，但参考均价仅有7K+元/㎡。

△实景图

松浦观江国际，周边配套成熟，自建观江国际购物中心，生活更具便利性，

目前已是实景现房，参考均价为8000元/㎡。 

△实景图

东鸿艺境，板块内位置最优，更具便利性。东鸿物业有口皆碑，可为项目增值，

目前已是实景现房，品质较高，参考价格5500-7500元/㎡。

△实景图

这些楼盘，不仅是实景现房，而且品质都有保障，但价格却没有拔高。

原因就是——

土地供应开始缩水，刚需进入去库存阶段！

去年，哈尔滨全年一共成交15宗地，

△数据来源：备案数据

仅有6块为刚需地块，总建面为437398㎡。

目前，市场需求回归核心区趋势明显，

开发商拿地意向在核心区，没有在环城拿地的意向，

而且受资金压力的影响，开发商资金不足，拿地意向也不高。

刚需开始去库存，供应关系也逐渐改善，

刚需开始“以价换量”。 

有人说，现在不是有保障房了吗？

保障房作为刚需型商品房的对手盘，未来将抽底了本属于刚需房市场的刚需。

但仍然不能解决当前的问题，

原因有三：

1、房价的竞争力？

保障房优势很明显——

保障房不含土地出让金，仅含净地成本，

价格肯定是低于市场价的。

配租型保障房，租金是周边的70-90%。

配售型保障房，可以参考四大一线城市。

但哈尔滨23年拿地的地价比以前至少要下降40%，

保障房价格优势不大。

2、供应量少

2024年的哈市保障性住房筹集建设项目，

筹集保障性租赁住房6000套，筹建保障性住房2000套。

△图源哈尔滨市人民政府

从去年的数据来看，哈尔滨全年共成交29991套，

其中90㎡一下的住宅占比42%，约12596套刚需房源，

8000套的配售型保障房供应量，只是杯水车薪。

△数据来源：备案数据

3、准入资格高

最重要的是，保障房的准入资格较高。

像西安保障房准入资格就有四点：

1、配售型保障房的保障对象从困难工薪收入群体入手，每个家庭只能购买一套；

2、具备西安市户籍且落户满三年时间；

3、同时家庭人均住房面积要低于17平方米；

4、优先保证低于上年度城镇居民人均可支配收入的52000元每年。

这样的标准需要同时满足，才可以申请保障房，

如此高标准，让很多刚需人群“望尘莫及”。

未来，刚需盘将逐渐消失。

现在，刚需只能以价换量，寻求出路。 

其实“以价换量”未必不是好事，

当下市场的博弈机制，不是怕降价，而是怕丧失流动性，即有价无市。

当出现房价下跌放量时，往往是市场见底的信号。

刚需以价换量，处于房价低点。

二、改善用产品换房价

从目前新盘的放风价来看，房价并没有比以前的楼盘低很多：

汇智欣悦府地价3640元/㎡，房价预计高层9千-9500，洋房1万-1.2万，保利地价6040元/㎡，房价是差不多的。

昆仑赋地价3314元/㎡，预计高层一万一左右起，天誉地价8200元/㎡，房价现在一万二。

房价相差不大，是因为用低地价的成本空间做了产品升级。

△图片来源网络 

像汇龙壹號首府、外滩壹号院、昆仑赋、汇龙·云景拾里二期、松北融创茂后边的银河项目等，

在产品上都做了升级，预计将打造第三代产品。

改善已经开始用产品换房价。

未来，刚需商品房市场可能逐渐演变为以老旧二手房为主的市场。 

改善和高端商品房市场则依然是开发商和改善客群、高端客群的优选。

为什么这么说？

1、现在买房逻辑

因为当下楼市买房的大逻辑逐渐转变为“改善置换、卖一买一”。

如今，二手房市场回暖、置换堵点打通后，会对一手房形成利好。

换句话来说，刚需以价换量，换购改善入场。

而且，当下改善和高端住宅的开发商相应减少，

未来楼市，开发少，项目少，

这使得部分开发商拥有更多定价权。

未来的市场，将是改善高端的市场，

新建的改善和高端住宅价格也必然一路走高。

看看今年新项目就知道了，

大部分是地段好，品质好，价格还实惠的“第三代”产品，

对于高净值人群来说，重新做资产配置才是首要任务，

即便房地产再波动，核心地段的高端盘依旧是避险的最好标的。 

当下，并不是单纯的买房时机，而是一个核心资产配置期。

2、结构性机会

抓住结构性机会，也是当下楼市的一个重要议题，

在结构性行情中，

只有基本面扎实、要产业有产业、要人口有人口的城市一线板块，才有可能先人一步。

而对于城市三四线板块来说，每一次回暖都是出手换仓的机会。

现在楼市正处于震荡筑底期，正是核心资产抄底期。

改善用产品换房价，就处于房价低点。

当下楼市，正处于“核心资产配置期”和“核心资产抄底期”，

刚需盘以价换量，正处于价格低点；

改善盘用产品换价格，也处于价格低点。

如今楼市价值被低估，房价处于历史性低点，正是买房的好时机！

楼市房价筑底，你会选房吗？

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