5月，是政策的爆发月，
按理说，有大利好应该是“热热闹闹”的，
可哈尔滨楼市的反馈好像出人意料——
市场依旧冷淡。
【政策“三把火”】
5月政策接连到来，“三把火”烧的正旺。
5月17，史诗级政策出台：
1、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
2、下调首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为15%、25%。
3、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
成功实现了“史上最低利率、史上最低首付”。
同月24日，《黑龙江省调整优化住房信贷政策》出台，为央行政策添把柴，
黑龙江省降低商业性个人住房贷款最低首付比至全国政策下限水平。
即：现在哈尔滨的首套房调整为不低于15%，二套房不低于25%。
当下，“不可能三角”出现：低首付、低利率、低房价。
这些都是政策落在需求侧的调整，
意在引导居民加杠杆，意图修复市场预期，
换句话说，就是降低购房成本，刺激居民购房主动性。
那么5月市场反馈如何？
【新房、二手房成交下降】
据【龙江楼市】市调统计，5月部分新房认购比4月下降约52%。
但楼盘的到访量却在150-600组不等。
△来源：市调数据
不只是新房，哈尔滨近期的二手房数据也在下滑，
5月政策出台到今，二手房成交量一直不温不火，
6月甚至有下降趋势。
△来源：贝壳找房
现在的政策效力还没有完全展现，楼市也不足以支持向上的行情。
市场预期仍亟待调整，百姓观望情绪还在。
只能看6月下半月的年中决战，能否扭转局势。
【市场倾向观望】
5月除了利好政策外，也增加了百姓的观望。
5月17的政策，对于哈尔滨来说，就好像——
久旱逢甘霖，一滴。
“久旱”，哈尔滨楼市自疫情之后就进入了长达三年的下行之路，去库存迫在眉睫，
“甘露”，三大利好出台，让哈尔滨处于“房价底、政策底”，正是买房好时机，
但短暂的刺激也只是让市场见点亮，不能解决本质问题。
尤其是24日出台的政策，更是影响市场预期，
取消房贷利率下限和优化最低首付比后，商业银行可根据客户风险状况和首付比例下限等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平和首付比例。
但是没有明确标准，而是让各商业银行自行调整，
现在，哈市首套利率LPR-50=3.45%，二套利率LPR+20=4.15%，
改善客群对于价格的要求并不多，但刚需客群对价格最敏感，
没有明确标准，意味着未来有可能还会降，观望情绪由此产生。
其实看看5月的认购数据也能发现，
相比于2月、3月单盘认购的150套、120套，5月最高的认购只有70套，
为什么现在房价便宜了，反而没以前成交量高了？
因为很多人在持币观望。
要明确，出政策≠涨价，中间还有好几个环节：
超预期政策——情绪修复——成交量修复——成交价修复。
现在，哈尔滨楼市还处于情绪修复阶段，扭转观望情绪势在必行。
楼市何时才能筑底？
想要扭转市场预期，只有解决供需矛盾，
“国家收储保障房”开始，即是楼市筑底的开始。
其实对于哈尔滨来说，首先需要做的是亟待“两个明确”：
1、明确首套利率下限；
2、降低二套房贷利率。
购房者对市场的预期取决于其本身收入和对房价增速的预期。
不合理的利率很难扭转百姓的预期。
5月是“政策月”，哈尔滨楼市也应该进入“修复期”，
修复市场预期，才能缓解“观望情绪”。
6月，各家楼盘开始年中冲刺，
特惠大战即将爆发，买房将迎来好时机。
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