哈尔滨房价，跌回2018年了吗？

最近，不少新房二手房成交价一出，硬生生把卖家和买家的心态都带焦虑了。

不少人感叹：

房价是跌回到6年前了吗？

甚至有粉丝问：如果房价还要跌，我现在买是不是要“亏”？

这类问题，如果一句话就能给你答案，那一定是个不靠谱的答案。

今天，我们就通过数据分析，来看看：

哈尔滨房价，有没有跌回2018年？

截至今年5月：

哈市商品住宅成交均价10900元/㎡，同比上涨0.1%。

△数据来源于网签备案系统

从这一数据指标来看，房价仿佛还在2021年的水准。

但光看绝对数值，容易掉进“陷阱”。

更何况5月是个例，哈尔滨少见的房价重回万元大关。

细究月份：

从去年至今，哈尔滨房价稳定在9K+左右。

△数据来源于网签备案系统

住宅平均成交均价为9782元/㎡。

高于18年但低于19年——

比2018年高8%，比2019年低12%。

这，才是哈尔滨房价较为真实的“下滑”水平。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在滑，但还没滑回2018年。

为什么是“滑”不是“跌”？

我可以负责任的告诉你，2019年往后的房价，属于非理性飙升，虚涨成分居多。

即所谓的价格＞价值。

追本溯源，节点在2015年的棚改货币化，导致2016年迎来一波涨幅。

那一波上涨，有国家意志在，全国层面的普涨，有些地方、有些房子价格翻倍不止。

对于哈尔滨来说：

2016年以前，哈市商品房的年均成交量极少能过700万方，均价也是稳定在7k左右；

2016年以后，哈市成交量暴涨了300万方甚至总量直接破千，均价也开始一路飙升至9K+。

注：商品房包含商品住宅、公寓、商铺等。

△数据来源于网签备案系统

你会发现，在这波行情里：

2016年，是哈尔滨楼市的价格起点，均价7960元/㎡。

2019年，是哈尔滨楼市的价格至高点，均价11226元/㎡。

这中间涨幅高达41%。

为什么？

因为量在价先，价格进行了顺次传导。

2017年，是哈尔滨楼市的销量至高点，成交面积1173万方。

这为后续19年、20年的房价虚高奠定了基础。

正如《繁花》中的“股市大战”：

当大家都一呼而上时，想暴富者的神经都被挑动了。

无数人失了心，迷了眼，炒房客出现。

房价被众人捧着抬上了高位。

在这种市场惯性里，2019、2020年哈尔滨楼市开始大面积供地。

△数据来源于网签备案系统

恰逢2020年疫情爆发，市场疲态开始呈现。

一场闹剧落下帷幕，楼市价值开始回归。

正是因为19年猛涨太厉害，所以后续楼市下跌的PTSD也最大。

反应在价格上，就是一路低迷。

很多地方跪得措手不及。

但本质上，是价值回归。

如果哈尔滨房价跌回2016年，那才是真跌。

到那时，无数人的房产收益都将化为“泡影”，卖房还要忍痛“割肉”。

目前哈尔滨楼市房价的下滑，是在挤泡沫，挤水分。

哈尔滨正在实现价值回归，让价值与价格对等。

哈尔滨房价实现价值回归，但局部却并非同步。

颗粒度如果细分到环线、板块乃至产品形态等方面，分化差异可不是一丁半点。

根据2021-2023年房价对比数据显示：

哈尔滨楼市15个板块中，房价保持上涨和不变的分别只有1个，下跌或者房价横跳的有11个。

△数据来源于网签备案系统

无奈且现实，这是哈尔滨当前房价涨跌幅的“群相”。

15个板块中，只有老大哥哈西站稳了价格，价格属于纯涨幅。

△数据来源于网签备案系统

其余的板块，不是涨幅横跳，就是纯下坡。

尤其是当年卖概念的板块，比如深哈——

光环不在，价格必然要回归本质，所以跌幅最狠，-23%。

3年过去，你会发现：

如果哈尔滨房价是一头大象，

那么有的人摸到了大象的脊背，有的人摸到了大象的粗腿，而有的人可能只摸到了大象的尾巴……

潮水褪去，才知道谁在裸泳。

未来，主城地段、优质产业就是哈尔滨楼市的两张”王牌“。

当下，哈尔滨楼市的城市安全边界范围在城中心向外辐射的10-15km范围内。

哈尔滨主城六区15大板块，它们与一环的距离如下：

哈西板块、群力东板块、乐松板块、学府路板块、劳动公园板块、东二环板块、松浦板块＜10km；

10km≤群力西板块、东南板块、新香坊板块、哈东新城板块、世茂板块＜15km；

深哈板块、利民东板块、利民西板块≥15km。

距离城中心10km以内的板块，必然是在安全边界范围内，可以放心“出手”。

数年疫情，哈西不降反涨，就是例子。

城央顶流，配套成熟度高，确定性也高，它不抗跌谁扛跌。

从房价角度来看： 

16-19年那波大行情已经告诉了我们，要让大势发生改变，就必须在“钱”和“人”上面想办法。

但此刻和彼时相比，很多因素变量都不一样了。

但有一点是不会变的：

楼市还将继续分化，板块、产品之间会拉开更大差距。

优质且稀缺的房子，更能穿越周期。

在买房上，我们始终要选择“有牌可打”的板块，不选“画饼充饥”的板块，未来才不容易输。

你还想了解哈尔滨房价哪些信息？

如果您有买房需要，欢迎加V咨询，我们一定知无不言，言无不尽。

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