都说哈尔滨不缺房子，缺的是“好”房子，
如今哈尔滨楼市“供需错配”，
市面上供应的产品不是有购买力客群所需要的房子。
可很多人不知道怎么个“缺”法，
今天就来说一说。
买不买房，看地段，
一直是买房的黄金定律。
一、江南“缺”真洋房
哈尔滨作为环线发展的城市，主要分为三个区：
新城＞市区＞环城。
回归核心区，是改善客群的购房趋势，
而江南，近几年的项目像中海云麓公馆、龙创睦邻、汇龙上城雲著等等，都是大高与小高的组合，
真正的洋房，一定是7层以下的低密多层，
可以说，江南无真洋房。
好在逐渐有新盘填补了江南的空白，
【共建·桃源壹品】
由共建开发建设的共建·桃源壹品，就是一个纯洋房社区。
建设有2栋住小高+洋房宅楼，及一栋商业组成。
△共建·桃源壹品鸟瞰图
目前项目已经开盘，在售建面83-111㎡小高、洋房。
7层的低密洋房，是哈尔滨少见的“真洋房”。
项目预计今年交付，是名副其实的准现房。
【汇龙·云锦壹号院】
道外的汇龙·云锦壹号院也有7层以下的真洋房。
△汇龙·云锦壹号院规划图
近日，汇龙将在丽思卡尔顿开“壹号院”系产品发布会，随后云锦壹号院开始认筹。
【汇龙·宸樾壹号院】
南岗区新入市的汇龙·宸樾壹号院，有7层以下真洋房。
△汇龙·宸樾壹号院规划图
目前项目户型规划完毕，预计七月初临售开放。
但也仅限这些了。
目前江南改善地段库存不足，
未开发的宗地也如“插花地”般小且有局限性，
好地段缺少高端改善。
掏不掏钱，看户型。
从5月份新房成交占比来看，
△数据来自于网签备案系统
90㎡以下的占比28.92%，刚需需求依然旺盛。
但改善地段已经“苦刚需久已”。
二、改善项目“缺”刚需房
1、哈西：南北两室告急
要说哈西缺什么？
整个哈西最缺的就是南北朝向的两室。
从中海·云麓公馆，到华润置地·九里芳华，
连户型种类最多的金地峯范也只有东西朝向的两室了。
△建面83㎡两室
2、学府路：两室告急
之前仅有鲁商·悦未来一个楼盘有97㎡的三室学区房，
△建面97㎡三室
从鲁商97㎡的小三室学区房推出开始，一直热销，
但近期，鲁商97㎡的房源已经售罄，
意味着学府路板块的两室户型彻底告急，
让本就改善告急的板块更加难以均衡。
3、群力东：两室告急
再看群力东板块，大部分是高端改善，
唯一在售的改善新盘，绿城·诚园两室也已经售罄，最小的户型是125㎡。
△建面125㎡三室
想找一个120㎡以下的都有点困难，更别说90㎡左右的刚需房。
从全市刚需房源看，
环城刚需库存高企，“以价换量”，
新城刚需极度稀缺，“库存告急”。
哈尔滨的供需错配亟待解决。
产品创新最大驱动力：
供求关系发生根本改变，楼市也将转为买方市场。
当下改善需求追逐的“好”产品，在市场中却“凤毛麟角”。
三、改善市场“缺”三代产品
在哈尔滨楼市“二十一条”新规出台后，
哈尔滨新入市的项目开始向“第三代产品”转型。
目前仅有5个项目确定为“第三代产品”：
汇龙·壹號首府、云科·外滩壹号院、昆仑·赋、汇龙·云锦壹号院、汇龙·宸樾壹号院。
【汇龙·壹號首府】
1、汇龙品牌赋能产品力，双会所，度假酒店式园林，首府系豪宅产品；
2、汇龙·壹號首府属于第三代豪宅改善产品，走的是独立行情。
△汇龙·壹號首府效果图
目前项目在售建面约152-288㎡，参考均价为15000元/㎡。
【云科·外滩壹号院】
1、打造三代“超流体”外立面；
2、以商业实力打造住宅产品。
△云科·外滩壹号院效果图
目前项目在售建面约150-388㎡。
【昆仑·赋】
1、昆仑品牌里较强，百姓共识度高；
2、打造酒店式双层挑空大堂+酒店级地下入户大堂；
3、户型独家设计，全龄式生活系统。
△昆仑赋鸟瞰图
目前项目在售建面约82-180㎡。
【汇龙·云锦壹号院】
1、以区域改善天花板为定位，打造的“壹号院系”低密洋房产品；
2、打造双大堂、1600㎡超大会所、下沉庭院等，高端改善配套。
△汇龙·云锦壹号院鸟瞰图
目前项目在售建面约109-162㎡。
但哈尔滨的“第三代产品”兴起慢，项目少，
而且均是在建设的期房，等待时间较长。
说了这么多，就为了告诉各位哈尔滨缺三种房子：
1、江南的真洋房；
2、改善地段的刚需房；
3、迭代的三代产品。
随着“住好房子”的需求不断增加，“供需错配”的影响进一步显露，
供求关系决定房价，物以稀为贵，
购房者更应该抓住购买核心资产的机会！
你认同这个观点吗？
可以评论区留言，也可加V探讨~
◎龙创睦邻 ◎昆仑·时代中心 ◎绿城·诚园 ◎万科智慧未来城
◎华崴·学府拾號 ◎鲁商·悦未来 ◎松浦观江国际 ◎汇龙·云锦壹号院
◎绿地·东北亚国博城 ◎昆仑赋 ◎东鸿艺境 ◎汇龙·花溪半岛
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