现在买房，就是在“捡便宜”。
尤其是在哈尔滨。
△数据来源于网签备案系统
近1年半的哈市商品住宅平均成交均价，为9782元/㎡。
哈尔滨的房价，确实已经很便宜了。
△数据来源于网签备案系统
这其中，有地价因素、有产品因素，还有买卖双方的市场因素。
因素叠加之下，真的把房价“打下来”了。
前几天做了个小投票：
“你觉得哈尔滨房价有回到2018年吗？”
投票还在继续，但以目前的结果来看，
“有”的回答逐渐要赶超“没有”的回答。
觉得哈尔滨房价回到2018年的占比44%，即将赶超没有的朋友们。
对于买房方面，对数人还是考虑再等等。
说明大家对于房价整体氛围的体感，还是冷的。
预期并不乐观。
都怕买“亏”了，那么真正便宜的房子到底是哪儿来的？
从房价便宜这个角度来说，要分两个维度来看。
一个是绝对便宜。
这一点从数值上就能体现。
是实打实的从数字上看出房价低。
比如松浦板块的绿地·东北亚国博城，5月成交均价9052元/㎡；
隔壁的松浦观江国际，成交价只有6933元/㎡。
哈西的中海·云麓公馆卖1.5W，旁边的金地峯范卖1.3W；
东二环的昆仑·时代中心卖9k+，同板块的花溪半岛卖7k+；
……
能出现房价差异化， 无非是配套或产品间存在一定差距。
另一个是相对便宜。
这个“便宜”相对来说就隐晦多了。
单价与周边盘一样，但产品有后发优势。
汇龙·壹號首府，群力一线地段，单价1.5W。
价格没什么大差异，可你看看人家是什么产品？
铝板、玻璃幕、落地窗……妥妥的三代元素。
△汇龙·壹號首府效果图
光看成本投入，二代就比不起。
铝板的资金投入，就比普通涂料贵10倍。
△材料来源：CRIC整理
这是变相的实惠，真正的加量不加价。
如果说这是高端的游戏，那么刚需怎么玩呢？
用赠送，变相降单价。
万科金域悦府，买首层送小院+下跃+首层装修。
万科智慧未来城，赠送面积越来越大胆。
买79㎡、送8.7㎡，得房率约83%；
买92㎡、送10.5㎡，得房率约84%；
买108㎡、送11㎡，得房率约87%；
赠送面积近11%，哪怕房价与周边持平，都算相对便宜。
那么房价到底是怎么被打下来的？
开发商卖三代为什么加量不加价？
1、地价降了
相比21年的地价，现在的地价起码下降了40%。
汇智欣悦府地价3640元/㎡，周边保利地价6040元/㎡；
昆仑赋地价3314元/㎡，中海·天誉地价8200元/㎡；
……
楼面价决定了楼盘的综合开发成本，也决定了房价。
也就是说，低地价给了他们充足的空间去开发产品。
最终实现价格不变（变相降价），产品升级。
2、二代进退两难
房价便宜，更体现在二代老盘上。
窗口期已过，去年年底没动手，今年更被动。
前有新房围堵，后有二手房拖拽。
老盘像被架在火上烤，进退两难。
不自降身价打8折，购房者很难买单。
关键是，时间拖的越久，打折越狠。
3、买方与卖方的博弈
当下，哈市二手房成交量是新房的3倍还多。
△数据来源于网签备案系统
二者差距越拉越大。
二手房体现的是楼市的真实房价。
哈市的二手房，已经被买房人把房价打了下来。
从19年的7542元/㎡到23年的6701元/㎡。
△数据来源于网签备案系统
再从今年1月的6676元/㎡降到了5月的6311元/㎡。
△数据来源于网签备案系统
为什么能达成低价成交？
周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。
买房人真敢划，房东真敢降，不墨迹，快速形成交易。
最终实现买房人“抱团成功”把二手房价降下来。
楼市的交易市场，从来都是“只闻新人笑，不闻旧人哭”。
房价大降之下，很伤业主心。
但对没买房的人来说，安家成本确实低了。
以前80万买两室，现在能买三室。
二代产品“货卖堆山”，在地上堆着。
三代需求像“积雨云”，在天上飘着。
只需要一个出手的理由。
当下时段，利率低，房价低，
确实合适。
你希望哈尔滨房价涨还是跌？
如果您有买房需要，欢迎加V咨询，我们一定知无不言，言无不尽。
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