前一阵，楼市被全网刷屏了一句话——
“国家队下场收房子了！”
已经有不少人意识到了这件事的重要性。
对房地产感兴趣、亦或未来要买/卖房的，我都建议你重点关注。
事关楼市房价、房企生存，事关刚需保障房，事关二手房业主……
非常规手段已祭出，对买房人影响几何？
首先，保障房这件事在重视程度上就很坚决。
4月30日，政治局会议强调：
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
5月17日，央行新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储。
6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会。
提出要加强统筹协调，建立工作专班，地方政府在权限内给予适当的政策支持，降低实施主体经营成本。
对于有意愿的城市政府，央行建议确定1~2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体，建立项目筛选、购买和分配等环节制度，严格规范化运营，在地方权限内安排适当的财税政策支持，动态掌握保障性住房配售和配租的需求，指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行，此外，加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管，督促其遵循法律规定和协议约定。
6月20日，住建部召开视频会议，明确表示：
各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
市县应根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。
要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
一桩桩，一件件，无一不展示收储的决心。
最后一次提及的“全面开展”，无疑最重磅：
“县级以上城市，收储已建成存量商品房”。
什么意思？
政府买商品房，作为保障房低价卖给刚需们。
看似简单，但涉猎范围太广。
以前影响的只是直辖市、副省级、省会等城市中心，
会议过后，受到影响的人呈几何倍数增长。
看数字可能更直观——
范围直接从30多个城市扩大至2884个县级以上城市！
上面的意思很明显：
未来，要在全国范围内全面收购商品房。
别小看“全面”这两个字。
从保中心城市到保全国，完全是两个概念。
这次，是要从根源上解决楼市潜在问题。
客观说，这件事利好大于利空。
主要影响四方面——楼市库存、房企房价、刚需购房、二手房业主。
1、“以购代建”去库存
以购代建，即收来的房即使不当保障房，也可以当作安置房、拆迁房。
同样是帮忙消化了库存，还解决了现在一些旧改项目烂尾。
这里面，“收储”起到至关重要的作用。
收储：将商品房收作保障房。
收储后的房子，无法进行市场买卖，
买方和卖房只能和政府做交易，属于封闭流转。
也就是说， 房子在市场凭空消失，做到真正去库存。
如果只是国家低价收购再低价卖出，不封闭买卖通道，
结果就是新房变成二手房，库存依然摆在那里。
本次的收储，即通过“锁死流通性”达到去楼市库存的目的。
这是最大的利好，也是政策出台的根本原因。
2、救房企、控房价
收购房企的商品房，等于帮助房企回笼资金，同时避免无序降价恶意竞争。
市场供求关系得到调节，有助于稳市场稳房价，修复市场信心。
3、助力“双轨制”
本次收储，可以低成本完成保障房建设任务，推进住房“双轨制”。
2024年，哈市预计将通过“转化盘活、新建配建、购买”等方式筹集保障性租赁住房6000套，筹建保障性住房2000套。
预计总投资13.7亿元。
说点实在话，唯一利空的，是个别二手房业主。
4、“盘能差”的业主迎来利空
什么叫盘能差？
市场好时高价卖，后续“动能”不足，降价也卖不动被收购为保障房的盘。
这类盘属于高开低走。
这类业主也最受伤——
①商品房业主和保障房业主同住，大家花着不同的钱住在同一个地方，人家同样可以落户读书。
②前期高价买入，后期无人接盘，利益受损严重。
所以，为了避免这类情况的发生。
未来购房者在买房时，一定要评估该楼盘的实际情况。
财富洗牌的时代，谁能押对宝留在牌桌，谁是赢家。
收储的全面推广，目前面临几大难点。
一、房源匹配困难
6月20日的视频会议强调：
要合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。
面积的要求是——
保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
△注：来源：《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》
具体落地，各城市各有千秋——
按照各地已经出台的存量收储政策，几乎都要求存量商品房具备区域优势、交通优势及证件齐全，产品品质高。
同时条件要符合保障房“面积合适、价格合适、位置合适”的条件。
这些条件叠加起来，真正达标的存量资产容量非常有限。
二、定价困难
价格的要求，是最难判定的。
少数是按周边房源定价。
惠州以同地段保障性住房重置价格为参考上限；
杭州临安以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价；
……
5月30日，广州增城区政府挂出公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。
对收购价格作出规定：“土地成本+建安成本”。
政府愿意下场帮助房企解套，实现接盘，也不失为一个方法。
三、运营成本能否收回
目前，央行已新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储。
发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
钱是下发了，但要明白，这是借款。
得还，还得支付利息。
保障性住房再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次。
若收购后的保障房租金或售价无法覆盖利率和运营成本。
是很难推行下去的。
当下，哈尔滨楼市面临三大“结构性”矛盾。
一是地价高位站岗的房价与疫情后老百姓的购买力不匹配；
二是“高企的库存”与“低量的去化”之间的矛盾；
三是“环城刚需库存高启”与“核心改善库存见底”之间的矛盾；
单靠市场去化，希望渺茫。
此次收储保障房，以购代建，正对症结，促进楼市步入良性循环：
1、移花接木
以购买商品房代替新建保障房。
避免新增量，同时去化库存量。
2、腾笼换鸟
开放商现金回流，去拿城市核心改善地块，从而解决楼市改善的结构性矛盾。
你怎么看待这次国家收储保障房？
如果您有买房需要，欢迎加V咨询，我们一定知无不言，言无不尽。
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